新政一出，深圳楼市火爆！买房拐点到了吗？

作者 :正文注明 2024-05-20 07:51:27 围观 : 次评论

作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

楼市新政三支箭一出，深圳楼市第一个火爆了。不得不说，还是深圳的打工人比较有钱，抓住机会，他们是真的就上车了。不像隔壁的广州，依然还是观望的多。

据央视财经报道，新政在深圳一推出，楼盘的访客量直接飙升60%以上。过去一周时间里，深圳新房成交450套，二手房成交1165套，环比暴涨231.9%，单周过户量创造三年来新高。

为什么第一个楼市火爆的城市是深圳？在我看来，主要在于两方面：

一是，深圳的经济基础好，年轻人对收入的预期要远远强于其他城市。买房，终究是要靠实力的。显然，深圳的年轻人实力还是比其他城市强了太多。这些年来，很多年轻人都吐槽工资不涨，公司裁员，工作难找等，但深圳还是那个深圳，是属于奋斗者的深圳。来了深圳的年轻人，多半还是想留在深圳的，除非留不下来。

但凡有机会留在深圳，年轻人都还是要努力一把的。毕竟，深圳的大厂太多了，如腾讯，大疆，华为，比亚迪，中兴等。这些大厂每年社招过去的应届大学生，基本就是深圳购房的主力军。大厂员工收入稳定，对未来预期积极乐观，深圳买房只是时间问题。

二是，政策口子落地太快了。国家刚宣布，公积金利率降低至2.75%，有些城市却选择生效时间为明年的1月份。但深圳有钱啊，不缺这点利息，直接从今年的下个月就生效。对深圳的大厂而言，谁还没个公积金啊？每个月有几千块的公积金兜底，月供就没那么难了。15%的低首付，不到3%的低利率，对深圳打工人而言，吸引力还是很大的。

除此之外，深圳也对外地人购买放松了限购，只要有一年社保，就能在宝安、盐田、龙华、龙岗、坪山、光明、大鹏新区等地区，购房了。外地的有钱人，不是不想买房，而是不想买没有价值的房子。但深圳不同，深圳是一座超一线城市，深圳购房的入场券，对外地富豪始终充满吸引力。而且，深圳对企业购房也打开了口子。

在重重利好之下，深圳楼市就第一个火爆了。从隔壁日韩的发展路径来看，在后房地产时代，要想推动经济继续增长，一个绕不过去的路径就是，将大城市进一步做大做强，做成超级城市经济圈。比如日本，人口1.25亿，却只有东京、大阪两个超级都市圈。韩国人口5000万，只有一个首尔超级经济圈。

人口向超级城市集中，是推动GDP增长的确定性路径。为什么很多专家建议，继续虹吸农村人口进城？因为他们看到了，整个东亚经济模式，都绕不过超级都市圈的魔咒。要打破这个魔咒，超出了这些专家的能力，也超出了这些专家的眼界。但是，如果参照日韩模式走，那么，深圳这样的城市，必然对人口形成更大的虹吸效应。

值得警惕的是，低首付，必然要伴随着低月供，低利率以及稳定的收入预期。这就需要，把银行房贷利率进一步打低，还得稳定房价，不能再跌了。为什么我们以前要设置30%的首付？因为30%是抵押贷款，你亏掉本金的时候，银行会要求你补缴保证金的。否则，你的房子就会被银行没收。

这就是房价不能跌得太狠的原因，也是首付比例不能太低的原因。可现在，首付降到15%了，也就是说，基本上，国家是不会允许房价继续大幅下跌了。它会进入一个横盘的状态。即大部分二手房，卖不出去，但价格也跌不下来。而且，这个二手房价格的蒸发，不是说过几天，就涨回来了，而是大部分二手房蒸发掉的价格，永远也回不来了。这笔财富是永远地消失了。

参考日本就知道，当刚需房供应过剩，人口下降时，刚需房就没人接盘了。整个房地产市场已经变了，未来是改善房置换为主导了。买了一套刚需房的，不会再买第二套刚需房。刚需这个词，不再是一个褒义词了。中国人不缺房子住，缺的是好房子，好配套，缺的是优质公共服务。

为了做大蛋糕，年轻人口也会进一步向大城市集中。为什么深圳房市火起来了？因为房价接着下跌的空间，基本没了。去库存，稳楼价，降首付，降利率，都已经打明牌了：年轻人，赶紧上车吧，再不上车，深圳楼市可能就要逆势上涨了。因为政府可以出手并购商品房，人为地压缩供应量。到时，房企有钱了，就不想打折了，政府手里囤了房子，也不急着出。

全国房地产是供大于求，但在深圳这样的局部市场，却可以制造出求大于供的市场局面。想买二手房，随便你买，但新房的供应节奏，却完全掌握在政府手里。

现在的局势已经非常明朗了，不要怀疑政府提振楼市的决心。一招不行，上两招，两招不行，上三招，直到拉起来为止。楼市不振，经济不兴，楼市提振起来了，经济才能跟着增长起来。

盼望着楼价一直降，降到白菜价，真的不可能。

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