北京，最真诚的买房建议！

作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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北京楼市情绪起来了。

数据显示，2024年国庆长假北京楼市成交量创近年来同期最高点，其中新建住宅同比上涨超过200%，二手房上涨超过150%。

新政以来，新建住宅累计认购接近2000套，同比2023国庆长假约600套的成交上涨近3倍；二手房实际成交达到5500套左右，同比上涨幅度超175%。

同时假期挂牌量大降5000多套，卖方信心大幅回升，开发商收回福利，二手房业主收回议价空间。那么北京房子什么时候买？买哪里？买什么样的房子？

下面通盘讲述。

北京是我定居的城市，但我基本半年时间都在南方生活，因为北京的气候和空气有时候很不友好，而且缺乏烟火气，少了很多乐趣。

但这丝毫不影响北京的底层价值和在全国高净值人群心中的定位。换句话说，北京就是用来赚钱的。

尤其在口罩周期之后，北京外来人口净流入量非常庞大，因为当初回到低能级城市的年轻人，再一次发现，虽然在北京过得比较苦，啥都贵，但起码可以找到能赚钱的工作，而其他地方，找不到工作，但也不便宜。

有人说，北京人口这些年是流出的状态啊，这是不对的。其实当年北京做非首都功能疏解，就是在优化产业。

放眼全球任何一个大都市，基本不会把大型批发市场和重工业的厂子放在城市当中，城市越发达，高溢价的服务业和科技产业越繁荣，而之前打基础的产业，基本都要疏解到更低能级、更便宜的地方，重新发挥作用。

所以说北京这些年成功完成了产业的升级优化，同时10年内至少疏解掉产业相关人群120万多万人，但也引入了更多高学历的年轻人，远不止120多万人。

举一个数据，2023年，北京城乡居民用电是334.6亿千瓦时，年末共有燃气家庭用户994.2万户，增长2.1%；其中天然气家庭用户780.5万户，增长3.6%。

北京2017年，全年城乡居民生活用电218亿千瓦时，年末共有燃气家庭用户945万户，增长4.9%；其中天然气家庭用户645万户，增长7.8%。

为什么花这么大的篇幅讲这个问题？

其实人口的流动，证明了城市产业强度，更表达了房价的预期。而高质量人口的涌入，决定了房价的可持续性和确定性。

其次还有一个很重要的指标是，2023年12月末，北京的资金总量是24.64万亿，同比大增12.7%，居于四大一线城市之首，资金流入量超过号称国际金融中心的上海。

这意味着，全国最有价值的企业和高净值人群这些年都在北京汇集，这是非常重要的信号。

人口、资金和产业，北京都是比较稳健的一方，这也是北京的底气所在。这也支撑了，即使在口罩+调控周期中，依然在2021年和2023年都跑出了可观的行情趋势。

但在2023年底，黑天鹅再现，那段时间赚钱预期极致悲观，以及美联储加息，让高净值人群产生了严重的分歧，大规模资金被抽离市场。

再加上北京房产货值较大，背后都是财富高敏人群，所以险些出现踩踏行情，北京楼市出现急速下跌趋势。

根据最新数据，2024年9月，北京二手房成交价已经跌回至4.93万/平米，梦回2016年7月水平。

但事实上，从5月之后，北京的成交量就已经稳住了，基本都在1.3万套-1.5万套之间徘徊。

价跌，说明预期不够，市场由买方主导，但量稳，说明流动性健康，真实需求在持续性释放。

这样的市场，只需要抬升预期，成交量就会加速反弹，马上反应到价格上，所以我在7月曾写文章，告诉大家，北京价值稳了，而且出现了超跌价值，现在要积极上车，而且当卖方还没反应过来的时候，还有更大的议价空间！

当初看懂了这句话的人，其实对国庆假期北京的行情，并不会惊讶。

接下来你去买房，砍价空间会越来越窄，而且随着需求进一步释放，房价预期还会持续抬升，不出意外，今年北京会出现翘尾行情，而明年的3月，才会迎来真正的涨势。

很多人卖房也为了置换，所以他们还要快一些卖掉，把未来置换的房子涨价，所以想在北京买房的，要加快准备，跑步入场，赶在明年小阳春之前，千万不要等房价涨起来再接盘。

关于买房哪里，我根据这几年板块的抗跌性，写到下面：

1、东西城，这两个依然以学区为主，北京学区房未来不会大涨，但东西海的牛小学区房，一定是持稳的。

2、我个人建议，如果有特别的学区需求，最好买学区的占坑房，不要太考虑房子的居住属性，学区房只是一个工具，只不会未来丧失了更多的金融投资属性。

3、海淀一直是我最看好的区域，虽然我住在朝阳，但不得不承认这些年，海淀经济甩开了朝阳好几条街，因为海淀是产业和学区双强，产业溢价消化了学区溢价，高流动性支撑下，房价升值预期是最足的。

4、这意味着，海淀的学区房增值型和功能性甚至要强于东西城，其次要紧靠产业区，比如西北旺、永丰和西二旗。最后预算不够的，可以去清河、西三旗和马连洼。

5、朝阳虽然不敌海淀，但依旧是北京的核心改善集中地。首先价值最高的是太阳宫，有学区和产业支撑。其次望京，产业商业教育自成一体；新北苑，承接望京外溢；奥森和朝青，改善板块；常营、双井，适合资金量不够的优质备选；东坝，饼王，未来预期可能要超越望京，但持有时间起码在10年以上。

6、丰台，非常看好丽泽板块，商务区发展很好，其次是丰台科技园，人气很旺，南城产业核心地带，最后是玉泉营和新宫可以选择。

7、昌平，是北京最牛郊区，本质是在买和海淀的价差+距离。最看好朱辛庄，靠近海淀、两条地铁、自有产业，关键是新。其次是龙域和东小口、二拔子、回龙观都处于第一梯队。回龙观虽然位置好，更新优化了很多，但当初规划一般，略显中庸，未来升值天花板有限，不过也适合刚需自住购买，配套便利。第二梯队是天通苑和未来科学城。第三梯队是北七家、沙河东、昌平城区。第四梯队是南邵、昌平城区和沙河西。

8、大兴，产业能力较弱，房产升值有限，适合刚需，围绕着地铁和次新房去买，预算可以去看西红门高米店板块，预算不够去看枣园黄村板块。

9、石景山，价值也围绕着海淀，学区选鲁谷，次新选择古城，围绕着一号线和六号线做价值配置。

10、通州，运河三角区。但因为雄安新区的出现，价值被大幅抽离，升值属性偏弱。

11、房山，首选长阳。

12、顺义，沿着15号线买，越靠近朝阳越好。

13、北京买房一定要围绕着产业、地铁、学区、商业，这决定了房子的基础流动性，而升值就要靠产品和周边的环境，这个具体还要看预算。

14、北京老房子，尤其是老破小，未来基本不会涨了，更多是自住功能，但现阶段买了绝对不会亏钱，这波周期基本把之前积累的泡沫都挤干净了，而且老破小的租金收益率还不错，现在买比较放心。

15、有升值预期的是地段不错，配套在发展的新房或者次新房，这个源于主要购买力未来的价值取向，但相对也是有门槛的，需要有比较不错的现金流才能支撑起来。

16、北京跟其他城市不一样，财政充裕，板块价值兑现较强，在人口持续流动的正周期内，未来大饼也会慢慢兑现，需要时间。

17、反而北京向内发展，郊区很多房子的价格在2-3万左右，再加上北京买房限购的放松，这基本对外围区域的房价是致命的打击，北京真正做到了虹吸大半个北方的效力。

18、好地段的新房要及早下手，行情反弹，主力人群下手速度很快。

19、郊区不买老破小，因为未来有保障性住房的冲击，价值薄弱，甚至新房角度，也尽量不选纯刚需。

20、北京房价上涨，每一轮周期都存在板块轮动效应，先涨城区后涨郊区，先涨改善后涨刚需，先涨地铁后涨非地铁。

21、在北京不要太在乎租售比，房价涨起来，租售比只是九牛一毛。

22、在自己能力范围内，尽可能买最贵的房子，因为价格已经充分回落，价值是跌出来的，好房子一定被暗自标注了价格。

23、别墅虽好，但轻易不买，流动性太差。

24、不要在新房和新板块买老房子，不然会被踩踏，一文不值。

25、去看房的时候，一定要问清楚这几年的“价格走线”，搞清楚为什么涨、为什么跌，好盘冷市抗跌，热市易涨，价格已被暗中标注。

篇幅有限，今天先讲到这里，想把北京讲透可能一本书都不够，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。