在房地产中狂奔的越南，未来将何去何从？

2022年的中国经济承压，房地产作为经济的“兴奋剂”，又一次被拎上台面。

从各地逐步放开购房限制到央行银保监会下限LPR 20个基点，可以说稳房市保经济的力度是肉眼可见。

没办法，房地产涉及太多民生行业，对当下经济刺激肉眼可见，我们太需要解决问题，宁可让未来到来的代价变得更不可承受一点。

另一方面，向居民转移杠杆又太容易，几乎是所有行为中阻力最小的、又能让决策群体受益最大的。

所以它叫“夜壶”，好用，但台面上的人都知道它上不了台面。

同样是在全球经济大潮中起伏，越南跟随“老大哥”的脚步，在发展房地产经济的道路上也是一路狂奔。

前文《神话越南，就是在神话中国》中说到，越南的发展路径和制度与中国相像，但越南的底子差、上限低，那么过快过热的房地产又会对越南产生什么影响呢？

今天，我们就站在“过来人”的视角再读越南，一方面看看能否捕捉到一些机会，另一方面对越南的审视其实也是在审视我们自己，有些事对当下的我们仍然有警醒作用。

首先，越南底子差、起点低是客观事实。

哪怕是在东盟十国中，无论是GDP总量还是人均GDP水平，越南都是后5位，新加坡+亚洲四小虎（印马泰菲）都稳压越南一头。

大家平时看不上的泰国，其实也是产业和资本的输出国，越南不少的代工业可是承接自泰国。

新加坡+亚洲四小虎+越南的GDP总量 数据来源：世界银行

打个形象的比方，今天我们夸越南，不是夸一个年级第一的高中生说，加油争取考进清华北大；而是看到一个刚刚养成良好学习习惯的小学生，鼓励他，好好学，你以后出息大着呢。

从小学到初中，从初中到高中，再从高中到大学，就像一次次的产业升级，每进入一个新的阶段前要经过激烈地竞争才能脱颖而出；

进入新的阶段后要学习掌握的东西也会更多，能不能应付地过来还得继续观察。

而在产业升级的路线选择中，亚洲四小龙和四小虎的路线其实是不一样的，这在一定程度上也决定了他们的命运。

韩国在朴正熙的独裁统治时期，不理睬西方“比较优势”的那一套理论，举全国之力大肆投资造船、电子、机械、钢铁、汽车、石化等重工业。

到朴正熙遇刺身亡后一年即1980年，韩国重化工业在整个制造业的比重达到了54%，用18年缔造了“汉江奇迹”，为韩国成为发达国家打下坚实基础。

蒋经国治台16年，在他实际执政后的第二年即1973年，他就开始了“十大建设”，在十大建设中6项是交通基础建设，3项是重工业（钢铁、造船、石油化工），1项是能源（核能）。

到1978年台湾重工业产值占制造业的51.6%，基本实现了重工业化，台湾经济就此起飞。

哪怕是正在搞产业升级的我们，在改革开放前就已经有东北这样的重工和化工基地，就已经有能力搞大飞机、搞核潜艇这样的高端制造了。

而单纯从“比较优势”出发，从衣服、玩具代工起步的四小虎，如今还是中收入或中低收入国家。

举这些例子无外乎在说明一个最基本的道理：

先发国家先轻工业再重工业是因为他们在走一条全新的道路，每一步都是探索；而后发国家要实现工业化，前期基础设施的建设以及重工业化的实现是跨过工业化进程中最为关键的一步。

越南走的是哪一条路线呢？虽然大家都是外向型经济，但目前来看更接近“四小虎”的模式。

从经验或者规律出发，观察一国能否突破关键性的发展节点，才能帮助我们判断它的长期发展潜力和投资价值。

起点低反过来说是经济增长空间巨大，越南仍然有很多投资机会，而且在不同阶段会表现出不同的机会；

但研发投入低、重工业化的缺失以及高度依赖外资是无法保证越南有长期稳定向上的经济发展曲线。

越南优势很明显，比如人口红利，比如相对勤劳，比如东盟产业分工合作明显，但掣肘越南的短板因素也很明显，而且国际的大环境在近几年是趋向对抗而非合作，这又为全球化的经济发展蒙上了不确定性的阴云。

因此对于投资越南，从控制风险、控制回撤的角度来说，做短期优于做长期，做右侧优于做左侧。

而且也不必捧一踩一去制造焦虑和危机感，因为仅仅从投资来看，投资大市值大蓝筹是一种财富增值的方式，投资小市值高成长也是一种方式；持有苹果的股票是一种逻辑，持有苹果供应商的股票又是另一种逻辑。

下面具体谈一谈房地产经济。

客观地说，房地产及其带动的产业在过去的确扎扎实实地助力了我们经济的快速发展。

拉动经济靠“三驾马车”——投资、消费和出口，但在那个国货还是劣质山寨的年代，在那个只能代工、利润要被外国产品拿走大部分的年代，房市带动的固定投资以及消费是我们不多的可选项。

这样，我们才能把自己人的钱用于投资和消费并留在中国的本土，企业和政府才能在短时间内募集到大量资金用于城市化和工业化。

但时移世易，我们一定不能再走老路，高房价对需求的挤压和高负债对系统安全的危害是有目共睹的。

越南也搞起了房地产经济，而且比起中国，越南的步子迈的更大。

2014年，越南修订《住房法》，新的住房法允许拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可在越南购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。

允许外资进入，加上经济蓬勃发展，越南近年来住房供应量和成交量都出现了井喷。

根据越南建设部报告，2022年第一季度，河内、胡志明市、岘港、海防、平阳、同奈、庆和等8个地区房价出现了相当高的涨幅。

以胡志明市为例：房价已经到达10年来历史高点，商品房均价达到3300美元/平米，折合人民币22000元/平米，同比增长27%；而胡志明市的月平均工资呢？大概折合人民币2200元。房价收入比几乎要赶上深圳的58%、北京的61%（2020年数据）。

而且随着越南房市的对外开放，大量外资进入房市交易，国外机构和个人占比接近5成，这种泡沫不得不让人想起了97年亚洲金融危机。

越南房价走势

中国借助房地产搞“土地财政”和“土地金融”，利用卖地收入以及抵押土地获得的资金推动城市化和工业化，地方政府在推动经济发展过程中是直接参与人，像一个公司一样在城市中搞投资，当然在客观上也推高了房价，具体的推高机制在前文《黄金时代结束，等待中国的会是滞胀吗？》有讲。

可以说，如果越南政府不是以这种角色参与到经济当中，那么越南房价是难以持续维持高位的。

但另一面，外资是深度参与越南房市的，而外资的流动深受国外货币政策的影响（比如美联储的加息缩表），因此越南房市的周期一定会与国际货币周期及经济周期高度相关，这就会造成房价的剧烈波动。

房市的超额利润会吸引资金流向房地产而不是流向制造业，房价的波动又会危及金融系统。因此，在某种程度上，产业资金和房市资金是相互竞争的，如果缺乏政府的强制干预以及对实业的大力扶持，稍微小富的越南就容易被贪婪蒙蔽双眼，挣快钱而不挣慢钱。

当然，这都是后话了，也是需要后续观察的要点，毕竟越南还远远谈不上小富，越南的人力成本仍然很低。

写到最后，还是希望读者朋友能理性看待越南的发展：

一方面越南发展起来对我们是好事，家门口有一个相对富裕的东盟对中国的产业升级是有利的，比如以后我们的新能源车、华为的产品五眼国家不要，我们还可以卖给东盟；我们个体也有了更多的投资机会。

另一方面，我们还是要保有自己的核心竞争力，要维持高效高质的供应链，要持续突破关键核心技术，这些求不来也买不来。

世界工厂的地位也不是别人施舍给我们的，那么多国家和我们一起竞争，只有中国做成了，所以归根到底还是要自己一步一个脚印去搭建去突破。与其担心地位被人抢走，不如更担心自己会不会不愿意挣“慢钱”了。