从人口、土地、户口的角度来看，哪些城市更有潜力？

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城市化的空间，远远比我们想象的更巨大。

最近两年，随着房价告别普涨，大量高杠杆房企倒下，各城市之间的抢人大战日趋白热化，大家会发现一个现象:

不同地区、不同城市的土地市场，冷热分化的程度，已经到了非常强烈的地步。

强如杭州、成都，地王频出，一年卖上千亿的地，远郊地块挂出来也不愁卖。

中西部的弱省会，三线以下地市，一年可能也卖不出几块宅地，地方政府性基金预算也受到了影响。

大家都把自己的土地拿出来卖，凭什么有人卖的贵还上赶着要，有人卖的便宜也卖不动？

开发商不傻，也要算账的。

贵的地，不一定赔钱。

便宜的地，不一定赚钱。

不同的土地，盖出来的房子，愿意买单的人有多少，决定了未来的溢价空间。

该怎么衡量愿意买单的人有多少呢？

1，常住人口向户籍人口转化的政策力度。

2，不同地区，常住人口向户籍人口转化的意愿。

先说第一条。

如果说，过去10年，是大批农村人口的“进城潮”。

那未来10年，就是从常住人口，向户籍人口转化的“落户潮”。

前段时间，FGW发了《“十四五”新型城镇化实施方案》。

“落户”这个词，在《实施方案》里提到了16次。

放开放宽除个别超大城市外的落户限制，试行以经常居住地登记户口制度。

300万以下常住人口的城市，落户限制全部取消，外地落户、农村进城，全部一视同仁。

300万至500万人口的城市，放宽落户的条件。

500万以上的超大特大城市，精简积分落户的项目，社保年限和居住年限的占比提高，鼓励取消每年的落户名额限制。

这个方案，把落户提高到了前所未有的程度。

落户，就是常住人口，向户籍人口的转化。

意味着“人户分离”的家庭，不再会像过去10年那样，在城乡间来回往返。

14亿人，可以在全国的绝大部分城市自由迁徙。

这个过程，是从城镇化到城市化的转变，也是城市格局的洗牌。

中金有一份报告，其中提及了“半城镇化”和“半城市化”，这两个概念。

一字之差，含义大不相同。

截至2020年末，中国无本地户籍的城镇常住人口（也就是半城镇化人口），规模是2.57亿人，比2010年增长78%。

前十大城市半城镇化人口达到了6300万，占全国该类人口的25%。

除一线城市外，还包括东莞、重庆、成都、苏州、郑州和杭州。

再统计五大城市群的半城镇化水平，比全国平均高出7个百分点，占全国半城镇人口的56%、总人口的10%、

其中，珠三角城市群半城镇化率最高，达到了49%，长三角城市群其次，达到了28%。

半城镇化人口中，包含三类人户分离群体。

1，原户籍地是城市地区。

2，原户籍是非城市地区的城镇，比如人口规模50万人以下的小城市、建制镇，或者尚未设立建制镇的农村集镇。

3，原户籍地是偏远的农村。

如果排除后两种人户分离群体，那中国最高质量、最坚实的城市化率只有37%，完全城市化人口只有5亿人，半城市化人口达到了4亿，农村人口5亿。

这里就要说到第二条：

常住人口向户籍人口转化的空间，有多大。

只看省会，2021年，成都是唯一一个常住人口超过2000万大关的省会城市。

广州1881万人排第二，武汉1364万人排第三，郑州和杭州处于1200万梯队，

6个城市处于900万梯队，包括哈尔滨、合肥、南京、济南、沈阳和长春。

这就出现了一个很有意思的现象：

你以为河南、山西、湖南都是人口流出大省，可这些地区的省会，却在人口流出的过程里，不断壮大。

去年河南常住人口减少了58万人，郑州增加了12.2万人。

湖南减少了23万人，但省会长沙增加了17.13万人；

山西常住人口减少了10.02万人，但省会太原增加了7.25万人。

二线城市，既承载了从农村小城镇涌入的人口，又有比四大一线更宽松的落户条件。

这些地方，有巨大的市民身份转化空间，也是房子最好卖的地方。

国家重点规划的19个城市群，包含了72个500万人口以上城市。

从2020年新房销售来看，这72个500万人口以上城市，对应的总销售面积达9.0亿平方米，占比全国50%，总销售金额11.6万亿，占比64%。

我们早就不缺房子了，我们早就完成城镇化了，可那些顶尖城市的稀缺土地和房产，依然大把的人，愿意冒着亏钱的风险也要接盘。

或者说，他们根本不在乎亏钱。

浙商证券李超说，大国大城，促进生产要素向超大、特大城市集聚，与之匹配的是高收入人群持续增加。

既有净流入增多带来的增量，也有人力资本累计、创业暴富形成的增量。

这些城市短期有租赁、首套刚需和资产配置需求，长期有学区、改善、养老需求。

而生育率低迷、教育内卷、35岁被淘汰，这些看似会摧毁高房价根基的因素，在巨量的常住人口面前，又显得不值一提。

我心甘情愿在这个城市背上房贷，让下一代在这个城市长大，也不愿意再去其他地方。

市民化的空间有多大，决定了一个城市土地、房产上限有多高。

以这个视角，结合2022年不同城市的土拍热度，还有半城镇化人口超过200万的城市榜单，排除掉京沪广深，排除掉土地不好卖的省会城市，再排除掉户籍人口转化空间小的城市。

剩下的城市里，杭州、成都、重庆、东莞、苏州、郑州、佛山、西安、武汉、宁波、合肥、南京、长沙，完全城市化的潜力更大。

这些城市，全部都是过去几年，土拍火热，开发商愿意投入重金，购房者趋之若鹜的热点新一线城市。

合肥，这两年都在说是“城市风投”的榜样，引入了大量的高精尖产业，还主动跟长三角对接，经济增速位居二线城市的前列。

2005年的时候，合肥提出来“工业立市”的口号，当时工业产值还不到千亿，2016年的时候突破万亿。

合肥的地方政府引导基金，当年拿出三分之一的财政收入“下注”京东方，后来又投资半导体和新能源汽车，硬是从一个大号县城，蜕变成工业强市。

加上滨湖、政务区、高新这几年房价炒得也很离谱，限价限购的调控也有点不疼不痒的，给了开发商足够的利润空间，合肥这两年能吸引大量房企来拍地，也在情理之中。

虽然增速很高，但合肥究竟有没有网络上宣扬的那么神奇，我个人还是打个问号。

大家都在传扬最牛风投的称号，按理说，税收应该很高才对。

可去年合肥的一般公共预算，也只有844亿，放到整个中部来看，比长沙少300多亿，比郑州少近400亿，比武汉少700多亿。

一般公共预算的增速，也只有10%左右，中规中矩，不算差，在GDPTOP30城里，也不能说有多强悍。

合肥的路，还很长。

成都，这几年一直蝉联新一线城市的榜首，人才流入，还有城市口碑，一直名列前茅。

当然，也有人说，那个新一线榜单的出品方，跟成都有千丝万缕的关系，至于有没有实锤，咱也不知道。

其实我倒是觉得，现在网络上突然爆红的城市，突然口口相传的城市，跟移动互联网时代的信息传播，有非常大的关系。

我不敢说赵雷对成都有多大贡献，但至少小酒馆，太古里，宽窄巷子，慢生活的城市品牌，加上虹吸整个四川的资源加持，加速了成都的城市气质蜕变，隐隐能跟四大一线掰手腕。

正好像西安，如果没有大唐不夜城、博物馆、回民街、抢人大战这些标签的极速传播，就无法改变，人们印象中那个，毕业生流出最多的科教大市一样。

至于杭州，又是另一番光景。

杭州新房与二手房之间的差价，是二线城市中价差最大的，已经连续多年稳居全国卖地之王。

G20能炒，亚运会也能炒，互联网能炒，外立面、容积率也能炒。

但我们必须要承认，不管是产业的集聚，人口的流入，互联网上的热度，还是开发商们冒着限价低利润风险，在现金流极度紧张的情况下，也要拿出重金抢地，都证明了杭州的价值。

上次看戴锦华老师的节目，她说：

现代大城市吸纳了一切社会资源，而且消耗了绝大多数社会资源的同时，它也消耗了社会的知识资源和精英劳动力资源，它把优秀的人才吸纳在这里，在某种程度上，它也在浪费这些资源。

这是现代城市的“罪行”或“罪恶”之一，她专门加了双引号。

你是被消耗的资源，还是被浪费的资源？

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