10%的地段，要用20%的品质去弥补！

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《10%的地段，要用20%的品质去弥补！》是一篇关于要用,地段,品质的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

今天这篇文章，我必须得写一下，因为最近出现了很多让我觉得莫名其妙的事情，比如一些我并不看好的楼盘受到了追捧，比如一些未上市的新盘传闻要做超大户型等等。

平心而论，我认为河西一些楼盘/地段是不适合做大户型的，即便做了大户型，由于限价与开发商经验的问题，品质、地段、面积也对不上位。

这带来的结果是，在未来时间的长河里，由于地段难以吸引到人，同时品质又不是那么顶尖，大面积带来的高总价会让人无法接受，最终看得上的买不起，买得起的看不上，房价停滞不前，甚至亏本。

然而事实却并非如此，因为很多大户型还是有人在买，很多楼盘还真的就想做300多平的超级大平层。

之所以出现这种现象，我认为是河西人与开发商已经走入了另一个极端，即无脑追求“品质”的极端。

其实买品质这个事情是我先提出来的，早在2年前万人摇号，千盘摆烂的时候，我就告诉大家，不要再买垃圾盘了，今后是品质盘的天下，只有高品质的房子才能升值，最终把南京楼市带上了正轨。

但万事过犹不及，经过2年的市场教育之后，我们发现，人们对品质的追求已经过头了。

很明显的一个表现是，河西人现在已经魔怔了，他们对所谓的品质追求已经到了蛮不讲理的地步，觉得有品质的就该无脑买，没品质的一分钱也不要，这种行为就过犹不及了，必须及时纠正。

下面说几个常见的误区，帮各位理清思路。

1、品质溢价源于稀缺

在过去的几年，无数楼盘向我们证明了一点，那就是越有品质的楼盘越保值，让我们单纯的以为，只要无脑买品质就行了，无论它有多贵。

然而事实真的是这样的吗？

万事讲逻辑，我们要明白为什么品质房升值更快，原因就在于它的稀缺性。

在以前，房子都是很烂的，品质房就是独苗苗，由于缺乏竞争，土豪非买它不可，所以才获得了高收益。

然而现在不一样了，楼市冰冻之后，几乎所有的楼盘都提高了自己的公区、梯户比、装修、外立面，豪宅更是夸张，什么顶级装修品牌都往上堆，那么这一大批高品质新房，其实已经失去了稀缺性。

一旦稀缺性没了，竞品变多了，二手房买家可以慢慢挑了，那么房价也就涨不了了，可以预见的是，为阿里很多高价品质盘是不会有很好收益的。

举个例子

河西南润峯，2年前一度卖到了7万的高价，就是因为在那个时期，它是河西南唯一一个品质盘，土豪别无选择，只能被动接受。

而现在润峯已经跌落神坛，5万多就能买，因为它的品质已经没有了稀缺性，随便一个老鹅、紫阙、绿地、金茂都可以超过它，那么当年的品质溢价也就不在了。

那些当年冲着“品质”去高位接盘的人，肯定哭晕在姥姥家，因为他们只看得到“品质能升值”，却看不到品质升值的核心在于稀缺。

2、改善盘，追求品质不如追求价格

“品质能升值”只是表面上的，核心在于稀缺性，一旦不稀缺了，什么房子都无法升值，故而不要去无脑买品质，而要开始去关注于两点：

一、更低的价格

未来品质二手房很多，可能会很卷，最终大家价格都上不去，那么当初那些品质略高但价格更高（装修贵了1000，房价贵了3000）的楼盘会很吃亏，反而那些品质稍微差一些，价格稍低一些，又依然能保留“2梯2户、铝板、新房”三大件的房子能获得更好的收益。

比如，A楼盘买入价5.3万，B楼盘买入价4.6万，A品质更高，装修更好，但大家都是2梯2户+铝板+新房。

由于品质盘竞争激烈，最终二手市场A楼盘也就卖个5.8万，而B楼盘却可以避开锋芒，卖个略低于品质盘的价格，5.3-5.5万，那么谁的收益更好呢？

所以现在买房，买一些品质略弱但价格便宜很多的房子，是最划算的，而不要再无脑拼品质了。

二、更高的品质

未来高品质商品房会普及，但极高品质的依然会很少（牵扯到成本与开发商能力问题），这类房子还是有稀缺性的，目前依然是值得购买的，前提是价格与面积合理。即面积与地段相配，价格也不会高太多。

所以，你若是高价去买真正的超高品质楼盘，依然是可以的。

3、豪宅里，大户型不等于高品质

最近很多人犯了个错误，就是单纯的认为大户型=高品质=稀缺=高收益，或者说，挖了个会所，搞了个高级装修的大户型就是高品质，这就错了，大错特错。

我们可以想象一下，若当初润峯做240平，会是什么结果？

或许在2年前，星八客巅峰期，由于上市大户型较少，润峯会成为河西南第一顶豪，价格甚至超过7万，然后现在5万都卖不动。。。。

因为现在200平的房子太多太多了，大户型已经不稀缺了。

一切的核心都是稀缺，未来的房子只会越来越多，品质越来越高，今天看起来不错的大户型，未来未必会稀缺。

从土豪的角度来说，他们选二手房，主要看3点：

1、地段好不好？

2、公区好不好？

3、差不多的价格，我有没有更好的选择？

至于装修其实无所谓，因为我可以砸（万物中国府一半的新房都在砸）。。。

所以户型大绝对不等于品质，装修好也不等于品质，更不要因为一个房子面积大到稀缺就去买，因为这些所谓的“稀缺”，未来都不会稀缺。

我们看一个大户型能不能买，一定要看：

（1）它的地段到底如何？是河西中还是河西南？河西中又有多“中”？

（2）公区、景观、会所到底做的如何。

装修可砸，公区不可改，而地段更不可复制，唯有后者才是真正的“稀缺”。

4、地段的意义远强于品质

曾经有大V说过，同板块里，品质意义大于地段，但这话是不准确的。

准确的说法是，品质可以弥补地段差距，但代价是巨大的，差了10%的地段，往往需要20%的品质去弥补。

比如同样6.3万的越秀与华新城，你会买谁？肯定买品质更低、更旧一些的华新城啊，这就说明不能无脑买品质，而一定、一定、一定要看地段！

毕竟所有新盘都可以通过砸钱来超越旧盘，唯有地段是钱砸不出来的。

品质与地段是动态平衡的，我个人理解是，地段差了10%，品质就得提高20%去弥补，否则价格就一定要跌，这点供大家参考。

对于买房人来说，我们选新房的时候，一定不要被所谓的装修、面积段蒙蔽了双眼，而要首先着眼于地段，看看到底是河西中还是河西南，河西中又到底在哪个位置？

比如当一个楼盘位置不及万科翡翠，品质也没高多少，面积却大很多的时候，能说“越大越值钱”吗？

不，只能说越大越是“买得起的看不上，看得上的买不起”罢了。。。。

所以买豪宅，一定要结合位置与品质共同考虑，当位置不算好的时候，一定要有极高极高的品质才能去买。

同样对于开发商来说，你们今后盖房子也要记住这点，如果想搞超大平层，但楼盘位置又一般般，那就得花重金去砸，还得砸的有文化、有品位，甚至得砸到亏本。

这其实是很难做到的，如果做不到的话，就不建议搞超大户型了。

总之，大家买房一定要先看地段，再看品质，最后才看装修。

5、品质无上限

很多人不明白啥叫品质，以为看到个实体样板间，弄了个会所，搞了个灰不溜秋的外立面，房子面积大，装修也不错，就觉得是品质盘，那你就错了。

品质不是指面积大，而是在楼盘各处细节的投入。

比如会所上，是大几千万的投入，还是挖个坑了事？

比如外立面上，是2000一平的全玻璃幕墙，还是几百一平的铝板？

比如景观上，是每一处都动尽心思，还是胡乱种一些破树了事？

比如围墙上，是厚重高耸的石材围墙，还是监狱般的铁栏杆？

比如公区、园林的包裹面上，是各具特点的珍稀石材与昂贵的铜制品，还是200块一平的破石头与刷漆的铁皮？

比如小区地面，是砖还是披着跑道外皮的沥青？砖又是什么砖？几十块钱的还是几毛钱的？

比如儿童设备上，是几万、几十万的进口设备还是几千块的安置房货色？

比如车库上，是2.8米的宽车位，还是2.6米但可以多卖上百个多赚3000万的标准车位？

比如车库车道的宽度是没人能注意的，也是开发商减配重灾区，却深深影响客户停车体验，谁又能做到？

比如入户大堂、走道、甚至消防楼梯的用材，是大理石？岩板？瓷砖？还是水泥？

甚至甚至甚至，细微到我们的入户大堂、车库大堂是按键门还是感应门？电梯的梯控如何设置，是永远停在当前层，还是会自动回到一楼？这些都是要钱的。

所以品质是无上限的，用品质来超越地段也是可行的，只要开发商愿意砸钱。

但至少在今天，想要在一个稍弱点的位置上，做出让市场买账的超大平层，所需的品质成本是极高的，我觉得很可能要像万物一样，冲着亏本为民服务去了。。。。

6、低密度与装修不代表品质

这是很多新手最容易犯的错，喜欢无脑低密度。

河西的房价早就告诉大家了，最贵的就是你们最看不起、最鄙视的40多层、100多米高的湾四。

即便在10年前，不缺土地，到处是低密度的时代，河西最贵也是30层的湾一、湾二和悦府。

所以冲着低密度去买房，早晚要被割韭菜，毕竟关上灯来（住进房子里）都一样。。。。

其二是装修也不代表品质，因为目前所有豪宅都在砸，哪怕万物那种装修已经足够好，每家都花了100多万买包的房子，也在砸。。。。

那么在顶豪里，装修又算个啥？

总之，我今天想告诉大家的是，房价这东西，是地段、品质、面积段的多重结合，什么地段做什么品质做什么面积，将会决定它未来的二手房价如何。

配对的不好，5万单价变3万，这就叫老破大；配对的好，3万变5万，这就叫网红盘；如果地段够好，又愿意砸钱，面积做的也大，这就叫“顶豪”。

很难的。

以上就是关于《10%的地段，要用20%的品质去弥补！》的全部内容，如果《10%的地段，要用20%的品质去弥补！》能够帮助到您，不胜感激！举起您高贵的手将我们收藏吧！东方楼市小楼编辑将不胜感激！