新建住宅供需两端持续活跃，年内均价或再攀升
作者 | 沉舟
创头条获悉 2020年11月25日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行(微博)发布《2020年前三季度全国住宅市场报告》，报告显示，虽然整体经济仍处在恢复期，但住宅新房的交易已一扫阴霾，单季新房成交量再创新高。其中一线、发达二线及普通二线城市成交量同比分别上涨40.82%、12.57%及0.46%，当下购房需求保持充盈。
新建住宅销售活跃度优于往年，单季度成交均价首破万元
数据来源：国家统计局、戴德梁行研究院
2020年前三季度，国内经济同比增速由上半年-1.6%转正至0.7%，一、二、三产业累计增速分别达到2.3%、0.9%及0.4%，均实现正增长，整体生产生活秩序逐步好转。虽然整体经济仍处在恢复期，但住宅新房的交易已经一扫阴霾，抛开一季度停工停市的影响，今年二、三季度市场表现皆优于往年。单三季度新房成交量再创近五年同期之最，达到42,494万平方米，同比增长10.5%。这背后既有需求延后释放的影响，也有房企优惠促销加速出货供应放量的刺激。
全国住宅新房成交均价也继续呈上行态势，前三季度全国住宅新房成交均价同比上涨7.2%升至9,989元/平方米，较上半年均价上涨2.4%。单三季度新建住宅成交均价历史首次突破万元达到10,322元/平方米，但3.7%的季度涨幅较二季度的6.8%有所回落。
在房住不炒的宏观调控指导下，各地新房价格多维持在合理的区间波动。但伴随三、四线城市在上一阶段去库存取得成效明显，后续供需或有所收缩。对于未来中国住宅新房成交均价的走向，戴德梁行研究院副院长张晓端表示：“‘三条红线’新规下，房企的有限资金将直接影响住房市场供应及区域分布。未来资金向重点区域、城市集中的程度将更高，土地市场及新房市场的成交进一步向一、二线等重点城市回归将是大概率事件。预计未来一、二线等高单价城市在全国成交量的占比将持续增加，带动全国新房住宅价格上行，而三、四线城市则将在稳楼市的调控基调下价格保持稳定。”
数据来源：国家统计局、戴德梁行研究院
24城供销比微涨至1.04，发达二线住宅市场成交活跃度更高
数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
2020年前三季度，全国24个重点城市供销为1.04，比较前两季度的1.01继续微升，重点城市整体供需关系持续得到改善。一线城市供销比0.98，主要源于上海保障性住房的大量成交，并占到前三季度上海总成交量的38.1%，且保障性住房供应及成交量差值缺口达到197万平方米，意味着过往供应的保障性住房被快速消化。发达及普通二线城市则延续了供应增长的趋势，第3季度供应量分别较第2季度上涨18.1%和14.0%，成交量也在供应的刺激下分别环比上涨12.9%及7.8%，发达二线城市无论在成交规模及市场活跃度方面皆领先普通二线城市。
具体成交量来看，一线、发达及普通二线城市月均成交量分别较上年同期上涨40.82%、12.57%及0.46%，在“房住不炒”且部分城市进一步收紧调控政策的同时有如此市场表现，表明当下购房需求依旧充盈。一方面，疫情过后积压的需求令供需两端积极活跃；另一方面，后续可预见的宽松的信贷环境为市场带来看涨信心，住房依然是当下优质的投资标的之一。
数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部
第四季度将迎来传统销售旺季，戴德梁行大中华区研究部主管林荣杰预计：“考虑到多数重点城市年底仍将有大量供应释放，预计24城整体成交量将进一步上扬，同时一线城市供需关系将得到较大程度改善；发达及普通二线城市仍将延续此前相对活跃的市场表现，在供应放量影响下，年末整体供销比或将继续上升。”
指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和
张晓端女士同时表示：“过去针对信贷的调控更多是通过控制首付比例，银行贷款额度等方式达到针对需求端的调控目标。随着对重点房地产企业资金监测和融资管理规则的形成，未来把目标瞄准供应端，通过逐渐收紧房企融资渠道、融资规模，严控其债务水平等方式限制房企在土地市场利用金融杠杆追涨土地价格，此举有利于后续降低获取土地及住宅开发成本，于源头为楼市降温。搭配推出更多可租赁住房等保障性住房用地，引导楼市向租售结合的供应体系发展。”
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