七成收入来自地产 拟赴港上市的佳源服务物业管理费收取率连滑
作者：开心
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
11月24日，港交所发布信息显示，佳源国际控股（02768.HK）旗下佳源服务（01153.HK）通过聆讯并披露聆讯后资料集，拟于12月9日上市交易。
2020年3月，佳源国际控股分拆旗下物业服务业务，成立佳源服务并计划单独上市。
佳源服务招股书显示，佳源服务的七成收入来自母公司，即佳源地产。在业绩纪录期，佳源服务的大部分物业管理服务合约涉及由佳源地产品牌开发的物业。数据显示，于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，来自该等物业的收入分别约占其物业管理服务总收入的96.3%、90.8%、79.4%及70.1%。
招股书显示，佳源服务2017年至2020年上半年营业收入分别为2.10亿元、3.31亿元、4.55亿元、2.80亿元；净利润分别为1834.90万元、3577.60万元、5021.40万元、3625.90万元，营收净利均保持稳定增长。
（来源：佳源服务招股书）
招股书显示，佳源服务旗下有三大业务线，分别为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。2020年上半年，来自物业管理服务的收入最多，为2.37亿元，占总收入的84.40%。
GPLP犀牛财经注意到，2017年至2020年上半年，来自佳源地产品牌的收入占比分别为91.20%、87.10%、78.20%、69.30%，也就是说，佳源服务对佳源地产品牌依旧存在较高的依赖。
（来源：佳源服务招股书）
作为浙江省综合物业管理服务供应商，佳源服务的业务主要集中在长三角地区，存在区域集中的风险。招股书显示，2017年至2020年上半年，佳源服务在长三角地区的在管建筑面积分别为1290万平方米、1780万平方米、2200万平方米、2340万平方米，分别占在管总建筑面积的92.10%、92.60%、84.30%及84.50%。
与此同时，作为物业服务公司，佳源服务还面临物业管理费收取率持续走低的尴尬。
据佳源服务的招股书，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，佳源服务的应收贸易款项减值准备分别为840万元、1570万元、2060万元及2470万元。截至2020年6月30日，佳源服务于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月的物业管理费收取率（按某一期间实际收取的物业管理服务费占同一期间物业管理服务总收入的百分比计算）分别为90.50%、95.60%、87.60%及63.50%。于2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月，佳源服务的关联方应收贸易款项周转日数分别为210日、112日、89日及212日，而第三方的应收贸易款项周转日数分别为57日、75日、88日及88日。
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