北京、香港、深圳写字楼租金最具波动性，过去十年波动率超25%
享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，近期发布研究报告《2021亚太区写字楼租金波动性指数》。报告显示在过去十年中，北京、香港和深圳位列写字楼租金最具波动性市场前五名。从2010年至2015年，上述三个重要城市的租金波动超过25%。
武汉市位居第二位，原因是2010年至2013年租金大涨，三年内租金几乎增长了100%， 在最后的两年租金有所下降。北京位列第三位，租金呈现了类似的增长轨迹，但平均波动性较低。
在大中华区，台北和成都呈现的波动性最小。台北的租金出现适度增长，但波动性有限。成都在平均租赁期内租金跌幅较大。香港和深圳租金疲软，其中40%的市场租金低于租约即将到期的租金。
雅加达成为过去10年亚太区写字楼租金波动性最大的市场。从2010年至2015年，其租金翻了一番多，随后随着大量新供应进入市场，租金在接下来的五年里下跌了30%。
戴德梁行发布的《2021年亚太区写字楼租金波动性指数》报告，将每个市场中的加权平均租赁期内的租金增长及其波动性结合起来，涵盖36个市场，根据2010年至2020年之间的写字楼租金数据，分别列出了该时期内亚太区租金波动性最大和最小的10个市场，如下：
波动性最大
波动性最小
排名
市场
排名
市场
1
雅加达
36
加尔各答
2
武汉
35
台北
3
北京
34
成都
4
香港
33
德里
5
深圳
32
西安
6
胡志明市
31
布里斯班
7
悉尼
30
孟买
8
广州
29
大连
9
班加罗尔
28
马尼拉
10
上海
27
天津
来源: 戴德梁行
戴德梁行亚太区洞见与分析主管Dominic Brown博士表示：“我们发布2021年亚太区写字楼租金波动性指数旨在为企业租户提供参考工具，帮助他们理解和衡量亚太区36个城市的租金变化情况。我们的调查结果及洞察将帮助企业租户了解自身所处的市场情况，制定续租或租用新空间的租赁策略。”
新冠肺炎导致亚太区写字楼市场上涨的需求在进入疫情之后被迅速遏制，因为企业租户开始控制成本同时评估房地产需求。结果，亚太区一些市场中的企业租户出现租金下降情况，即将在2021年到期的租约其租金低于市场平均租金。
Brown博士继续补充：“在我们的分析中，亚太区不足一半的市场出现租金下降情况，其下降幅度不足以抵消疫情前的强势增长。因此非常重要的是，企业租户需要考虑整个租期的租金波动轨迹，而不是仅仅考虑季度环比或者年度同比的市场波动。”
戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie表示：“过去十年中，大中华区的城市写字楼在两个方面均表现出惊人的增长：公司随业务发展对办公空间的需求，以及新竣工优质办公空间的供应。在此期间，这两个因素的相互作用导致在大中华区大多数城市写字楼市场均出现写字楼租金的积极增长。”
Shaun Brodie进一步强调：“当进行办公室租赁协议谈判时，需要考虑的不仅仅是整体市场写字楼租金的波动性，还应考虑许多微观市场因素，比如：充分了解目标写字楼所在区域的写字楼市场动态，同时要了解目标写字楼本身目前的租赁实力。”
戴德梁行中国区项目及企业服务部主管、董事总经理魏超英表示：“展望未来，预计2021年大中华区大多数主要城市甲级写字楼租金将疲软。然而，我们预测2022年将发生转变，大多数主要市场将呈现增长。如果在不久的将来要进行租赁谈判，写字楼业主和租户双方均有必要了解最新市场动态及发展态势。”
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