港股物管企业终于走向“赢家通吃”
作者：橘颂
来源：GPLP犀牛财经（ID:gplpcn）
对于中资企业来说，香港历来都是IPO上市的重要目的地之一。近年来，选择赴港上市的中资企业越来越多，其中，物管企业对于赴港IPO的热情尤其高涨。
RyanbenCapital数据显示，截至2021年7月23日，共有50家中资物管公司在港交所主板挂牌上市。其中，有 45家通过IPO上市，3家通过介绍上市，1家通过借壳上市，1家通过注入物业业务资产成为物管企业。
截至7月23日，上述45家中资物管公司通过IPO在港合计募资967.53亿港元，平均每家募资21.50亿港元。
2021年以来，共有13家中资物管企业在港上市，其中11家通过IPO上市。
此外，2021年共有 30家来自中资物管公司赴港递交上市申请，而同期港交所全部申请数量为231家，中资物管公司占比12.99%。截至7月23日，尚有22家中资物管公司正在上市处理中。
那么，中资物管企业扎堆赴港上市的原因何在？
赴港上市扎堆 缘由各不相同
赴港上市似乎成了中资物管企业的“标配”。
总的来说，赴港上市的物管企业主要分两种：
一种背靠房地产开发母公司；
一种是专注于物业管理，不涉及房地产开发的独立第三方物管企业。
赴港上市的绝大多数中资物管企业属于前者。背靠房地产开发企业物管企业能够获得更多的在管面积，以及更稳定的现金流以及母公司的支持。而独立第三方物业管理企业通常体量较小，业务拓展也相对缓慢。
对企业而言，相较在港上市，A股上市的要求更高，时间更久，监察更为严格。许多在A股上市的企业自上市辅导至最终上市，要经历两到三年的时间，这让许多筹资心切的企业选择赴港上市。
除了这个理由外，不同类型的物管企业赴港上市的理由各有不同。
比如，对于从地产开发企业拆分上市的大中型物管企业而言，赴港上市不仅关乎自身，还关乎集团的整体发展。
而且，随着内地对房地产企业管控的逐步加码，内地房企的融资压力和偿债压力都有所提升。拆分物管业务单独赴港上市，既可以免去A股上市对关联交易的审查，也可以更快的从港股市场获得资金。
此外，由于港股市场长期以来更青睐物管企业而非地产开发企业，物管企业在港股的市盈率远高于地产开发企业，大中型物管企业往往更乐于赴港上市以获得更高的市值。
以碧桂园服务(06098.HK)为例，数据显示，上市两年来，其市值已经达到2304.06亿港元，市盈率达到60.94，而其母公司碧桂园(02007.HK)的市值仅为1818.96亿港元，市盈率仅为4.25。
对于中小型物管企业来说，扎堆赴港上市的原因则更为现实，那就是融资第一。
2021年5月20日，港交所发出公告，为了提升在港上市企业的质量，其将在2022年后大幅提升在港上市的盈利要求：最近一个财年盈利不低于3500万港元，且再之前两个财年的盈利总额不低于4500万港元。另外，在2022年前递交招股书但到时未上市的企业也必须符合这一标准。
这一标准已经超过了许多已上市物管企业的业绩。年报显示，2020年，方圆生活服务(09978.HK)的净利润约为2636.40万港元，烨星集团(01941.HK)的净利润约为2488.95万港元。
同样，在已递表的企业中，也有许多达不到这一要求的。如今年4月28日递表的明宇商服在2018年至2019年的净利润之和约为4132.62万港元，低于新标准要求的数额。
除了上述两种企业外，还有部分中资物管企业赴港上市是为了在境外设立资本平台。虽然新交所也允许中资股份制企业上市，但鉴于物管企业赴港上市已形成“潮流”，大部分物管企业还是会优先选择港交所。
港股市场不相信“小而美”
在港股市场，“小而美”的物管企业并不受市场青睐。
数据显示，截至7月23日，在港股市场上市的中资物管企业中，碧桂园服务(06098.HK)的市值最高，是唯一一家市值超过2000亿港元的物管企业。紧随其后的是华润万象生活(01209.HK)，其市值已达1062.50亿港元。
除上述两家企业外，在港股上市的市值的中资物管企业中，有12家企业的市值位于100亿港元至1000亿港元之间，有28家企业的市值位于10亿港元至100亿港元之间，而市值低于10亿元的共有8家。
从市盈率来看，头部物管企业的市盈率远高于小型物管企业。
同花顺数据显示，碧桂园服务的市盈率高达60.94，华润万象生活的市盈率也高达80.01。与之相对，宋都服务(09608.HK)的市盈率仅为6.25，中奥到家(01538.HK)的市盈率更是低至3.66。
市场不看好“小而美”是有原因的。
在港股上市的50家中资物管企业中，大部分背靠地产开发公司，而这些房企的项目往往会交给其附属的物管企业进行管理。这意味着规模大的房企能够为其附属的物管企业提供源源不断的业务。
对此，阳光控股执行董事吴建斌曾言：“目前物业公司估值分化有两个逻辑，第一个是管理面积够不够大，越大，市场价值越高；第二个逻辑是这家物业公司后面有没有大的地产公司支撑。现在估值比较高的都符合这两个逻辑。”
以华润万象生活为例，年报显示，2020年，华润万象生活在管住宅建筑面积为1.07亿平方米，较2019年增长了15.72%。其中，来自华润置地(01109.HK)的在管面积为0.81亿平方米，占比达76.34%。可见，华润万象生活的大部分收入都来源于对华润置地项目的管理。
（来源：华润万象生活2020年年报）
但背靠小房企的物管企业和独立第三方物管企业就没有这样的便利了。
宋都服务年报显示，2020年，其在管的住宅及非住宅面积总额为0.08亿平方米，其中58.8%的面积来源于宋都股份(600077.SH)，而余下的41.2%的在管面积均来源于第三方开发商。
随着“三道红线”和一系列监管措施的出台，相较于资产较多、流动性较为充足的大型房企，中小型房企在负债率、融资等方面受到的压力越来越大，其拿地难度也在不断提升。
2021年7月20日，宋都股份以损失5000万元保证金的代价，放弃了其在杭州竞得的一块土地。业内人士分析，其放弃竞得土地的原因在于政策限制下，融资困难，无法保证项目盈利。
因此，如宋都服务这样的中小型物管企业依赖管理母公司项目盈利越来越困难。
除此之外，大型物管企业通过规模效应，可以更好的开展物业增值服务，获得额外的收益。如华润万象生活就对写字楼客户提供商业运营服务，对物业开发商提供顾问、营销配合等服务以及为社区提供小区生活服务及经纪、资产服务等。
而中小型物管企业往往缺乏足够的资金和技术开展高质量的增值服务，因此其在增值服务领域拓展业绩的能力就相对有限。
并购潮来袭 谁会是最后赢家？
物管企业越大越好、赢家通吃的逻辑，最终带来了中资物管企业并购潮。
2021年递表的中资物管企业大部分在招股书中就表明了这一意向。
比如，明宇商服在招股书中称，其募得资金将用于战略收购及投资其他物管公司。
融汇悦生活也表示，其募集资金将用于收购或投资业务重点在成渝经济区、环渤海经济区或海峡西岸经济区的物管公司。
也有业内人士表示，港交所提高对上市企业的业绩要求，也将会倒逼一部分短期上市无望的中小物管企业进行整合，使自身业绩能够满足港交所的要求。
如果说上述中小物管企业是不得不进行整合，那么头部物管企业的“攻城略地”更多是为了巩固自身业务的护城河。
例如，碧桂园服务在年报中称，2020年，其收购或并购了电梯公司溧阳中立、物管公司菱基物业、传媒公司城市纵横以及环卫公司满国康洁等企业，意在增强自身的服务能力。
2021年，碧桂园服务更是一掷千金，收购了港股上市物管公司蓝光嘉宝服务(02606.HK)。
2021年7月15日晚，碧桂园服务发布公告称，其将完成对蓝光嘉宝服务股权的收购，蓝光嘉宝服务将于8月19日正式退市，这宗物管行业史上最大的并购案最终尘埃落定。
2月23日，碧桂园服务与蓝光嘉宝服务同日停牌，两天后，碧桂园服务发布公告称，其将收购蓝光嘉宝服务64.62%股权，价格为每股人民币42.11元，总收购价将达到约48.5亿元。
在最近的媒体采访中，碧桂园服务总经理李长江表示，碧桂园服务已经全面接管蓝光嘉宝3个多月。蓝光嘉宝是西南地区的区域性品牌，收购蓝光嘉宝服务可以产生资源协调，可以降本，最后带来规模性效益。
中小型物管企业谋求合并是为了求活，龙头物管企业的收购是为了谋求规模效应，整合优质资源。但是，随着监管对于房地产行业和对垄断的监管加强，一味扩大规模可能并不能达到想要的效果。随着我国居民生活水平的不断提升，物管企业想要走得更远，也许还要在技术和服务上多下功夫。
（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）
核心关键字： 企业资讯相关文章
-
快手首次跌破发行价，半年时间市值蒸发1.26万亿港元
【猎云网北京】7月26日报道今日下午，快手尾盘继续走低，一度跌超13%，截至收盘报114港元/股，跌破发行价115港元，最新市值为4742.57亿港元。今年2月5日，快手正式在港交所敲钟上市，发行价115港元，市值于2021年2月18日达到高峰1.738万亿港元，当日股价最高为417港元/股。截止26日收盘，快手收于114.40港元，跌幅为11.66%，股价较最高点下跌72.57%，总市值约475...
2021-07-26 20:58:24 快手港元亿元 -
郑州花534亿打造“海绵城市”背后：我国现存“海绵城市”相关企业3450家
近日，河南郑州、新乡等地遭遇极端暴雨侵袭，内涝非常严重。与此同时，网络上出现了对郑州海绵城市建设效果的质疑，郑州在过去几年投入了534.8亿元资金建设海绵城市，但在超标准的自然灾害面前，不是海绵城市可以防御的。企查查数据显示，我国共有关键词为“海绵城市”的现存企业3450家。其中广东共621家排名首位，河南共167家排第六位。十年来，2019年的海绵城市企业注册量最高，共682家，随后逐年减少，2...
2021-07-26 14:55:18 海绵城市企业 -
“2021GPLP犀牛财经企业成长之道年度峰会”召开在即
2021年7月30日，以探讨新形势下企业成长之道为主旨的“2021GPLP犀牛财经企业成长之道年度峰会”将在北京千禧大酒店拉开序幕。本次峰会邀请全国数十家头部机构投资者和上百家成长型企业高管，共同探讨细分赛道投资机会和企业如何在细分领域中不断超越自我稳健成长的经验心得。在后疫情时代双循环经济大背景下，消费和物流首当其冲成为投资机构和业界关注的热门领域。为此，本次峰会特别设立圆桌论坛，分别针对物流企...
2021-07-26 13:54:45 企业犀牛最具 -
工业设备“智能医生”，黑马成员企业「容知日新」登陆科创板
i黑马讯7月26日，安徽容知日新科技股份有限公司（黑马营10期成员企业）在上海证券交易所科创板上市，公司证券代码为688768，发行价格18.23元/股，总共发行1372万股，发行市盈率为19.92倍。截至发稿前，公司总市值为38.5亿元。招股书显示，容知日新成立于2007年，是国内较早进入工业设备状态监测与故障诊断领域的企业，公司自成立以来长期深耕设备状态监测与故障诊断领域，依托自主研发和创新能...
2021-07-26 13:54:43 万元公司智能 -
八部门联合发文：平台企业制定抽成比例，须听取工会或劳动者代表意见
为支持和规范发展新就业形态，切实维护新就业形态劳动者劳动保障权益，促进平台经济规范健康持续发展，近日，经国务院同意，人力资源社会保障部、国家发展改革委、交通运输部、应急部、市场监管总局、国家医保局、最高人民法院、全国总工会共同印发《关于维护新就业形态劳动者劳动保障权益的指导意见》。意见指出，各地要放开灵活就业人员在就业地参加基本养老、基本医疗保险的户籍限制。同时强调，以出行、外卖、即时配送、同城货...
2021-07-26 13:54:42 劳动者企业平台 -
北京4年出走了673家高新技术企业，它们都搬去了哪里？
跟人才的聚集相似，企业的聚集也反映了一座城市综合的竞争力。城市制定主导产业，推进用地供给、招商、运营的布局；企业则根据气候条件、生存成本、产业链等多重因素选择落脚的城市。企业在经营过程中，从一座城市搬迁到另一座城市的情况也时有发生。拿最能代表科技创新实力的高新技术企业来说，从它们的搬迁路径中，可以看到哪些城市的企业正在流失，而哪些城市的创新经济开始发力。新一酱从高新企业认定网上，获取了近年来所有有...
2021-07-26 10:00:38 企业城市高新技术企业 -
赋能乡村振兴助力中小企业数字化转型 各店•各联平台正式发布
电商是数字经济的重要组成部分，而社交电商的异军凸起激活了海量的私域流量，随着社交电商以新业态、新模式精准发力，为中小企业数字化转型以及乡村振兴事业的发展不断提供了新动能、新载体。7月24日，2021企业社交电商创新发展研讨会暨各店•各联平台发布活动在上海浦东嘉里大酒店举行，研讨会以“赢在联合”为主题，旨在分享社交电商的破局之道，全面探讨社交电商如何赋能乡村振兴建设及助力中小型企业数字化转型。据了解...
2021-07-26 06:56:48 乐山社交乡村 -
八部门:维护平台企业劳动者权益，开展职业伤害保障试点
创头条消息，日前经国务院同意，人力资源社会保障部、国家发展改革委、交通运输部、应急部、市场监管总局、国家医保局、最高人民法院、全国总工会共同印发《关于维护新就业形态劳动者劳动保障权益的指导意见》。意见强调，强化职业伤害保障，以出行、外卖、即时配送、同城货运等行业的平台企业为重点，组织开展平台灵活就业人员职业伤害保障试点，平台企业应当按规定参加。采取政府主导、信息化引领和社会力量承办相结合的方式，建...
2021-07-25 19:54:24 劳动者企业形态 -
河南汛情牵动人心，爱心人士与企业捐赠应急电源
【猎云网北京】7月24日报道一场暴雨持续牵动全国人民的心。7月20日，河南省郑州市单日降雨量突破历史极值，单小时降雨量超过日历史极值。据不完全统计，16日以来，此轮强降雨造成河南全省89个县（市、区）560个乡镇124万余人受灾。河南省政府、郑州市政府迅速组织救灾力量抢险救灾。危难关头，郑州当地市民也组成一个个志愿者救援团队，迅速展开救援工作；全国多省市消防救援队、各地民间救援力量连夜前往郑州驰援...
2021-07-24 10:59:20 郑州电源特护 -
印度物流公司 BlackBuck 获 6700 万美元融资，成为独角兽企业
据外媒报道，印度物流公司BlackBuck已经在E轮成功筹集6700万美元，助其估值达到10.2亿美元，从而获得独角兽身份。本轮融资由TribeCapital、IFCEmergingAsiaFund和VEF领投，威灵顿和IFC等现有投资者参投。BlackBuck于2015年成立，其业务主要是为长途客运提供B2B物流服务，给大中小企业提供市内货物运输服务，其中，可运输货物包括矿物质和快消货物等其他种...
2021-07-23 21:57:13 融资卡车该公司
| 留言与评论（共有 0 条评论） |
