聊聊深圳共有产权房这件事！

作者：卡夫卡很忙
来源：局外人的视界（ID：hooyar_380097485）

作为一个前地产从业者，最近这几天朋友圈里为了深圳新出炉的共有产权房整得分外热闹，大家都那里揣摩政策这是何用意。

当然了，大部分人还是相当不以为然的，世上事，从来屁股决定脑袋，靠着地产行业吃饭的，又怎么可能会欢迎真的危及到自己饭碗的行当呢？

前天下午跟一个还在坚持做地产的老同志聊了差不多三小时，她其实对三道红线意见很大，她把如今从恒大起，全行业遇到的困难归结于三道红线太过凶残，一下子把地产商们集体打进了ICU，现在再怎么挽救，都为时晚矣。

其实我对这个观点极其的不以为然，因为我从地产行业里出走以后，就去做金融了，之前大部分项目做的还是跟地产融资相关的。

2019年，在恒大还没有暴雷之前，我就已经说过，中国的地产企业八成都会扛不住的，不是老板们能力不够，而是杠杆用得太猛了，中间环节成本太高了，这就必然导致总价一级级增压，最后压得老百姓根本无力接盘。

这就跟杠杆牛一样，当股价因为杠杆加持，变得比市梦率还离谱，即便没有去杠杆的动作，等把最后一批接盘侠接盘资金消耗干净了，它一样还会崩的。

这就是老鼠效应，第一批聪明的老鼠嗅到了危险的信号，率先跳船，于是老鼠们争先跟风，本来就破破烂烂的船又多了许多老鼠跑路留下的窟窿，这不就沉得更快吗？

缺少接盘侠这件事从2017年环京房地产泡沫破裂就能看出来，要知道那可是北京啊！

至于地产商们资金链快断了，第一个传出暴雷声音的，也不是恒大，富力、碧桂园在2018年春节的时候都已经被业内人士各种传过。

大家都

是做同一个行业的，就像同一条船上的老鼠，你危险了，难道别人就因此安全了？

现在还有人称赞王公子家的万达，说歪打正着，但我建议各位，还是要拉长了周期作出评判，在行业大格局下，个人的一点选择，屁都不是！

还记得2012年评论过煤炭行业，那些第一波冲击里能活下来的大佬，终究还是会为自己没有及时收手而买单的，结果到了2015年，终于煤炭赢来了一个行业普亏的真正低点，第一波熬过去沾沾自喜的人，最后都倒在了黎明前的黑暗里。

笑到了最后的只有神华们！

地产开发商的原罪就是杠杆！但重资产行业恰恰是个最需要控制杠杆率的行业，出事是迟早的，如果没有三道红线早早的挤破了地产泡沫，等到2022年全球性的紧缩周期一起来冲击，那才叫要了亲命呢！

债务周期一波动，让很多企业债务结构问题提前暴露，有了问题就要解决问题，就好像你蹦迪过HIGH了，引发了心肌炎，救命是让你去ICU里好好治疗，躺着休息，各种药物一起用，而不是说再给你注射兴奋剂，送回KTV里直接蹦，那才是要命的手段呢！

我们现在是惩前毖后，治病救人，各种手段虽然不停的用，看起来好像政策给 了不少，但还是在急救里。

债务周期最终都是由时间来熨平的，就好像身体康复期要多休息，不能看到自己好了一点就像夜夜笙歌，这么玩，很快就会连命都没有了。

如果没有三道红线近乎于致命的打击，你觉得被不轻不重口头教训了一通的房地产商们，等到硬着头皮挺过所谓政策的寒冬，他会如何呢？

当然觉得自己牛逼无比，就好像2021年之前的许老板，即便有过08年的打击，一样觉得自己英明神武，怕什么调整，脸皮厚点，咬咬牙拉更多的人下水，自己不就还是安全的吗？

2万亿的债务窟窿不足以把自己压倒，你信不信他还能给你造10万亿出来？

人性从来如此，只有真的受过伤，被打得灰头土脸，才会懂得“房住不炒”其实是在保护所有的人。

我的读者们几乎都是股民，我们股民在仓位控制的好的情况下，可以从容应对一只股票10倍的涨跌幅，但如果去配资了孤注一掷，一个跌停就能要了老命。

地产三成首付到底是多大的杠杆？掏空六个口袋来供养一套房子，这何尝不是孤注一掷的去赌呢？

深圳的房子，十几年来，有十倍涨幅并不稀奇，但涨到现在这个价格，你去看动辄千万+的小户型，有钱人看不上这个格局，住不下，你们口中所谓的刚需人群根本买不起。

当房价贵到连华为、腾讯这样在全国范围内都算是高薪的企业员工都无力负担深圳房价的时候，你就别怪华为把基地往东莞甚至更远的地方搬了。

当深圳从年轻人眼中的创业天堂变成了一个根本无法留住年轻人的食利城市，那么它还有什么未来？

当城市的房价高得令大部分都觉得离谱的时候，就得考虑一下跌的问题了。

大家不妨去看看最近法拍房市场里，真正刚需户型的成交价格，豪宅当然是不在此列的，那是全国富豪竞标的场所，但普通住宅恰恰是保障民生的基本要素。

所谓为什么前段时间深圳推出的安居房项目为啥销售情况不理想？

因为在销售上有许多限制，因为在10年期的持有时间里，购房者是没有办法处置那么大一笔资产的，如果这个时间周期里工作或者生活发生了点变故，你的钱基本就沉淀在里面了。

大家心里都清楚，房地产暴涨带来的暴富机会已经一去不复返了，在考虑买房之前，第一是考虑安全性，市场价打六折，听起来是不错，但你一算总价，想想月供，其实对于符合条件的人来说，压力还是很大的。

以前是指望着房价还能涨，金融属性高于住宅属性，那大家当然踊跃购买，但现在，事情已经变了！

但共有产权房有个好处，那就是随时可以反悔，随时可以退出来，政府可以作为代持人，同条件下优先回购，这就等于是有资金在里面托底，如果房地产市场价格上涨了，可以卖给市场里符合条件的人，实在是房价大跌，跌破你买入的成本，没关系，你还能要求回购，最大的损失无非就是个利息差。

深圳这样一个城市里，本来土地面积有限，以前天天想着提笼换鸟要搞高级产业进来，最终他们发现，一个空心化的城市是最没有竞争力的，华为现在重新在深圳拿到了很便宜的工业工地，比亚迪的厂区在扩张，一些工改写字楼的项目终于明白自己走了一条邪路，最终还是工改工，向更高端的制造业发展。

有健康的产业布局，还得有相对低成本的生活空间，不能只看着富豪们一掷千金的去抢动辄几千万甚至几个小目标的豪宅，顶层人群从来都是少数，万千个普通人才是撑起一个城市发展的基石。

所以我看到很多有产者对于共有产权房非常不屑一顾，因为面积不够大，因为没有完整的产权，因为……

总之各种看不起，但唯独没有想过，对于那些渴望得到共有产权的无产者来说，他们想要的不过是一个能够为自己生活托底的保障！

有了点能力，就可以买房安家，安了家以后，倘若有发展，并不妨碍自己再搏一把有豪宅的未来。实在是发生了变故，没能力留在这个城市里，这笔买房的钱还能当成长期的储蓄，随时变现，用于应付未来的生活。

这才是安居的真实意义。

其实产权并没有你们从业者炒作的那么大过天，因为房产的底层是土地，土地的所有权归国家，满打满算，大家只拥有那块地70年的使用权，又谈什么房子完整的产权呢？

共有产权房代替安居房并不像有些人说的那样，为了避免侨香村之类的事情再发生，当年买侨香村的那批人，赚了十倍，但这么多年来，多少福利性房产又何止涨了十倍呢？大家无非是站在深圳房价暴涨的肩膀上，一下子被炒作成了热点，格外引人注目罢了。

我记得以前有那种懂得钻政策空子的售楼员，自己通过零首付，各种套来套去，在深圳攒了几十套房子的人，那获利又何止百倍？

时代在前进，带着一些胆子大敢加杠杆的人暴富了，但时代前进的意义并不是让胆子大的人永远靠着这一招，站在山巅，反复割普通人的韭菜。

让一个国家的人都陷入到对投机无限崇拜中，恰恰是社会的悲哀，所以政策开始转向，告诉你房住不炒，大部分普通人并不是一开始就抱着搞金融的目标置业的。

这几天我看网上都在炫自己家乡的别墅，那些动辄造价过千万的房子，根本没有流动性，我们那里的行情，自建房想卖出去，造价最少打个三折再开口，大家亏定了，为什么年年还有人赚了钱回家就要起大屋？

因为营造一个住所，是人的本能，安居不是用赚了赔了，金钱来衡量的，只不过是玩地产金融玩太猛了，最后玩得大家忘了本心罢了。

一个时代过去了，永远不会再回来了。

这是兼顾公平和发展的选择。