美国分化：疫情冲击下 “居者有其屋”更难了

《华尔街日报》27日报道，疫情暴发以来，美国已有数百万房客拖欠房租，随着禁止驱逐令将到期，他们可能将面临被赶出家门的危险。陷入挣扎的租房市场，也许会引发下一个住房危机。

·租金拖欠现象恶化

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费城联储银行上周发布的一项关于失业人口的研究显示，房屋未偿租金将在年底之前达到72亿美元。穆迪分析（Moody's Analytics）估计，如果没有额外的经济纾困计划，到年底，未偿租金将达到近700亿美元。届时将有1280万美国人拖欠房租，人均欠款5400美元。2008年次贷危机曾造成380万户居民的抵押房屋被银行收回，不少分析人士警告，这次因房租拖欠造成无家可归的规模可能要远超上次危机。联邦政府估计，一旦驱逐禁止令取消，有3000万至4000万人面临被赶出家门的危险。

美国普查局的调查显示，现在约四分之一有孩子的租房家庭拖欠租金，少数族裔欠债的比例更高（上图）。加州大学的调查发现，在疫情中，非洲裔和拉丁裔交不起房租的可能性是白人的两倍。

一些人在为下个月的房租挣扎，另一些人却在追赶房地产的快车。由于抵押贷款利率处于历史低位，一些在疫情中未受明显冲击的中高端人群纷纷出手置业，房屋建造商信心指数在10月创下历史新高，而9月份二手房的销售达到14年来的最高水平。可以预见的

是，经过这场危机的洗礼，有房者和无房者之间的贫富差距，以及住房不平等现象将会进一步加剧。

·住房不平等现象存在日久

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在疫情前，美国的住房问题就是发达国家中最严重的。美国政府2019年统计，全国有超过50万人无家可归，近20万人每天睡在街道上。与医疗一样，住房不平等也是美国社会的顽疾。

△洛杉矶街头的无家可归者（图自当地媒体CNS）

首先是低收入家庭的住房缺乏保障。在当今的美国，超过4000万家庭租房，数量已接近二战后的最高水平，有17%的家庭房租占收入的一半以上。对大多数家庭来说，房租是日常最大的一笔开销，低收入群体的压力更大。但是，美国没有一个州能为低收入者提供足够的平价住房（affordable homes），全国范围，“廉租房”短缺近700万套（据“全美低收入者住房联盟”）。

住房压力更多地落在了少数族裔身上。美国普查局2020年第一季度报告显示，黑人家庭的住房拥有率最低，为44％，比白人家庭低近30个百分点。黑人家庭购房价格也在各族裔中垫底。黑人贷款买房通常要付更高的利息，且被拒的概率更高。根据全国房地产经纪人协会的数据，去年有超过13％的黑人家庭申请住房抵押贷款被拒，相比之下，白人为5％。

实际上，美国种族贫富分化的一个重要表现就是住房的分化。美国城市研究所（Urban Institute）的报告

认为，如果住房能实现平等，种族贫富差距就会缩小。

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另一方面，住房不平等还来自隐形的居住隔离。上个世纪30年代大萧条，美国总统罗斯福推出“新政”，试图重启经济，其中扩大新建住房是其中重要部分。联邦住房管理局（FHA）和房主贷款公司（HOLC）相继成立，为普通家庭提供住房抵押贷款及担保。

房主贷款公司创立了“住宅安全地图”（上图），其中绿色为“最佳”区域，对应的是商人阶层，蓝色表示“不错”，面对白领，黄色表示“工薪阶层”，红色表示“有害地区”，对应的是底层民众，尤其是黑人。联邦住房管理局也推动了居住隔离，将黑人区定义为“风险区”，并拒绝向黑人买家提供政府抵押贷款担保。类似赤裸裸的居住歧视一直延续到1965年《公平住房法》通过以后。如今，尽管公开的歧视已罕见，但受历史沿革、文化以及市场等因素影响，大多数美国都市地区“富人区”与“穷人区”仍界限分明。

△底特律的八英里长墙，也被称为“隔离墙”，建于上世纪40年代，用以分隔白人和黑人住宅区。

·解决住房难题难觅中间道路

上个世纪30年代开始，美国政府就试图通过修建公共住房解决低收入人群住房问题，但效果并不理想。上个世纪修建的集中公共住房逐渐沦落为贫民窟的代名词，毒品泛滥，社会问题集中，居住条件恶劣。美国联邦政府逐渐退出直接开发运营公共住房，转而通过补贴、减税等措施，鼓励私

营企业建设开发。

但是实践证明，完全通过自由市场经济解决公租房并不可靠。例如，联邦政府通过低收入住宅税收返还政策（LIHTC）给私营开发商抵税，不到二十年，公共成本增加了66%，但新建住宅数量反而下降了；政府还向低收入者提供“住房选择券”，直接补贴私人房东，但也是杯水车薪，“全美低收入者住房联盟”的报告显示，要申请这样的补贴，等待时间的中位数是1.5年，有些人排队长达7年。

随着疫情导致美国陷入经济衰退，住房问题日益凸显，要求对联邦住房政策进行系统改革的呼声也愈发高涨。很多改革活动人士认为，私有化的住房市场无法满足人民的需求，要求“社会化”住房市场；一些活动人士要求政府遏制飞涨的租金，进行调控；还有一些人提出，应该向大企业征税，用于修建公共住房，解决供不

应求的问题。不过，这些设想与崇尚自由市场经济的右翼思维背道而驰，难免被扣上“极左”的帽子。在当下美国左右意识形态高度对立、两党政治极化的情况下，想找到一条中间道路，从而根本解决住房平等的问题，让人难以乐观。（央视记者 王逢治）

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《华尔街日报》27日报道，疫情暴发以来，美国已有数百万房客拖欠房租，随着禁止驱逐令将到期，他们可能将面临被赶出家门的危险。陷入挣扎的租房市场，也许会引发下一个住房危机。

·租金拖欠现象恶化

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费城联储银行上周发布的一项关于失业人口的研究显示，房屋未偿租金将在年底之前达到72亿美元。穆迪分析（Moody's Analytics）估计，如果没有额外的经济纾困计划，到年底，未偿租金将达到近700亿美元。届时将有1280万美国人拖欠房租，人均欠款5400美元。2008年次贷危机曾造成380万户居民的抵押房屋被银行收回，不少分析人士警告，这次因房租拖欠造成无家可归的规模可能要远超上次危机。联邦政府估计，一旦驱逐禁止令取消，有3000万至4000万人面临被赶出家门的危险。

美国普查局的调查显示，现在约四分之一有孩子的租房家庭拖欠租金，少数族裔欠债的比例更高（上图）。加州大学的调查发现，在疫情中，非洲裔和拉丁裔交不起房租的可能性是白人的两倍。

一些人在为下个月的房租挣扎，另一些人却在追赶房地产的快车。由于抵押贷款利率处于历史低位，一些在疫情中未受明显冲击的中高端人群纷纷出手置业，房屋建造商信心指数在10月创下历史新高，而9月份二手房的销售达到14年来的最高水平。可以预

见的是，经过这场危机的洗礼，有房者和无房者之间的贫富差距，以及住房不平等现象将会进一步加剧。

·住房不平等现象存在日久

在疫情前，美国的住房问题就是发达国家中最严重的。美国政府2019年统计，全国有超过50万人无家可归，近20万人每天睡在街道上。与医疗一样，住房不平等也是美国社会的顽疾。

△洛杉矶街头的无家可归者（图自当地媒体CNS）

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首先是低收入家庭的住房缺乏保障。在当今的美国，超过4000万家庭租房，数量已接近二战后的最高水平，有17%的家庭房租占收入的一半以上。对大多数家庭来说，房租是日常最大的一笔开销，低收入群体的压力更大。但是，美国没有一个州能为低收入者提供足够的平价住房（affordable homes），全国范围，“廉租房”短缺近700万套（据“全美低收入者住房联盟”）。

住房压力更多地落在了少数族裔身上。美国普查局2020年第一季度报告显示，黑人家庭的住房拥有率最低，为44％，比白人家庭低近30个百分点。黑人家庭购房价格也在各族裔中垫底。黑人贷款买房通常要付更高的利息，且被拒的概率更高。根据全国房地产经纪人协会的数据，去年有超过13％的黑人家庭申请住房抵押贷款被拒，相比之下，白人为5％。

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实际上，美国种族贫富分化的一个重要表现就是住房的分化。美国城市研究所（Urban Institute）的报告认为，如果住房能实现平等，种族贫富差距就会缩小。

另一方面，住房不平等还来自隐形的居住隔离。上个世纪30年代大萧条，美国总统罗斯福推出“新政”，试图重启经济，其中扩大新建住房是其中重要部分。联邦住房管理局（FHA）和房主贷款公司（HOLC）相继成立，为普通家庭提供住房抵押贷款及担保。

房主贷款公司创立了“住宅安全地图”（上图），其中绿色为“最佳”区域，对应的是商人阶层，蓝色表示“不错”，面对白领，黄色表示“工薪阶层”，红色表示“有害地区”，对应的是底层民众，尤其是黑人。联邦住房管理局也推动了居住隔离，将黑人区定义为“风险区”，并拒绝向黑人买家提供政府抵押贷款担保。类似赤裸裸的居住歧视一直延续到1965年《公平住房法》通过以后。如今，尽管公开的歧视已罕见，但受历史沿革、文化以及市场等因素影响，大多数美国都市地区“富人区”与“穷人区”仍界限分明。

△底特律的八英里长墙，也被称为“隔离墙”，建于上世纪40年代，用以分隔白人和黑人住宅区。

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·解决住房难题难觅中间道路

上个世纪30年代开始，美国政府就试图通过修建公共住房解决低收入人群住房问题，但效果并不理想。上个世纪修建的集中公共住房逐渐沦落为贫民窟的代名词，毒品泛滥，社会问题集中，居住条件恶劣。美国联邦政府逐渐退出直接开发运营公共住房，转而通过补贴、减税等措施，鼓励私营企业建设开发。

但是实践证明，完全通过自由市场经济解决公租房并不可靠。例如，联邦政府通过低收入住宅税收返还政策（LIHTC）给私营开发商抵税，不到二十年，公共成本增加了66%，但新建住宅数量反而下降了；政府还向低收入者提供“住房选择券”，直接补贴私人房东，但也是杯水车薪，“全美低收入者住房联盟”的报告显示，要申请这样的补贴，等待时间的中位数是1.5年，有些人排队长达7年。

随着疫情导致美国陷入经济衰退，住房问题日益凸显，要求对联邦住房政策进行系统改革的呼声也愈发高涨。很多改革活动人士认为，私有化的住房市场无法满足人民的需求，要求“社会化”住房市场；一些活动人士要求政府遏制飞涨的租金，进行调控；还有一些人提出，应该向大企业征税，用于修建公共住房，解决供不应求的问题。不过，这些设想与崇尚自由市场经济的右翼思维背道而驰，难免被扣上“极左”的帽子。在当下美国左右意识形态高度对立、两党政治极化的情况下，想找到一条中间道路，从而根本解决住房平等的问题，让人难以乐观。（央视记者 王逢治）