平民四十年积累，一朝归零！
来源：大树镇巡抚 从1980年代起，美国平民最流行的追寻美国梦、实现个人价值的方式，就是贷款买房。 当时，由于里根上台后推行以激进私有化和极端市场化为表现的新自由主义经济政策，美国的贫富差距迅速扩大。 美国收入前0.01%（绿线）和后90%（棕线）的人的财产占比。可以看到绿线从70年代末80年代初开始迅速上升，同时棕线却在下降。反映了美国贫富差距的扩大。 贫富差距增大时，平民出于阶级跌落的恐慌，会模仿富人消费，而富人们都在买房分享新自由主义繁荣的成果。 所以当时美国形成了全民买房、全民看涨的风气。已经有房的人当然希望房价上涨，而没房的人相信自己也能很快买房上车，照样盼涨。 面对贫富分化和房价高涨造成的社会问题，美国政府怕改革税制增加资产利得税会得罪富人，又觉得改革教育培养穷人后代脱贫又太慢太累。 于是他们在“降低房价”与“提升平民收入”之间选择了“鼓励平民贷款买房”。鼓励平民贷款买房既可以让平民拥有自己的房子，实现“美国梦”，缓解他们的不满；又可以推高房价获得富人的支持。 为鼓励平民贷款买房，美国大幅降低了首付和贷款门槛。首付可以为零，贷款门槛低到有人用宠物的名字都能借到住房贷款。 多地降低首套房首付比例 美国两家公司还发明了住房抵押贷款支持证券（MBS），是这么玩的： 1，比如银行给某个购房者贷款100万，为期10年，本息共计150万。 2，银行可以120万把债权卖给这两家公司，由这两家公司去收贷款，或者再转卖给其他金融机构。 这样，这两家公司能赚30万利差，而银行可以迅速回笼资金贷出下一笔款。 这两家公司，一家叫Fannie Mae，音译“房利美”，一家叫Freddie Mac，音译“房地美”，合称“两房”。 “两房”的做法看起来银行和自身两全其美，但提高了整体杠杆率，埋下了很大的风险。他们敢这么玩，是因为他们是美国政府资助的企业。 高杠杆在上升时能用小钱撬动大钱，一旦下跌则会让小亏变成大亏 克林顿和小布什等美国总统为了出政绩，实现“居者有其房”，都下令要求“两房”支持低收入者贷款买房。低收入者偿还能力低违约风险大，贷给他们的贷款称为次级贷款，简称次贷。 其实银行和金融机构自身也欢迎次贷，因为次贷利率更高。至于违约风险更大？违约了更好，房价涨这么快，收回抵押的房产就能把贷款的本息都赚回来了。 从1990年到2006年，美国次级贷款金额持续增长 但房价是需要居民收入支撑的。当大量居民收入低得只能借到次级贷款时，房价是难以维持长期高涨的。2007年，美国房价到达最高点，然后开始下跌。 由于低首付、低贷款门槛和房贷金融衍生品把杠杆放大了很多倍。 一旦房价有一点下跌，住房抵押贷款支持证券MBS就会因高杠杆而剧烈下跌，导致大量金融机构亏损，影响很多人和企业的现金流。 而现金流的缺乏又会导致房价下跌，连锁反应形成巨大的经济危机。 次贷危机的连锁示意图 这就是当年席卷全球的次贷危机。经济危机并不公平，它对穷人的伤害远大于富人。 全款100万买房的人，房价跌到80万时，他的资产还有80万。 首付30万贷款买100万房子的人，房价跌到80万时，他的资产还有10万。 零首贷款买100万房子的人，房价跌到80万时，他的资产是负20万。（美国房贷在收回房产后就停止，所以他的资产其实是0，到不了负值。） 2007年至2010年，美国最穷的20%的人，净资产从平均3万美元下降到几乎为零。而最富的20%的人，净资产只下跌了不到10%，从平均320万美元变成了290万美元。 在次贷危机（07年往后一些）中，美国最穷的50%的人家庭财富下降最大（蓝线），最富的10%的人家庭财富下降最小（灰线） 更可怕的是，危机结束后房价回升时，富人通过房价上涨又赚回了损失，最富的10%的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了16%。 而穷人，他们的房子早已作为抵押物被收回了，他们享受不到危机后的房价回升。 收入后的50%的人，实际财富被腰斩，回到了1971年的水平。美国平民40年的积累，一朝归零。 美国面对房价高涨贫富分化的现状，不从调节分配降低房价着手，一味采用鼓励贷款的方式拖延问题维持房价，最终拖无可拖引爆了危机，导致平民几十年的积累被洗劫殆尽。 秦人无暇自哀，而后人哀之。
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