房地产泡沫根本扭转，之后呢？
原创： 顾子明
本文授权转载至微信公众号：政事堂Plus2019
“房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转"。
2日下午，在国新办举行新闻发布会上，银保监会主席郭树清做出了如上的表述。
加上近期一大批城市出台了降低首付门槛以及取消认房认贷的政策，很多银行也大幅提升了信贷投放，很多朋友都在问，这一轮房地产的底部是否出现。
虽然我们在国际上经常是“赢麻了”，但是在对自己负责的投资问题上，还是要清醒认识到，为了在这一轮收水周期“再赢一次”，央行的一揽子货币政策就必须要紧盯着美国。
我们的很多政策以及表态，很多都是被动式的应对，并非主动式的刺激，我们之前的主动挤压泡沫，也是抢在美元撤离前，先主动调整价格和控制泡沫。
要想明白接下来会怎么走，最好还是要回顾历史。
中国地产在2014-2015年迎来了一轮至暗时刻，这背后是美国对08年次贷危机时放的水进行收水，美联储13年12月减债，14年10月退出QE，15年12月加息。
在美联储的指挥棒下，14-15年全球的热钱开始大规模的撤往美国，自08年享受了放水泡沫最丰富的房地产，自然是首当其冲被冲击。
在这个“萧条“的”周期下，无论是14年三季度开始的取消限购，还是14年四季度开始的取消限贷和七折房贷利率，以及14-15年一次次的降息降准，都没有实现房地产的触底反弹，只是吹出了一个股市5000点的大泡沫。
没有中央针对房地产的系统性政策，单纯靠地方政府的刺激是不管用的。
如今，这一轮针对20年新冠冲击的收水比08年的那一轮快了很多，美联储在21年11月的减债，22年3月的加息，而且不排除接下来每个月的议息会议上都要加息，美元撤离的速度肯定比上一轮要快。
所以，最近很多朋友私下问我到底能不能买时，我很难给出明确的答案，因为在美元撤离的过程中，实现低点买入的难度实在是太大。
现阶段，中央给地方的政策是“八仙过海”，和14年比较相似，大家各显神通阻止房价下跌，并不是要让房地产市场反弹。
回暖真正的集结号，不是看这些地方政策，而是看全国的政策。
对照历史，上一轮的触底反弹，是2015年6月国务院颁布的《货币化棚改》，国家开发银行取代了央行成为了放水的龙头，把央行大水漫灌的货币，转向对房地产进行专项扶持。
货币流向的转向也带动了财富密码的转向。
伴随着15年下半年癌股的飞流直下三千点，同一时间，获得棚改资金源源不断注入的房地产迅速复活，开启了新一轮的野蛮生长。
就像15-16年推荐读者去买的杭州，随便一处房产都翻了好几番。
最终，美联储为08年吹的泡沫，经过了一圈复杂的流通和循环，一部分进入到了中国的房地产领域，把泡沫固化。
回顾历史，理解了资金流动的逻辑之后，就会明白，在美元撤离的大周期来看，纵观整个地产大盘很难买在低点。
最佳的策略，是紧盯全国性的房地产刺激政策什么时候出台，以应对美联储的暴力收水，并判断出这种全国性政策利好的区域在哪里。
由于政策并没有出台，而且还要看美联储的脸色，细节无法判断，只能进行一个大概的猜测。
相比于2015年轰轰烈烈的货币化棚改，未来新一波的触底反弹，大概率要靠“农村土地改革”+“保障性租赁住房”。
农村的土地有偿收回，决定了货币的投放，城市的保障房建设，决定人口的流向。
抛开之前针对极少数人有用的“含金量”，对于普通购房者来说，“土地开发银行”，成为新的房价引擎。
哪些省份和城市能够给进城的年轻人，提供工作与稳定下来的保障房，哪些城市就能够通过他们拖家带口的迁移和商品房购置，享受未来农村土地现金补偿的红利，带来新的增量。
从数据来看，今年计划大规模爆保障房的北上广以及福建浙北苏南，应该是未来能够从人口争夺战中获益的地区，同时，各省内部的建设倾向也决定了省内的人口结构转型（譬如辽宁集中建设在沈阳和大连）。
从投资的角度来看，今年不建少建保障房的城市尽量不碰。
至于2日的“地产泡沫扭转”之言，在美联储收水周期并不重要，真正值得关注的是，面对美联储收水带来的剧烈冲击，我们是否以及何时再一次针对地产主动去吹泡泡。
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