停贷潮蔓延，谁来拯救烂尾楼？
作者：牲产队长
来源公众号：牲产队
因楼盘烂尾，业主停贷潮正在快速向全国蔓延。
这场起于江西景德镇的停贷潮，已经扩散至南昌、武汉、郑州、西安、长沙、石家庄、重庆以及深圳等数十个城市，涵盖东中西部三大地区。
在微博上，流传着一份强制停贷项目统计表。从表单中可以看到，停贷楼盘已经达到100个，还在不停地增长中。从地区看，河南烂尾楼盘最多，有32个。从企业看，恒大烂尾楼盘排名第一，有34个。
恒大一家被停贷的烂尾楼比河南省还要多。看来，许家印所说的“保交楼”，在实践施工中，并没有得到业主的满意。
图源富途牛牛
在恒大之外，融创、奥园、泰禾、新力、新力、佳兆业、阳光城以及绿地等多家全国知名房企深陷其中。在停贷潮的背后，所展现的恰是中国房地产行业频频爆雷后的一片狼藉。
最开始是银行抢先预警，对房企进行断供，起诉冻结资金。接着是供应商对房企断供，起诉房企索赔项目资金。而现金流断裂的房企在挣扎过后，纷纷选择躺平。最后，经过层层传导，压力就传导到了业主的身上。没有钱进来，楼盘烂尾几乎在所难免。
当房企躺平后，业主却无法躺平。因为业主仍然背负着来自银行的巨额贷款。一边是楼盘烂尾，一边是巨额贷款，全国上百万业主有房不能收，有楼不能住，成为一个数量群体极为庞大的受害者。
由于法律对业主断供、停贷的不支持，让深受烂尾楼之苦的业主长期背负着巨大的生存压力，维护自己的合法权益，竟然成了一道死门。直到，景德镇发布第一封集体强制停贷公告书，正式打响了业主停贷的第一枪。
原本，在期房购买流程中，业主属于购房者，银行属于贷款提供者，也是项目资金监管方之一。可是，在烂尾楼中，银行几乎将一切责任都推卸到了业主身上。本应该被存放在银行监管账户中的监管资金不翼而飞，本应在楼盘封顶后才能被批准的贷款，却被审批通过。银行为了自身的利益，违规房贷在先，监管资金监管不到位在后，可当楼盘烂尾时，银行竟然无需承担任何责任。
消失的监管资金，银行不承担；在楼盘未封顶前违规放贷的购房款，银行也不承担。可当“三道红线”压顶，房地产行业调控，房企雪崩时，这时代的千千万万粒尘，犹如一座座大山，全都压到了普通的老百姓头上。
这公平吗？
业主们不是不想还贷，他们最想要的恰恰是安安稳稳地工作，每月按时还贷的生活。可这有一个朴素的前提：“你们得交楼啊！”
买房的首付款付了，尾款也贷了，每个月的房贷压力都背上了。
“你们得交楼啊！”
在我看来，凡事不破不立。此次业主停贷潮，将在很大程度上，重塑中国房地产市场的不良规则。期房预售制的终结，可以提上日程了。
今天，中国城镇化率已经高达64.72%，距离发达国家80%的城镇化水平已经非常接近。我们无需再通过预售制来降低房地产开放的门槛，以便于高速推进中国城镇化。在城镇化的道路上，中国已经具备慢下来的前提。
从房地产角度来看，中国城镇化率的阻碍不是房地产开发太慢，而是房地产严重过剩，而人民却买不起房。中国现有的房子已经够满足40亿人的居住需求。预售制最大的好处是，让房企能够以极低的开发成本提前拿到业主的房款，以进入下一个楼盘的开发。
对而今的中国而言，预售制的存在已经没有必要性。经过本轮房地产调控后，生存下来的房企完全有实力，进行现房销售。尤其是国营房企，更应该在现房销售模式中，起到表率作用。
在蔓延全国的停贷潮中，消费者几乎已经丧失了对期房的信任。在这种局面下，再不取消预售制，再不以壮士断腕的勇气去推行现房销售制度，中国房地产的暗黑时代只会变得更加暗黑。
继续搞期房预售，谁还敢买？
而对烂尾楼的消化，至少还要持续3-5年，才能逐渐走出部分阴霾。在我看来，在未来3-5年，“保交楼”将成为中国房地产行业中的头等问题，是刮骨疗伤的去脓化顽疾的一个艰难过程。
目前，中国所有的烂尾楼所面临的都是同一个问题：缺钱。
钱去哪里了？很大一部分都被开发商拿去买地了。因为房企的生命线就是“高杠杆”、“高周转”。只有不停地拿地，才能用新的地块去抵押，拿到新的贷款，以支撑房企的现金流。这让房企不得不大量地拿地，大量地贷款。
在这种“高杠杆”、“高周转”模式下，一个个楼盘拔地而起，尚未封顶，开发商又奔赴下一个楼盘了。像滚雪球一样，楼盘越来越多，现金流则远远不断地流向土地供应方。
土地成本占房子成本的50%，就是这么滚出来的。
本质上，这是一个击鼓传花、竭泽而渔的游戏。
可当房企的现金流被掐断时，这个游戏就会被强制终结。那些拔地而起，却未完工的烂尾楼，就是这个游戏的最后一关。
唯有打通这一关，业主、房企、银行和地方政府才能共同渡劫。
可谁能拯救烂尾楼呢？
在我看来，要处理好烂尾楼，不能再依靠市场经济。在市场经济中，企业是要逐利的。没有钱赚，就没有资本愿意接盘。而要让资本赚钱，就得让房价上涨，让资本有利可图。可这又不符合“房住不炒”的规律。
最好的办法是，将全国烂尾楼全部归集起来，用计划经济的手段来解决。在必要情况下，可以动用中央财政资金，直接投入烂尾楼建设中去。与其把钱贷给房企，不如直接用财政专项资金的方式，进行兜底。但与此同时，这不能成为财政给房企擦屁股的样本，而要对相关房企进行破产清算，尤其是恒大这种无药可救的房企，破产清算，对所有人都是解脱。
作为对财政资金的补偿，业主所购买的房子不能再算作纯粹的商品房，建议增加限制条款：贷款未偿清之前，不得自由买卖，所还银行贷款转入财政专用账户。
这样，就相当于业主的房贷转移到财政，变成财政欠银行的钱了。财政统一收集业主偿还的贷款，同步还给银行。
土地财政作为房地产最大的受益者，出来为烂尾楼兜底，也算是取之于民，用之于民了。
中国房地产已经严重过剩，未来的中国不需要如此多的房企，各省保留几家头部国营大房企和民营优质房企，进行良性竞争就可以了。
至于预售制，是资本主义的大发明，可以逐步退出社会主义历史舞台了。
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