内蒙古住建厅提议取消公摊面积，为什么我要消极看待？

作者 :正文注明 2022-09-02 06:43:29 围观 : 次评论

作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

内蒙古住建厅称，将把“取消公摊面积”作为立法项目上报住建部。该提议一经发布，立即得到民众的广泛支持。我说句实在话，天下苦公摊久矣！

全世界只有中国房地产有公摊面积。公摊面积起源于香港，却发扬于大陆，在中华大地上遍地开花结果，唯有消费者成了不清不楚，不明不白的小肥羊。买一瓶矿泉水，瓶身上都会标注好，这瓶水是多少升的。但是，买一套100平米的房子，居住面积却可能只有80平，还有20平就成了公摊面积。

这公摊面积说是包含了楼梯、电梯、走廊、共用墙体、大堂、消防通道、物业公司用房以及垃圾处理站等。可是，这些面积到底有多少？所有业主一起又公摊了多少？对绝大部分业主而言，都是懵逼的。

在山东青岛，一位李女士购买一套110平的房子，总价120余万。在购房前，销售与她说，公摊面积为31%。但是，等到收房时，李女士发现，按110平米购买的房子，真实居住面积只有61平米，公摊面积竟然高达46%，接近打了半折！

若是按110平米算，120万的总价，那么，单价是1.09万元/平米。但是，若是按61平米算，单价就达到了1.96万/平米，接近于价格翻倍。这是挖了一个巨大的坑，把业主往坑里推。

在我看来，公摊面积对业主极不公平，也极不合理。

其一，公摊面积存在很大的隐形可操纵空间，业主难以计算和核实公摊面积的合理性。

其二，公摊价格严重不公平、不合理。它把居住面积的房价和其他公共区域面积的房价混为一体。居住面积的房价卖1万/平米，难道垃圾站、楼道、电梯、共有墙体、大堂、物业公司用房和消防通道也价值1万/平米吗？

所谓的“公摊面积”，就是把这些公共区域也打包到房价里，一起卖掉了，是典型的捆绑销售。试想，谁会花1万/平米的价格，去为一个垃圾处理站买单？

对开发商而言，建造一个垃圾处理站的成本难道跟建楼成本一样吗？哪个业主愿意掏1万/平米的价格去买垃圾处理站？

但是，把它计入公摊面积，就在无形中以同等房价给卖掉了。

其三，物业公司用房为什么也要公摊给业主？如果物业公司用房通过公摊卖给了业主，那么，物业公司是否要向业委会支付租金？更何况，业主凭什么要为物业公司用房买单？难道不应该是物业公司自己去租赁或者买下办公场所吗？况且，物业公司用房的单价凭什么跟住宅楼价格一样？二者成本也有着天差地别。

在这三大方面，公摊面积的计价和销售都严重地损害了业主利益。

公摊面积的最大受益方恰恰是房企。通过公摊面积掩盖房地产的真实泡沫水平，就如上文中提到的李女士，纸面上的购房单价为1.09万/平米，但真实购房单价是1.96万/平米。它变相地掩盖了更高房价的真相，掩饰了房地产的真实泡沫水平。房企还能利用公摊面积和居住面积中的成本差，放大自身的利润。

关于取消公摊面积，在网上早已形成一股舆论潮流。可是，每当有人提议取消公摊面积时，就有一群砖家站出来说：“取消公摊面积没有意义，只会推高房价。”

他们的理由是，假设一套100平米的房子总价为100万，公摊面积20平米，单价则为1万/平米。若取消公摊面积，房子总价仍为100万，但单价就上升到了1.25万/平米。

这个说法几乎成为砖家们用来劝阻取消公摊面积流传最广的一个重要依据。我必须揭穿这个谎言！

这是一个彻头彻尾的谎言，完全偏离真相的谎言。

在我们念高中时就学过，价格是由供求关系决定的。但这些砖家用成本法来定义房价。在砖家的眼里，建造房子时，公共区域是有成本的。这些成本必然也会加到房价里去计算。这便是公摊面积的由来。如果取消公摊面积，那么，这些公摊面积的成本就要加到房价里去。因此，取消公摊面积不会改变房子的总价，只会推高房子的单价。

这完全就是把消费者当傻子忽悠。当前，中国房地产市场总体处于供过于求，甚至是严重地供过于求。房价已经告别高增长时代，甚至在许多城市都进入下跌通道。当供过于求时，别说降价了，就是亏本不也得卖吗？价格和成本没有决定性关系。

如果价格不能低于成本，那全世界就没有谁做生意会亏钱了。房地产也同样不能违背市场规律。那么，为什么这些砖家仍然要忽悠大家，不能取消公摊面积呢？

这就涉及到一个非常隐蔽的核心利益点了。大家试想一下，如果公摊面积取消了，房价又涨不上去，会发生什么情况？

结果就是，房企资产迅速蒸发！因为在当前形势下，公摊面积取消，房价也不存在上涨的空间。连销售出去都困难，房企有什么资格去涨价？这就会变成，所有的房子都按套内面积计价，而公摊面积又消失了。对房企而言，就是巨额资产缩水，蒸发！

根据我国房地产国情来看，一般多层住宅公摊面积在10%-13%，小高层公摊面积在13%-15%，点式楼盘公摊面积在15%-17%，30层以上的楼盘公摊面积在14%-24%。我们取中间值，17.5%来计算，那么，一旦取消公摊面积，而房价又无法上涨，房企的楼盘总价值就要蒸发17.5%。

这是碧桂园自2012年以来的净利率走势图。2012年碧桂园净利率为近十年来最高，达到16.4%，此后一路下跌至5.1%。也就是说，当公摊面积取消，而房价又不能上涨时，碧桂园十年内没有一年是赚钱的，其他房企，则更是如此。

2021年，中国绝大部分房企的净利率都不超过10%。在房价下跌通道中，取消公摊面积，原本现金流不足的房企很可能陷入资不抵债的新困境。

在房地产深度捆绑土地财政、国民经济和银行贷款的情况下，取消公摊面积，不现实。除了有利于购房者之外，对房企、银行和地方政府都不利。

内蒙古住建厅的建议很好，但除了购房者，没有人希望它通过。

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