瞭望智库: 杭州、深圳、南京…楼市竞相复苏？谁在制造紧张气氛？|2020-7-20
7月15日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。通知围绕买房资格、增值税免征门槛、贷款年限等各方面均有明确规定。
深圳是最近一轮楼市上涨的领头羊，调控政策的出台，各方并不意外，但具体内容仍然超出了市场预期，甚至被称为深圳楼市史上最严的调控政策。
调控政策的背后，是一些地区楼市的疯狂上涨。
受疫情冲击，大家普遍对今年的楼市持悲观态度，楼市确实也低迷了一阵。
可是，进入3月，自深圳开始，全国各地楼市渐次复苏；5月，“小阳春”得到明确（中原地产研究中心数据）；6月，全国市场基本已经回到了2019年的最高水平，热点城市市场更是活跃，武汉市场的环比上涨十分明显。
其中，率先复苏的深圳尤为疯狂。证券时报·数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》显示，今年上半年深圳二手房均价比去年底大涨14.37%！深圳的上涨带动了东莞的疯狂，东莞今年上半年较去年年底上涨12.78%！临深的惠州蠢蠢欲动。
此外，沈阳、西安、长沙等新一线城市的涨幅也不小，甚至连三线城市连云港也大涨14.99%，位列涨幅排行榜第一名，而去年年底，该市二手房均价环比下跌13.44%。
房价上涨的原因何在？是否可持续？存在哪些风险？
下半年房价会怎么走？新一轮的调控加码会到来吗？
文 | 董晴
编辑 | 蒲海燕 瞭望智库
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热点城市房价为何猛涨？
高楼林立的深圳市福田区。
类似这样的案例不胜枚举。仅杭州一城，2018年4月实施摇号买房以来，就已经出现过30次左右的“万人摇”现象，最低中签率为0.77%。
这些现象背后的原因很简单——限价。新房价格远低于周边二手房价格，存在无风险套利的巨大空间。比如，上面提到的杭州6万人抢900多套房的案例，该项目均价为2.8万/平方米，周边二手房价格普遍在3.5万-4万/平方米。每平米存在1万元左右的价差。在深圳，价差更大。
资本都是逐利的，一、二手房价格倒挂的情况下，买到就是赚到，不仅使得投资客绞尽脑汁抢购，甚至一般的家庭，也要用尽手头的购房资格，甚至为买到新房不惜出百万“喝茶费”。
进入3月，自深圳开始，全国各地楼市渐次复苏。
这也是本文全部采用二手房数据的缘故。因为限价城市，二手房价格更能反映市场的真实情况。
那么，二手房市场量价齐涨的逻辑是什么？
一是流动性宽松和抑制需求释放的双重叠加。
短期看金融，中期看土地，长期看人口。
任泽平对房地产周期的这一逻辑判断，几乎到了人人皆知的程度。现实确实如此，房地产行业本质是金融，只要银根收紧，无论是房地产企业还是购房者马上有反应。
然而，今年以来，疫情引发经济衰退风险，全球央行纷纷放水并维持宽松格局。新冠危机期间，全球流动性的增速比2008年经济衰退期间更快。
根据彭博汇编的美联储数据，今年以来，美国广义货币供应量（M2）已经增加了3万亿美元，达到18.4万亿美元，相比之下，去年全年美国M2货币供应量仅增加1万亿美元。与此同时，3月份，面对疫情冲击，美国两次降息降了150个基点，直接把联邦基金目标利率降低到零附近，重启量化宽松政策（QE）开着直升机撒钱，无限量兜底。
摩根大通预测，今年全球债务将增加16万亿美元，到年底时私人和公共部门的总借贷规模将达到创纪录的200万亿美元，为了支持全球不断增长的债务水平，未来很长一段时间内都将实行极度宽松的货币政策。
相比其他国家，中国快速控制住疫情，没有像其他国家一样开闸大放水。当然，相比之前，流动性还是放松了不少。
首先是增速。
央行数据显示，受疫情影响，一季度住户部门贷款出现减少，但对实体经济的贷款则显著增加，人民币贷款增加7.1万亿元，同比增加1.29万亿元。3月末，广义货币(M2)余额208.09万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高1.3个和1.5个百分点，也是自2017年年中以来M2增速首次破10！随后的4月和5月，M2的同比增速均为11.1%。
其次是利率。
4月20日，LPR（贷款市场报价利率）迎来有史以来的最大降幅——1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点；5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。至此，房贷基准利率降至20年以来的新低！
在此之前，4月17日的中央政治局会议提出，要继续“运用降准、降息、再贷款等手段，保证流动性合理充裕引导贷款市场利率下行”。
虽然高层一直强调“房住不炒”，严控资金过量流入房地产，但流动性多了房地产必然受惠。
二是各地方政府政策扶持，推动需求的回暖。
新冠肺炎疫情冲击下，各地方政府财政收入大幅缩水。
怎么办？引进人才，大力发展高新技术产业，这确实是条着眼长远的路。可是，远水解不了近渴。新兴产业的培育、发展、成熟，是一个长远的过程。各地抢夺人才，除了着眼地产长远发展，不能说不存在短期刺激经济的私心……
各地抢人的政策基本都会与购房挂钩：
3月27日，广东江门市住房和城乡建设局网站发布的《关于我市限购区域内新建商品住房购房资格的通告》提出，具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭，可购一套新建商品住房。
4月8日下午，江苏省南京市委市政府召开通报《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》相关情况的新闻发布会，符合条件毕业生可优先购房。
4月15日，苏州工业园区发布《园区管委会关于调整完善人才优先购买商品住房政策的通知》，放宽了购房申请人条件。
……
既然入户了，自然要买房。买的人多了，成交量起来了，价格也就跟着涨了。
充裕的流动性、宽松的融资环境、快速恢复的需求，使得房企们积极拿地，今年上半年，上海、广州、南京等城市，土地出让金同比均大幅增长，这是房价上涨的先行指标。
各地商业银行的降息幅度也大于央行。贝壳研究院刚刚发布的《重点32城主流房贷利率简报6月刊》数据显示：今年以来，5年期LPR利率累计下调15个基点，而同期32城房贷首套利率下降了26个基点，二套利率下降了24个基点。
三是刚需、刚改恐慌入市，业主联合高价挂盘。
最近两年，P2P、私募基金、信托等，少则上万多则几十万投资者被收割，使得人们更加将投资买房当成信仰。目前，新冠肺炎疫情还在海外蔓延，投资其他的都不太靠谱，核心城市的房产就成为了很多人的首选。
一些此前开厂办公司做事业的小企业主，生意不好做了，干脆将工厂卖了，所获资金投入到楼市；即便不想卖厂，也可以通过经营贷获取低息资金，投资楼市。
新冠肺炎疫情，使得1、2月份正常的社会和经济活动停止，原本的买房需求被抑制。3月，各地逐步复工复产，此前被抑制的需求突然释放，叠加宽松的货币政策，各地政府的抢人大战和祭出的购房优惠，刚需、刚改和投资、投机混合在一起，对典型城市的上涨推波助澜。
其实，如果将时间稍微拉长一点看的话，市场的成交并没有那么火热。
以深圳为例，上半年二手房成交44000套，比去年上半年上升41%；但与去年下半年45989套的成交相比，则环比下降了4.3%。一手新房成交16727套，比去年上半年下降5.4%；与去年下半年的20203套相比，环比下降17.2%。
换句话说，这些只是被抑制需求的正常释放。但是，就像地底下的岩浆，突然集中喷发，加上部分无良中介摇旗呐喊，将整个市场都搅得人心惶惶。
一、二手房价格倒挂，资本的逐利，不可避免地导致被打击的“喝茶费”依然暗流涌动。那些常年浸淫于市场的投资客，了解的套路、拥有的门路和寻租的通道都秒杀刚需客。真正的刚需客，只能是来陪跑的。这就出现了二手房市场或者需求外溢，或者带动周边城市房价的上涨。
快速回暖的行情，也助长了业主的看涨心态。特别是深圳，不少楼盘业主联合起来“统一”小区挂牌价格，甚至提出“中介带客户看房一次要交1000块费用”。一位预算6000万元的外地购房客，感觉自己既卑微又屈辱。
这种行为让部分中介都有点看不下去了：“真正制造紧张气氛的是业主，抬高房价的是业主，业主的挂盘价都想在上一套成交价的基础上加50万-100万，如果这样击鼓传花下去会涨到崩盘！”
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继续上涨，会带来什么？
有人说，房价并不由市场平均值决定，而是由塔尖的人群、能支付得起对价的人来决定的。可是，树终究不能长到天上去。
因为，房地产是财富的象征，也是经济周期之母、金融危机的策源地。房价与经济基本面背离得太厉害，是一定会出问题的。
2020年，3-5月的CPI分别是同比增长4.3%、3.3%和2.4%；同期，居住CPI（居民居住消费价格指数）同比增速分别为-0.2%、-0.3%和-0.3%，创下有数据以来最低水平。即使在2008年国际金融危机期间，也没出现全国居住CPI同比负增长的情况。
国际上，合理的租金收益率一般在5%-6%之间。2008年，即便是我国高房价城市，比如北上广深也是比较接近这一水平的。随后，虽然房租也连年上涨，但是房价涨得更快，使得租金收益率连年下滑。
目前，我国租金收益率在2%-3%左右，想要达到国际合理水平，即便房价保持不变，未来一段时间里房租价格也要上涨2倍左右才行。至于北上广深、天津、成都等热点城市的租金收益率在2015年的房价上涨之后，跌破2%，2020年5月，深圳的二手住宅租金收益率跌至1.38%！
如今，房价上涨，房租下跌，租金收益率自然继续探底。
房屋租赁价格指数显示，今年5月，一、二线城市除厦门外，租金均出现下跌。一线城市中，深圳环比下降3.15%，北京环比下降1.41%；二线城市中，武汉、南通、沈阳、苏州、东莞的租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%和2.25%。
这一趋势，短期内还将持续。因为，不仅住宅的租金在下跌，商铺、写字楼的租金也同样在下跌，而后者是经济的晴雨表。
中国指数研究院的数据显示：
2020 年二季度，一线城市中，仅有13.9%的商圈写字楼租金环比上涨，86.1%的商圈写字楼租金环比下跌；租金环比上涨的商业街占11.5%，租金环比下跌的商业街占 80.8%，7.7%的商业街租金与上期持平。
二线城市中，6.8%的商圈写字楼租金环比上涨，88.6%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平；租金环比上涨的商业街占12.5%，租金环比下跌的商业街占85.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。
与买房是投资行为不同，租房是消费。如果说在热点城市买房是有钱人的行为，那么租房则是所有人的事情。消费需要有收入的支撑，是由一个城市的收入水平决定的，跟经济的发展和收入的增长紧密挂钩。写字楼和商业街租金下跌，说明经济的恢复、大众收入的恢复，还需要时间，在此之前，租金不可能上涨。
从发达国家近40年的经验看，房价与房租的背离可能蕴含着较大的金融风险。典型的例子有，美国次贷危机之前，发生过房价和房租的背离；上个世纪90年代日本房地产泡沫破裂前，房价和房租同样严重背离。
目前，我国整体房价增速仍处于合理区间。事实上，我国商品房从1987年的平均408元/平方米，涨到2019年的平均9310元/平方米，32年间，增长22.81倍，年复合增速为10.27%；期间，GDP（现值）从1.21746万亿元增长至99.0865万亿元，增长81.39倍，年复合增速为14.74%。也就是说，商品房均价的年复合增速是低于经济增速的。
这期间，部分城市的有钱人很多，但房价大幅上涨背离了经济基本面，最后仍然是一地鸡毛，最典型的就是鄂尔多斯。
再比如海南，上个世纪90年代房价一飞冲天，海口、三亚的房价一度比肩北上广深。1993年海南房地产泡沫破裂，部分烂尾楼变成养猪场，对整个海南经济造成深远的打击。
3
上涨过快，如何保证市场平稳？
过热必有调控，这是楼市铁律。
2020年上半年刚结束，新一轮楼市调控就从天而降。无论是二线城市的杭州、东莞，三、四线的环京，还是刚刚成为自贸港的海南，无一例外。
自2016年9月30日北京调控以来，每年各地调控的次数总和，少则一两百次，多则三五百次，去年达到创历史纪录的620次（数据来自中原地产，2018年调控总次数为450次），各种史上最严政策，抑制了热点城市房价的过快上涨。
但是，部分城市漏洞依然存在。比如，深圳2018年7月30日之后成交的房子限售3年，看起来很严厉，但由于限售期内房子依然可以通过抵押套出资金，使得限售政策效果大打折扣。
4月份，深圳住建局表示过将对二手房市场进行为期3个月的整治行动。要求各中介平台对价格虚高房源进行下架处理；7月2日，杭州、东莞出台文件治理“万人摇”和开盘价……这些政策基本没有杀伤力，根本谈不上收紧。因此，稳定了一个月左右，市场又狂热起来。
禁止高价挂盘，仅仅只是规范，根本谈不上打压。事实上，仍然有业主不断拉升挂牌价。如果业主要挂盘，又有人愿意买，中介为何不挂？只不过高价房源不在外网展示，中介内网依然可以展示。一旦该房成交，负责维护房源的中介就可以分走1/3的佣金，公司也有了业绩。
至于东莞7月2日发布的文件，更是形式大于实质，只针对新房，不限购的二手房根本没有涉及到。
相比之下，长三角要健康得多。上海、杭州、南京、宁波成交量是大幅提升，但房价只是微涨，涨幅远小于珠三角的深圳、东莞等城市。一是因为上海的房价一直比较平稳；二是长三角的调控政策没有放松，珠海2019年年初就变相取消了限购，深圳去年开始放松，东莞的二手房不限购，惠州更是一、二手房随便买。即便从全国范围看，粤港澳大湾区的调控都偏宽松。
接下来，大湾区的政策大概率要收一收，毕竟，要发展成为世界级的大湾区，需要靠科技创新，而不是靠房地产。
6月份，LPR没有下调。虽然6月17日的国务院常务会议再次强调，要进一步引导贷款利率和债券利率下行，但是，从央行的实际行动来看，这已经是连续第二个月停止降息的步伐了。因为降息目的是稳定经济增长，而最近这两个月，经济指标已经肉眼可见地改善了——社会消费品零售总额，降幅比4月份收窄4.7个百分点，已连续三个月上涨；5月规模以上工业增加值同比从3.9%提高到4.4%，已基本恢复到正常水平。
增长加速，往往意味着降准、降息的尾声。如果疫情不反弹，下半年大规模降准、降息的可能性已经不大，否则就变成了大水漫灌。事实上，对流动性最敏感的国债收益率，已经在上涨。
下半年，一、二线城市回暖的趋势还将继续，过热城市的势头会被压一压；至于三、四线城市，还会在政策边缘疯狂试探，但难逃朝令夕改的状况，会一如既往地稳。
如今，楼市早已由刺激模式进入维稳模式。今年，无论内部还是外部，面临的不确定性都远甚以往。此时，中央要考虑全局，要稳就业、保民生，同时还要防范金融风险，这些都决定了不能让楼市变成脱缰的野马。
只要“房住不炒”的主基调没改变，就不会形成全国性的普涨。
目前，大部分三、四线城市的销售情况处于不温不火的状态。珠三角的中山和江门，也处于平稳状态。但是，疯涨的深圳、东莞确实需要治一治。
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