学区房该凉，但是之后呢？
作者：飞剑客
这两个月，教育领域动作频繁。先是中小学要限制课外教育，教育部成立了校外教育培训司，这方面笔者在《教育产业化，该告别了》有对于公立学校扩大供给的详细的论述，不赘言。不出所料，就在笔者行文时，听闻一些大城市公立学校开启暑假托管班。对付那些校外辅导班，除了行政限制，只能用延长在校时间的办法，相信之后会推广。
限制校外辅导和扩大公立教育供给，势在必得，但笔者在写上篇文章时，有意忽略当下一个重要的问题：优质的公立教育资源是谁在享用？
这个议题在市民阶层中简化起来，就是当下著名的学区房问题。
这个议题本身是某个阶层的议题，却成功把焦虑蔓延给了全社会。笔者犹记得，14年学区房被明确推上台面，15年以后的互联网舆论，大城市中产“鸡娃”的故事开始了，预备中产哭着买不起学区房的故事开始了——准确说开始表演了，什么学历不如学区房值钱的问题大热，从这个问题又派生出那个问题，一般都成为热议的焦点。好像全民从怀孕开始就要准备占领学区房，好像等自己孩子呱呱落地的那一刻起就会被卷入北上的风暴中心，二线虽卷不过北上，但学区需提前一年落户进去，建设周期久所以幼儿园时就要入手……
这些中产当然也不是傻子，抢占学区房，一来小孩上好的学校的问题得到解决，尤其在北上这种隐形优势多，相比周围省份高考，已经是“天堂模式”的地方，基本上从小学可以锚定重点大学；二来很多人见证了这几年的经济趋势，他们预设了房子具备其他投资品无可比拟的抗跌性，先高价买入再溢价卖给下一任接盘者，既上了学、又赚了差价，稳赚不赔，岂不美哉？如果从普通人的角度看，学区房显著的危害是，要让城市其他地区的房产价格与不断攀升的学区房参与比价，让普通人间接接锅。
实际上，从去年开始就已经抓这方面了，发现金融属性化的房地产广告都要及时上报，其实地产资本家们自己心里也清楚，这两年的购房合同里面已经不允许写学位了，学位都变成了口头的承诺，说交了多少教育基金，教育局答应划到哪个学校，或者给某学校建了教学楼捐了达成了协议，但是已经不体现在合同里。今年开始明令禁止提到学区房这个概念，连“配套设施”这种字眼都不能被使用。
四月更是开了个重要会议，重点讨论了房地产的问题。紧接着，很多地产商和中介扬言绝不会出台的政策都打脸了。比如对北京西城区的购房家庭搞“多校划片”。相比北京之前很多调控，这算是一个初步破除学区房神话的举措，同时在北京家长中掀起惊涛骇浪。
看起来帝都的很多高价学房要变成了雷区。我们也希望其他地方宜跟上来。虽然在今年诸多二线城市的重点学校的招生政策都在调整，搞了很多加码限制措施。但需要注意的是，任何政策落地，都是有一个时间段的，反正总会有最后一批接盘的人，无非是试点的城市早一点，其它的城市晚一点。这个晚到什么时候，一般的家长很难知道。很多地方如杭州虽然动作明显，学区房价依旧坚挺，降温还要两三年，另外这也要看公立校师资调配的政策是怎么落实的来定。
总而言之，现在对学区房的打压限制，无非基于两点。
1．以学区房为龙头的房产价格不断攀升，由此龙头比价后，导致带动其他房产价格上涨。
2．学区房导致“优质”教育资源在出现分配不均，这会使得年轻家长对孩子的教育问题产生严重焦虑，最终导致人口结构失衡。
说起来，学区房搞成这个天怒人怨的样子，其实最初目的反而是为了压缩腐败的空间。在住房还没有商品化的时候，是没有学区房的概念的，入学和父母所在单位密切相关。那会想要进入重点学校，其实是有很多门路的，比如说让领导给学校批条子，比如“小升初共建生”，除此之外，各学校还有“特长生”、“推优生”等录取名额，在那个年代，只要关系够硬，这些都有很多微操空间。不管是当年的重点学校重点班，还是现在的学区房，根源在于教育资源配置的不平衡。
学区房概念的提出，始于2004年左右。彼时顺着单位制解体，住房商品化改革的路径，市民阶层就有了对教育改革的呼声。在住房市场化改革后，上学校开始依赖于购买房屋，获得房屋产权去实现，像租住房屋并不能获得相同的权利，到了2014年，19个大城市的所有县区以上都实行“划片就近”入学政策，100%的小学划片就近入学，对于哪条街道哪一栋楼房里的孩子进哪一所学校，都有明确的划分。
学区房所带来的优质教育资源一时间成了房价的新增长点，这种“购房择校”造成学区房溢价现象，根据腾讯财经发表的数据指出，18年北上广深等大城市学区房溢价都在30%以上，多市学区房溢价超50%。综合全国数据来看，学区房和非学区房在涨幅上差异，也达到了27%。
学区房溢价产生，表面来看是由于学校质量的差异造成的，而学校质量的差异是如何形成的？有历史政策上优先发展优质学校的导向的原因，但直接原因还在于，基础教育，尤其是学区房所对应的公办教育更多的依赖政府对教育的投入支出，所以，学区质量差异与政府教育投入有着重要的联系，而政府投入造成的学区质量差异有两方面含义，一是投入总量的稀缺性，二是政府教育支出的不均衡性。
据此我们引入了马克思的级差地租理论，将这种因对应在土地上的教育资源存在差异而形成的地租称为“教育级差地租”。其中，由于学区划分导致的教育资源差异形成的地租称为“教育级差地租I”；政府对学区内学校进行再投资，提升学校质量导致的教育资源差异变化形成的地租称为“教育级差地租II”。
这个定义包含了两层逻辑。首先，这种教育级差地租是政府投入的非均衡性造成的，无论是原有划分还是再投资。第二，我国城市土地是国有的，在土地出让过程中，政府收取地租，然后对学校这类公共设施对应的土地区位进行再投资，政府的投入将显著的影响教育资源的分配结果。
我们也要知道，土地价格不过是地租的资本化，作为学区房，既有天然的位置因素，也同样有后天投入的因素。学区房问题有政府、地产商、资产者三个利益绑定方，政府的投入路径与教育级差地租I一致，而房地产商的投入以实物地租的形式进入教育级差地租II，具有较好背景的家庭将文化资本投入给子女，为学校提供了优质的生源，这部分投入也将逐渐提升学校的外在质量，然后以教育级差地租II的形式进入房价。因此，级差地租才是造成学区房溢价的本质原因。
实证研究稳健地表明：分离出的“教育级差地租”是导致学区房溢价的原因。教育级差地租平均每上升1%，学区房溢价约上升0.139%。
学区房制度虽然一定程度上消除了过去双轨制的灰色空间，但又导致在同一个城市的天空下，必须得按财富的多寡去分配教育资源的优劣。外来的无产者家庭属于被地租吃的群体，基本靠边站，而本地收入的中间阶层他们是要购买学区房的，但其购买的学区房与中高层资产者比又有差距，所以又要通过增加教育支出，也就是额外的补课辅导去弥补，所以一旦上面要限制课外辅导班，便会直呼不公平，当然这也重新定义了公平。总之，教育资源愈发失去了其公共属性，通过学区房机制资本化了，学区成为一种与城市教育资源不均等的内在机制相关联的中产阶级化的过渡形式。
但这种过渡形势会随着政策和投入减少而不能持续，一个秩序的存在，必定是为其维护者带来利益。这么看来，投入方之一的政府并没有因为学区的溢价昂贵而有所收获。像北上很多学区房都是二手老破小，新房都是从滚地龙棚户区的土地拆迁出来的，对口的学校反而不好。
从这个角度解读，多校划片逐渐推行是必然来到的，它的逻辑就是让学区房变得不固定，学区房变成学片区，房周围有好学校的，有牛校的，整个片区都会有溢价，不可否认，多校划片也会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。这里也可以想像一下，市区好多老破小，多校划片区之后，会变成什么样子。
当然，这么搞也有局限性，手捧雷的学区房可能会降温，但学区不会没有。因为改变不了就近入学的原则，也无法改变，因此，只有教育资源均衡化才是解决问题的所在。要做到事就要先解决——
1. 租售同权
2. 打破教育资源集中
前者就不提了，欧美很多都在搞，但美国很多公立学校和社区学校质量堪忧，精英一般会把孩子送去私立学校。中国一二线的优质教育资源都集中在公立学校这块，那怎么解决资源集中呢，一个方法是全市教师轮岗，每个教师每多少年3年6年就得根据教委的规定换个学校工作。毕竟教育资源首先就是师资水平，咱们以北京为例，假设把西城海淀所有的优秀教师平均随机分到北京各个区的各个学校，再把北京中考各个区之间的限制打通，每个区的考生都可以考任意区的高中，全凭中考成绩录取。所谓的海淀西城家长的传说就会湮灭在社会主义初期。
如果说，限制机构，寒暑托管是把教育产业化遏制住，要把教育公平的路坚决走下去，多校划片、指标到校、教师轮岗、租购同权，这些需要一个一个来。但是，以上说的也只是一个城市内的教育平权可能路径，作为一个教育平权的支持者，放眼全国，你能止步在帝都魔都吗？这又是一个宏大复杂的问题，我们后面文章继续讨论。
参考文献：
《学区房的教育级差地租及其不平等效应研究》马艳/杨晗（上海财经大学经济学院）
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