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房地产税试点，谁将打响头炮？

作者 :正文注明 2021-10-25 06:49:00 审稿人 : admin 围观 : 次 评论
作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

房地产税改革，已经讨论了十多年了。
这一次，终于算是要落地了。
房地产税试点，已经纳入国务院工作日程，很快就要启动。谁能成为首批试点城市？留给地方政府争夺的时间，已经不多了。
有媒体吹风道，本次试点城市大约在10个。全国城市一共有约300个，但真正有实力来竞争房地产税试点名额的城市，并不多。
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为什么地方政府要争夺试点名额？因为，作为改革试点先行者，势必率先享受到改革的红利。深圳为什么能够在短短40余年间，成为全球一流的科技创新之城？核心原因就是，深圳坐拥改革政策之利。
房地产税的改革，也一样会带来新一波的改革红利。在我看来，至少有以下4大红利。
其一，提振高科技实体制造业的发展。在《为什么征房产税？》一文中，我就提到，房地产税的出台，核心功能不是打压房价，而是弥补土地财政的空缺。
同样，在《为了留住华为，深圳拼了》一文中，我也写了，当土地财政快要走到尽头时，高科技实体制造业就能成为一座提供庞大税源的发动机。
如，华为东莞松山湖基地，每年就给东莞市政府创造了上千亿的综合税收。同样，上海引进特斯拉，也跟特斯拉签署了税收对赌协议。上海市政府要求，特斯拉从2023年开始，每年直接纳税不得低于22.3亿元。

房地产税改革的大背景就是，土地财政即将走到尽头，增量房地产规模缩小，存量房地产规模扩大，从以前的卖地赚钱，变成现在的房地产税。
反向来看，率先征收房地产税的城市，将极大地减少对土地财政的依赖。如此，地方政府就能够降低地价，去吸引更多的高科技实体制造业入驻。
相反，那些没有拿到房地产税试点名额的城市，就不得不继续依赖于土地财政，难以降低地价去争夺高科技实体制造产业。
其二，房地产税对房价有一定的调节作用。它增加了房子的持有成本。当然，对房价起决定作用的，是供求关系。但对刚需类房源而言，是有释放价值的。

比如，非核心地段，上涨空间较小，持有成本较高的住宅，这类房源就会被释放出来。刚需类房子的房价会对普通老百姓更友好。对解决刚需而言，这类住宅的投资价值较低，也比较适合刚需上车。
相反，核心地段，升值空间较大的房源则受影响较小。在这里，也要考验持有者的现金流。因核心地段房价往往较高，持有成本会很大，每年缴税的现金压力也会比较大。如果仅仅靠收租，而没有其他产业性收入的话，实际获利会变少。
当然，业主也可以选择涨租。但涨租这个事，不是某一家能决定，而要看附近其他房东是否都涨租。租金本质上，是跟工资挂钩的。
这时，也会有部分持有者会选择出手房子。但拥有产业性收入的人，却可以趁机抄底，扩大核心地段的房产持有量。

从这里，大家就能看到，持有房子这种固定资产，坐等收租的模式将会承压。高价值房子持有者的最优解是同时投资产业，利用产业资本，来覆盖房地产税。渡过这段低谷后，等房产价值重新迈入下一个上升波段。
这时，你会发现，资金就在无形中被引入了产业投资，促进了产业经济的活跃性。
其三，试点城市具有一定的灵活性。它是先低一点，再慢慢加，在这个过程中，老百姓和地方政府都有一个慢慢适应和慢慢调整的过程。但等试点结束后，其他城市所面临的就是直接执行。
试点城市的房产持有者，尤其是多套房产持有者，有足够的时间和空间，来重新规划自己的资产配置。比如，将非核心地段的房子卖掉套现，去投资一个店铺、一个工厂、一个企业等，就业环境会改善很多。

但在非试点城市，平时无知无觉，等到全国统一征收房地产税的那一天，突然大家一起去抛售房子，很可能引发房价短期内大幅下跌。
越跌，越没人买，越没人买，越跌。在这里，我建议，如果你所在的城市没有被纳入房地产税试点范围以内，你一定要紧密关注试点城市的房地产动向。
试点时间为5年，留给所有人资产重新配置的时间，也只有5年。不能等到房产税全国落地的那一天，才想起来，那就晚了。
其四，房地产税本质是一种财产税。富人多缴，穷人少缴。缴上来的税，会被投入到公共设施建设。比如高铁、医院、学校、公路、桥梁、养老金等。通过公共服务来提升对穷人的照顾，削弱贫富差距。

上述4点中，对地方政府而言，最大的诱惑力就在于，减少对土地财政的依赖。别看地方政府卖地收入很高，但地方政府比谁都更清楚，这是一个终有尽头，不是长久之计的税源。
谁先征房地产税，谁就能先拥有税源的优先开拓权。更何况，土地财政尚未走到尽头，在试点期间，还能一边卖地，一边征房地产税。这个诱惑力，任谁都顶不住。
因此，这一次的房地产税改革，是有着庞大的推动力的。
那么，谁将成为第一批房地产税改革试点城市呢？
这里面就有4个基本要求了：
1，对土地财政依赖度要低。只有对土地财政依赖度低，才具有征收房地产税的迫切性。
如深圳，城市化率已经达到100%，能卖的地已经很少了，但存量房产却非常庞大。征收房地产税，将为深圳市政府带来一个庞大的新税源。
深圳愿意以每平米578元的超低价，把土地卖给华为，这预示着，深圳成为首批房地产税试点城市的可能性极大！

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2，要有全国示范效应。在过去的改革经验中，具备全国示范效应的城市就非常明显了，如北京、上海、深圳、广州、杭州、海口、三亚、厦门等城市。其中，浙江省的杭州还是共同富裕示范区中的代表性城市。
3，要兼顾区域代表性。在我国14个沿海开放城市中，主要考虑的是区位，拥有海港的城市，占有巨大的优势。但在税收改革中，不管是内陆，还是沿海，本质上地位是相对平等的。
因此，东部、中部、西部很可能都有城市加入。像东部，具备优势的有北上广深杭，中部则有武汉、郑州、合肥等城市，西部则有重庆和成都。

4，要有房价过快上涨的现象。在过去3年里，中国房价过快上涨的城市有东莞、成都、广州、深圳、杭州等。
从以上4个基本要求来看，深圳是首当其冲，入围的可能性最大。其次则是杭州。杭州房价上涨过快，又是共同富裕示范区，入围可能性很大。其三则是成都。成都也存在房价上涨过快，被连续约谈的现象。
其他可能性较高的城市还有上海、海口、郑州等。

东北很可能没有城市入围。因为东三省中，只有大连对土地财政的依赖度较低，其他城市对土地财政的依赖度都不低。尤其是吉林长春，2020年对土地财政的依赖度位居全国第一。

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但是，持有海南房产最多的又恰好是东北人。不排除海南全省纳入房地产改革试点范围，东北大兄弟在海南的房产配置，可能将在这一轮房地产税改革中，经历大洗牌。
在超一线城市中，纳入试点范畴可能性较低的是北京和广州。北京作为首都，最重要的是稳定，基本不参与重大试点工作。而广州对土地财政的依赖度排全国第四，可能性也较低。
长沙是最不可能纳入试点范围的省会城市。长沙房价太低了，没有参与试点的必要性。


综合来说，先行试点的城市，将先行享受政策红利。当然，这个红利，主要还是针对绝大部分普通老百姓而言的。
你要是家里七八套房，就靠收租过日子的新时代城市地主，那你就应该割一些肉出来，为共同富裕的伟大目标做出一点贡献！

标签 响头   试点   房地产
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