中国未来19个群，你想入哪个群？
房价问题是一个老生常谈的问题，到目前为止应该也是一个很明朗的问题，似乎没有再多说的必要。
然而，由于它跟我们的生活息息相关，所以我总是丢不下它。最近我到湖北省武汉市和武汉市周边的鄂州市、黄冈市做了一些调研，又有一些新的感想。今天分享给朋友们，供朋友们参考。
首先还是要说点虚的。
我们说中国房价，是说中国城市的房价，不是说中国全国所有地方的房价。
比如我的老家在一个非常非常偏僻的小山村，那个小山村里的房价是多少，不是我们讨论和关注的话题。
我老家的那个小村落，在我小的时候有9户人家，我们老家把它叫做一个“院子”，现在只剩下一户人家，其余的8户都搬走了。那8户的房子要往出卖，房价是多少呢？没法说。反正，不管多少钱都没人买，你说房价是多少？
再往深处说一点，我们讨论房价的时候，所依据的宏观数据主要是国家统计局对全国70个城市的房价监控数据。这70个城市基本上是中国最牛的城市。比如包括了所有省的首府，其次是这些省下面的非常重要的城市。
从某种意义上说，如果你所生活的这个城市被纳入国家统计局房价监控范围，那说明你这个城市混得还不错。
从这个意义上说，我们说中国房价，不仅是指中国城市的房价，我们首要关注的是中国重要城市的房价，其他城市的房价参考这些重要城市的房价。
关键词是两个，一个是城市，一个是重要城市。
这个逻辑揭示了一个很重要的秘密，那就是房价和城市化密切相关。没有城市化，也就无所谓房价的问题。
当我们从房价说到城市，从城市说到重要城市的时候，不知不觉中，就揭示出房价与城市化的密切联系。
我在以前的文章里面说过，对城市化最简单的理解就是一句话：农村人进城。
比如我是一个农村人，我现在进城了，我就为中国的城市化贡献了一份自己的力量。就是这么简单，朋友们也不要把它想多了。
那么，农村人进城遵循一个什么样的规律呢？
我来描述一下：山顶的人搬到山下来，山下的人搬到集镇上，集镇上的人搬到县城里，县城的人搬到小城市里，小城市的人搬到重要城市里，重要城市里的人搬到核心的特大城市里面去。
再把视角拉远一点，从几十万年上百万年的人类历史的发展趋势来看，人类进步的路径其实也可以简单的说，就是一个城市化的过程。
比如，最早的人类生活在山洞里，后来在山洞旁边搭个棚子，再后来，几家人把棚子搭在一起，形成最原始的村落。
这个最原始的村落，何尝不是人类最早的城市呢？
这样说来，从广义的含义上来说，一个村落就是一个城市，只不过这种城市的层级较低。而现代化的特大城市也是一个城市，只不过它是层级最高的城市。
捋出这样一个逻辑线，我们就会发现，人类城市化的进程就是人类由低层次的城市向高层次的城市流动。
这样一来，最低层次的城市的人就会越来越少，这个最低层次的城市就是村落。所以，农村地区的人肯定是越来越少，大面积的农村地区的未来，就是没有人，或者人很少。
而像集镇、县城、小城市这样的中间层次的城市，人员有进有出，具体要看这个城市是进的人多还是出的人多。
但总体上来讲，人往高处走，水往低处流。中间层次的城市未来是，走出去的人往往要多于搬进来的人。
这是指总体情况，不同城市的具体情况肯定有所不同，肯定有一部分中间层次的城市会不断升级，升级为高层次的城市。
但毫无疑问，肯定有相当一部分中间层次的城市，会不断衰落，或者停滞不前。
按照这个逻辑，最高层次的那些城市，人一定会越来越多。
因为这些城市已经处于最高层次，他只会不断地接收新人，而不能把人再往别的地方送。因为它已经是最高层次了，难道他把人再送往月球或者火星上去吗？
最高层次的城市的人越来越多，会导致什么情况呢？因为城市的空间有限，而人是无限的，所以以下几个常见现象就出现了：
第一，人越来越多，那么车自然越来越多，那么路自然就越来越堵。
第二，人多的地方一定是企业多，不然这些人在哪上班呢？企业多，排放的废物就多，环境就会越来越差。
第三，人越来越多，而土地是有限的，土地有限导致能够提供的住房数量是有限的，所以房价越来越高。
这是最常见、最直观的三个现象，其他不常见不直观的现象，我们这里就不说了。
绕了一大圈，终于又扯回来了，扯到今天要谈论的主题：房价。
从上面的逻辑可以看出，最高层次的城市的房价似乎是一个无解的话题。因为它的人只进不出，其他层次的城市都是有进有出，可以调节进出。
当然，对于最高城市的房价、环境污染、道路交通等问题，如果人类不对这个问题进行主动调控的话，任其自由发展的话，它也会有自然界的法则来解决这个问题。
那怎么解决呢？当道路拥挤到一定的程度，环境糟糕到一定的程度，房价高到一定的程度，有很多人会逃离那些最高层次的成绩，所谓“逃离北上广”就是这种现象的萌芽。
如果任由这种情况发展下去，这又必然会带来最高层次的城市的衰落。
那怎么办呢？
前面说过，人类历史的进程其实就是一个城市化的进程。城市化程度越高，人类历史进步的层级就越高。如果最高层次的城市出现衰落，那等于是人类社会的倒退。
这自然是人类不想看到的结果。
那怎么样解决这个问题呢？
毫无疑问，那就是把城市做得越来越大。用我们现在最流行的说法就是，不断扩大城市的建成区面积。
可是扩大到一定的程度的时候就没法再扩大了，比如。建成区已经抵达了这个城市的边界，再扩大就是别人的地盘了，比如我这一次调研的武汉市最东边的光谷地区。
我们熟知的半导体企业长江存储就建在武汉市的东边最边上，再往前越过一步就到别人地盘上了。
那对于武汉市来说再怎么扩大呢？
其实说难也难，说简单也简单，那就继续从武汉市再往鄂州市去建设。不就完了吗？
这是一个社会大众的直观思维都可以作出的回答。
这个答案对不对呢？恭喜你，答对了！
其实世界上很多复杂的事情，也不需要太复杂的思维就可以解答。
所以说，城市发展的必然趋势就是，一个高层次的城市和周边的一个中间层次的城市，未来会融合在一起。
这种融合，是以高层次的城市的辐射和带动为前提的。
所以，全世界城市发展的成功经验就在于，在不同的地方建设一群城市。而不是建设一个或者几个特大型的城市，如果只建设一个或几个，那会把这些城市憋死。
关键词是“一群”，它的反面是“一个”或“几个”。
由于是一群，所以专业说法叫城市群。比如世界上最著名的五大城市群，分别是：美国纽约周围的东海岸城市群、还有美国的五大湖地区城市群，英国的伦敦城市群，欧洲的西北部城市群，日本东京周围的太平洋沿岸城市群。
总之，是一群，而不是一个或几个。
但这些一群一群的城市，是相对集中的，而不是像满天的繁星那样在全国的空间上均匀分布。
这些城市群承载了这个国家或者这个地区的大部分的人口，贡献了大部分的GDP。
比如日本的太平洋沿岸城市群，土地面积3.5万平方公里，占日本国土的6%，但人口接近7,000万，总人口的61%.
敲黑板，说重点。面积占6%，人口占60%. 这个城市群里面有三个都市圈，其中最大的都市圈是东京都市圈，2018年GDP达到1.62万亿美元，占日本全国的32%.
英国的伦敦城市群，总面积4.5万平方公里，占全国国土面积的19%，人口3,725万，占全国的56%.而这个城市群占英国全国的GDP的80%.
重复一下，偌大的英国，伦敦城市群的GDP，占全国的80%.
所以我们基本可以预计，未来，一个国家的大部分人都是生活在这个国家的一群一群的城市的区域。广大的农村的人肯定越来越少，很多地方的农村都将重新回到原始森林的状态。当然除了农村和城市群之外的地区，也会生活一部分人，但是是小部分人。
这应该也是中国未来的国家空间格局，这个格局的核心关键词是：城市和城市群。
前面我们说了，所谓房价其实是指城市房价，所以讨论城市的发展方向，对于我们理解未来房价有很大的指引作用。
我们接着说城市群。
我们可以想象一下，未来的国家大部分的人口和GDP都集中在一些城市群，那么这每一个城市群的规模肯定是很大的。这么大规模的一群一群的城市，肯定又会有几个相对独立的单元。不会是像大饼一样平均分配。
那么，这每一个单元叫都市圈。
所谓都市圈，也就是几个地理空间上挨的比较近的城市。但这些地理上挨的比较近的城市，通常是由一个中心城市来引领其他的城市，就像卫星一样环绕在它的周围。
比如，我这一次调研的“武汉城市群”，按我今天文章的表述口径，或者按照国家规划和当下智库习惯的说法，应该叫“武汉都市圈”。
这个都市圈就有9个城市组成，核心城市是武汉，周围还有8个城市，分别是东边的鄂州、咸宁、黄石、黄冈，西边的孝感、天门、潜江、仙桃。简称1+8。
这个武汉都市圈，是中国长江中游城市群的一部分，中国长江中游城市群另外两个部分分别是：长沙都市圈和南昌都市圈。
而长江中游城市群又是中国目前规划的19个城市群之一。
19个城市群，大约就是未来中国的空间布局。朋友们可以看一看今天文章文字当中的图片。
当然，这不是说出了这19个城市群以外的空间就不住人了，而是说未来中国的重心会在这19个地方。
另外也请不要忘了，我们今天的文章是想说房价，所以我们主要关注这些重点地区，其他地区的房价可以参照今天的分析来思考。
我们继续说武汉都市圈。
前面已经说了，武汉都市圈有9个城市组成，简称1+8。武汉就是那个1，是核心，相当于太阳，另外8个城市相当于是太阳系的8颗行星。所以武汉都市圈是中国中部的一个小太阳系。这其实是都市圈的一种典型形态。
前面已经分析了，之所以形成这种格局，是因为一些高层次的城市越做越大，最后自然就会吸纳他周边的城市，所以这个1+8，不是简单的数字相加，而是一种深度的融合。
融合到什么程度呢？一句话可以概括：“九城一城”，就是9个城市变成1个城市，大家不分你我。这样就把武汉这个城市彻底做大了，就能够吸纳更多的人口，更多的产业，创造更多的GDP。
这样就满足了人类从原始社会就开始起步的、不断走向城市的梦想，又不会导致交通堵塞、环境污染、房价过高等等城市病。
接下来的问题是：9个城变成1个城，深度融合，不分你我，怎么做到，能够做到吗？
我举个例子：
比如武汉的某一个企业，它需要增加投资建一个新厂，可是武汉已经没有合适的地方了，那么在哪建呢？自然而然地，可以选择隔壁的黄冈，因为黄冈城区到武汉市也就是十几分钟的车程。或者在武汉市旁边的鄂州市的红莲湖区、葛店技术开发区等等建厂。
可是问题来了，如果到这些地方去建新厂，新厂所带来的经济效益就不是武汉市的而是别个地区的了，就不是武汉的了。这个时候如果你是武汉市的某一个方面的人士，你还会大大方方地让他逃离武汉到别的地方建厂吗？你会不会想千方设百计百般挽留，乃至百般阻止？
所以，这需要格局。
不仅如此，尤其是在经济领域，仅仅谈格局是不够的。比如作为政府官员，他要为本地百姓谋福利，一个工厂明明可以建在本地，却让他建到外地，其实就失去了让这个企业为本地百姓谋就业、谋福利的机会。
所以，不仅要有格局，还要有合理的利益分配和激励机制。
在这个问题上，光谷黄冈科技产业园是一个值得一说的例子。
武汉光谷在武汉的东边，正式的名称叫武汉东湖新技术开发区，简称东湖高新区，又称中国光谷，于1988年创建成立，是中国首批国家级高新区、第二个国家自主创新示范区。规划总面积518平方公里，集聚了武汉大学、华中科技大学等42所高等院校、56个国家及省部级科研院所、30多万专业技术人员和80多万在校大学生，是中国三大智力密集区之一。根据光谷官网介绍，他的知识创造和技术创新能力名列全国169个国家级高新区第一，是全国10家重点建设的“世界一流高科技园区”之一。
一句话，武汉光谷在科技创新方面历史很古老，成绩很优异，他就是一个专门玩高科技的能手。
可是如今，他要建一个科技城，他却把科技城建在了武汉隔壁的黄冈。
其背后的原因难免是武汉光谷的容纳空间有限。
从这个意义上说，他跑到武汉以外的地方建科技园区也很正常，可问题是：利益怎么分配？
有意思的是，武汉光谷和黄冈市共同建设光谷黄冈科技产业园，总面积25平方公里，竟然找到了一个很有趣的解决方案。
这个光谷黄冈科技产业园由武汉高科集团代表武汉出资80%，由黄冈高投公司代表黄冈市，出资20%，共建时间50年。未来，税收按5:5分成。最有意思的是，统计数据也按5:5分成。我们都知道，统计数据是国家对一个地区经济发展的考核指标。
如果在统计数据上不能照顾到武汉市和黄冈市两个地区，那么相关方面工作的积极性就会有所下降。
有了大格局，有了合理的利益激励机制，这事儿就有可能搞成。
武汉的光谷能在武汉旁边的另外一个城市黄冈建科技园。与此同时，武汉周边的黄石市又把他的科创中心----名为黄石武汉（离岸）科创中心建在了武汉。
从这样一个双向的建设，我们发现武汉这样一个中心城市，和它周边的卫星城市黄冈、黄石已经慢慢的融为一体，慢慢的不分你我。
这样的例子很多。
比如，上市公司东湖高科代表武汉市，在武汉旁边的鄂州市红莲湖区又建立了一个“红莲湖大数据云计算产业园”
这个产业园是在鄂州市，但是是在鄂州市的边界，紧挨着武汉市。我们都知道的半导体企业长江存储在武汉市，但是是临近武汉市的边界，紧挨着鄂州市。
从地图上看，长江存储位于武汉的长江存储和位于鄂州的红莲湖大数据云计算产业园，其实是挨在一起的。中间的界限就是武汉市和鄂州市的地理分界线。
当然，这种产业布局，也不简单的哪方便就在哪布局，背后还是有一定的逻辑的，其中一个最常见的逻辑就是，中心城市侧重研发，卫星城市侧重生产。
比如，我国著名的装备制造业企业中船重工，在黄冈市建立了“中船重工黄冈水中装备动力有限公司”，但是它的研发自然主要是在武汉。
顺便说一句，武汉现有两院院士81个，科技实力位于全国城市前5名，在校大学生人数130多万人（前面说的80万是指武汉光谷这个区域，这里说的130多万人是整个武汉市）。这个130多万人的在校大学生人数，是全世界第一。重复一遍，全世界第一，不是全国第一。
在这样的背景下搞研发，自然是有优势的。
中心城市侧重研发，卫星城市侧重生产，这是中心城市和卫星城市的分工模式，当然这种模式还有很多，再举个例子：
武汉聚集了一批有名的先进的企业，比如华星光电、京东方、天马微电子、长江存储、药明康德等面板、半导体、汽车及制药化工行业的企业。这些企业很先进，很厉害，可是它就像一个人吃喝拉撒一样，它会产生大量的废弃物。
比如生产芯片的企业，要对芯片进行多次清洗，清洗后的清洗剂里面就含有大量的污染物质，必须要进行环保方面的处理。
过去，这对企业来说是一个负担。而如今。TCL公司在武汉的旁边的黄冈成立了一个黄冈TCL循环经济产业基地，专门负责处理这些企业生产留下来的废弃物。这样，这些企业就可以轻装上阵了，不再有环保的后顾之忧。
不仅如此，由于TCL循环经济产业基地对部分废物处理后能够变废为宝，还能把处理以后的东西反过来再卖给这些企业。
比如刚才提到的生产芯片的清洗剂，用完之后里面含有污染环境的东西，TCL循环经济产业基地把其中的污染物质给分离掉以后，剩下的就是合格的干净的清洗剂，反过来还可以卖给芯片生产企业，还可以收钱。
既然如此，一个很有意思的现象出现了：TCL循环经济基地从芯片生产企业那里购买这些废物的时候，不再仅仅是这些企业的贵人，这些企业还要从TCL循环经济产业基地那里收一笔钱。简单地说就是：我的废物，你要，对不起，给钱！不给钱，不给！
这样一来，环境污染的问题解决了，两边企业都挣钱了。
这样有趣的例子还比较多，今天就不多说了。
我核心想说一点：
武汉作为中心城市和周边的卫星城市正在融为一体，不分你我，朝着“九城一城”的方向迈进。这带来一个什么后果呢？
那就实际上把武汉这个中心城市做大了，只不过这种做大不是简单地把自己做大，而是要把周围的城市变成它的一部分，你也可以把它理解成他把周围的城市收编了。
而且这种收编不是形式上的收编，也不是行政区划上的调整，而是内涵意义上的产业融合，这是实质意义上的收编。
当然，说收编，是从中心城市的角度来说的。从卫星城市的角度来说，我们也可以说卫星城市，是去抱中心城市的大腿，是去傍中心城市这个大款。
这样，卫星城市发展了，中心城市做大了。以后，除了行政区划上界限，你很难说，你脚下的这片地，到底是那个城市的。那干脆就简单而又笼统地说：你脚下这片儿地，是“武汉都市圈”的。
单从中心城市的角度来说，地理空间就大了，那么交通拥堵的问题、环境污染的问题、房价过高的问题，都有望得到缓解、解决，乃至于根本性解决。
武汉都市圈的这一种做法，应该是目前全国、乃至全世界城市化进程的典型做法。区别不在于这种做法有多么的新鲜，而在于谁做得更到位。就好比一个不同的厨师炒白菜，炒法大体是相同的，但不同的厨师炒出来的菜的口味是不一样的。区别不在于炒法，而在炒的过程的具体手法。
未来，中国已经规划了19个城市群，每一个城市群里面又有若干个都市圈，每一个都市圈大体就是这样的一种发展路径。
回到我们今天要谈论的主题房价上来。
房价的支撑是人，因为有人了才会去买房子，才会导致房价趋于升高。没人了或者人少了，房价就趋于下跌。
按照前面分析的人类城市化的基本历程，那么低层次的城市和中等层次的城市，面临着人越来越少的风险，它的房价下跌的趋势是比较大的。而高层次的城市，由于人口总体会是增加的，所以它的房价面临着上涨的压力。
而中间层次的城市有两种发展可能：如果进来的人超过走出去的人，那么它的房价将趋于上涨。反之则趋于下跌。
在这样的一个基本格局下，高层次的城市的主要风险是防止房价上涨过快。中间层次的城市的主题是尽量的聚集人口，维持房价稳定。而低层次的城市确实面临着房价下跌的危险，解决的办法恐怕只能是少盖点房子。
而在高层次的城市防止房价上涨过快的方案当中，当下国家有很多政策进行调控，但从长期来说，从根本上来说是实现都市圈的发展，把城市真正做大。
这样一来，再结合从民生、政治、共同富裕、乃至多生孩子等多个角度分析，未来确实有很多城市的房价趋势是下跌的。
而面临城市上涨趋势的中高层次的城市也将随着都市圈的建设，保持房价的稳定，而且这将是解决房价问题的治本之策。
我个人认为，都市圈建设对房价的调控作用，要远远大于当下实行的每一条具体政策，包括人们热议当中的房产税政策。
那么最后我的结论是什么呢？
我的结论就是：不要指望房价上涨而发财。
但是，如果你是刚需，你必须买房子住，而你又处于某一个都市圈当中的某个城市。你最好还是先下手为强，不要拿着钱等待房价下跌。
当然，我这是一个大概的面上的估计，至于你所生活的那个城市是否会出现特殊情况，那就不好说了，所以还是要具体问题具体分析。
最后我还要补充说一句，请朋友们不要误解我今天文章的意思。我说未来中国有19个城市群，这将是中国未来城市的基本格局。但这不意味着在19个城市群之外就没人居住，也不意味着在19个城市群之外的居住环境和质量就比较差。从生活和创业来讲，萝卜白菜各有所爱，即便人类城市化再往前走几十年，即便是偏远的农村，也肯定还是会有人住的。
所以，如果你不愿意加入这19个群，也是无可厚非的。
但是，如果你向往这19个群，或者你希望你的孩子进入中国未来的19个群，那么你就需要关注中国城市化进程的这一个特征，做好相应的谋划。
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