不能讲实话了！
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
已获授权转载
前几天写了一篇楼市文章，《一个时代的落幕》，公众号上被删了。可能是因为阅读量太高，影响太大，而我又说了太多实话。
其实也能理解，当下房地产求的是一个“稳”字。
一旦太多人知道真相，就会“思变”，而集中卖房会促发新一轮踩踏效应，让一些城市的房价出现不可扭转的滑坡，这是当地遭受不住的。
很多剧本，其实在5-10年前就已经写好了，现在正在一步步上演。但这些剧本，不能被太多人知道，毕竟知道真相的人和从中得利的人，往往是少数人。
但我还是会选择尽可能打破信息差，让更多人知晓。我觉得这是我写文章的态度和意义。
最近很多读者在问了我一些问题，很有代表性，所以今天就当集中解答，帮大家理清心中的疑惑。
1、国家还会大力拉动房地产经济吗？
大概率不会了。
房地产的历史任务已经完成了，让一个14亿人口的国家，完成了原始积累和基础城镇化建设。这已经是奇迹了。
在这篇广袤无际的大地上，大家能感受到便捷的交通，便宜的燃气和电力，以及其他最低保障的民生系统，背后都有房地产的功劳。
它像一头牛，已经气喘吁吁，趴在地上，这时候应该让它好好恢复身体，继续活下去，而不是用鞭子抽打，继续向前冲，累死在路上。
老子讲，阴阳平衡，过犹不及。任何事情，都不能过了，否则，一定会朝它的反方向涌动。
约束房地产经济的主要因素是“债”。
我国居民杠杆率从 20% 升到 60% 仅用了 11 年（2009-2020 年），提升速度明显快于美国、日本等国家。居民部门的债还没有降下来，就背不动更高的杠杆，如果硬背，社会消费系统就会彻底“报错”。
现在最好的方式是，通过一系列政策稳住基本面，然后帮居民降债。
有两个方法，一个是用债还债，上面举国债，通过刺激消费，提高居民收入，从而化债。另一个是制造大通胀经济，用充沛的流动性，加速货币贬值，从而稀释以往的债务。
马上召开的7月政治局，应该会对房地产有所表达。到时候我会给大家分析。
总之，对房地产，不应过度乐观或者悲观，而是中性客观。
不要指望房地产还会出现“政策式”大涨时代，而更多是因为居住、产业、社会资源属性够强，从而积聚的稀缺价值资产因素，与经济周期律动。
2、买房还会更便宜吗？
房价上不会出现大规模更便宜了，当然这个主要关注空置率指标。
比如一个城市，空置率低，房子里都是自住客。那这个地方房价跌到合理范围内，就很难继续下跌了。
资产，只有在交易的时候才产生价格。
当价格低于拥有者预期，他们会出现“沉默效应”，也就是自己住一辈子，也不会卖，房子陷入低流动性，那么房价自然也跌不动了。
房价由需求驱动，需求来源于人口。
所以一座城市的人口基数，每年的人口净流入/流出量，决定了房价的“底”。
一二线城市好房子的底，早已筑成，接下来很难继续跌，基本是横盘微幅震荡，或者等“堵点”疏通后，跟随经济被动反弹。
当然买房成本还是会继续下降的，主要表现在银行的房贷利率层面，未来会无限趋近于2%左右。
等到年底美联储降息后，国内也跟着开启“量化宽松”，继续降低信贷利率，盘活金融流动性，楼市是受益的大头，毕竟银行的主要客户还是房屋购置。不着急买房的，可以继续等。
3、小城市的房子彻底不值钱了吗？
不能一概而论。
最近有一个新闻，山东乳山出现216套“1元起拍”的海景房，而且都是精装修、家具齐全的房子。
这些房子不是因为房东破产而拍卖，而是二手房东实在卖不出去，想着通过拍卖出手，但买的人很少。去年还有人在这里花了11块钱拍下了40平海景房……
而乳山二手房价已经跌到了2000元/平米。小户型单套价格7万块钱。
为什么如此惨烈？
没人住。
海边居住，又潮又热，配套不够，啥也没有，当初都是全国各地的投资者过来买的房子，本地人几乎不买。消费退潮后，价格开始崩跌。
我们再来看另外一个地方，义乌。
义乌是金华市代管的一个县级市，但房价却能稳在2.4万/平米左右，超越大多数二线城市，为啥呢？
别看这是一个县，但却是全球小商品中心，背靠长三角全套产业链，义乌每平方公里分布着 2386 家市场主体，是深圳的 3.2 倍。
按 2024年末义乌常住人口191.8万人算，平均每 1.9 个义乌人中就有一个老板，市场主体破百万，是全国老板 “密度” 最高的县域之一。每年人口都在净增长，这也是房地产需求的底气。
看懂这两个案例就明白了。
房价源于需求，再大的城市需求差，房价也起不来，再小的地方，只要人愿意源源不断地来，就有机会。
很多城市，经济不是很强，但教育和医疗等资源好，也会吸引周边更低能级的县镇乡村人口流入，这也是房价的支撑力。
而一个城市中，只要能维持正常运转，人口不是断崖式下滑，那么它的核心地段的房子依然会稳中带涨。因为城镇化后期，未来不再会有大拆大建，随着房龄上涨，市中心的低龄好房，稀缺性会越来越突出，都会反映到房价层面。
所以价值是相对的，而不是绝对的。
有时候鸡头要比凤尾好，比如一些经济不错的三四线城市的核心资产，要比一线城市的郊区资产强很多。所以看懂自己所在城市房产的真实价值，才能做出最精准的判断和决策。
很多人跟我说，有点儿不适应现在的房地产节奏。
其实这也是相对的。
因为我们习惯了过去房地产的高速增长时代，而现在却突然慢下来了，大家都不适应了。
其实何止是房地产，其他一起都在降速。这或许才是最正常的样子。
慢和快，是相对的。有时候慢反而更好，因为这样的节奏，可以让市场上每一个主体想清楚自己要干什么。
比如做产品的，是否能做出真正的好产品，而消费者主要思考自己的真实需求，开始关怀自己的身体健康和精神世界。
在这种情况下，才能完成真正的产业高质量转型，从而让市场有能力接住下一个新的周期。对于大家来说，想清楚自己到底想要什么，对于房子来说，你到底想从它身上得到怎样的确定性价值。
其实真正的居住质量，往往也代表着它资产稀缺性。好的东西，慢慢都会聚在一起，再次成为人们争相想拥有的方向。
本文完
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