11月的成交来看，上海楼市拐点出现！

作者 :广厦千万间 2022-12-13 08:55:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《11月的成交来看，上海楼市拐点出现！》是一篇关于拐点,上海楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

11月二手房成交1.61万套。

讲真的，比预计中要好一些。

起码，没想到在最艰难的这段时期，上海依旧能够保住荣枯线。

整个11月成交，各项数据经过抽丝剥茧的分析后。

还真挺耐人寻味的。

11月二手房成交1.61万套，环比10月份，只略微下降2%。

要知道，整个楼市的负面情绪，从下半年开始，到11月份几乎是到达了顶点。

所以，在这么低迷的情绪之下，能够维持1.6万套的水平，其实背后传递了2个信息：

第一，那就是上海的需求量仍然还在；

第二，1.6万套的成交，差不多就是上海的底线。再差也不会比现在更差了。

从成交区域分布来看，按照各研究院网路公布的数据显示，浦东成交超过3600套，领跑全市。

宝山、闵行排名第二和第三，成交套数大概都在1600套左右。

相对于这个成交排名，细心的人会发现，这几个区域大概率是跟前期核验价的放松有关。

我们之前就说过，核验价已经放松了，但并不是全面放开，而是逐步在放开，所以这些先放开的区域来说，很明显，成交量是明显上升。

而我们继续用数据说话，11月份的成交，63%占比是300万以内的总价段。

这个也再次印证我们前面说的，前面因为口罩，以及核验价太高的门槛，需求是被抑制的，从11月开始，随着各种利好，逐步开始释放。

成交板块，南桥新城、周康以及嘉定主城区排在前三。

刚需上车的选择主战场在远郊，但有地铁、有规划，甚至是配套已经非常成熟的区域。

如果说11月二手房成交不管是环比还是同比，变化并不十分明显，没什么可瞎乐观的。

那么我再来一组数据，你就一定能看出什么端倪。

11月份上海成交的新房，有8838套。环比增长91%，同比增长47%。

成交均价64212元/平，环比增长6%，同比增长12%。

这个就有点意思了。

就是说，如果把上海的新房和二手房成交加起来，不管是环比，还是同比，可以说是量价齐升。

特别是与去年同比的话，我们会发现一个现象：市场的总量并未发生太大的变化，但市场的架构发生了变化。

首先最明显的就是，新房和二手房的成交占比，以往可能新房和二手房占比是1:3。随着新房增量，新房和二手房占比已经开始逐渐调整为1:2.

也就是说，虽然，11月的成交，表面上只是维持在1.6万套的水平，但其实是一手房分流了二手房。

直白点来说，那就是你可以对市场的整体信心更足一些。

未来上海楼市会继续向好，但二手市场的压力会更大。

大家都知道，新房今年的增量已经很明显了，随着今年土拍量的增幅，明年将会有更多的新房陆续上市。

这些新房，会增加市场上二手房的压力。

而且，近期买房的人会发现，上海很多郊区的盘，已经启动分销了。

中介也会在销售的过程中，去引导客户，买郊区的新房，这点来说，对于即将要购房的客户，要擦亮眼睛，避免踩坑。

其次，随着大量新房的上市，新房除了极个别优质盘，其他会逐渐不再触发积分。

这也让更多因积分不足，而活跃在二手房市场的改善客群，有了去打新的选择。

与此同时，更多的客户因为可以打新，也会更愿意割肉置换。

所以部分新房扎堆上市的区域，一二手倒挂会逐渐缩小，甚至对于没有优势的二手房，会持平甚至“正挂”。

二手房房东想要成交，就必须正儿八经的拿出诚意。

这点来说，后续二手房的市场，捡漏的机会会比之前更多。

上海楼市基本面相对全国其他城市，还是比较健康的。

整体供需还算均衡状态。

置换退个税，公积金利率下调，核验价放宽等一系列因素，对楼市的刺激作用，还在进一步释放。

关键是，随着口罩的放开，各个城市都开始大力发展经济，大家的负面情绪得到抑制。

现在很多新一线城市，已经逐步放开购房资格，放开二套首付比例。

上海购房门槛的坚守，其实就是对市场的信心，仍旧坚持房住不炒的初衷，保护刚需。

所以对于刚需来说，今年春节前，的确是购入的最好时机。

很简单的道理，如果你要在上海生活，且肯定未来是要买房的。

继续观望，踏空的成本会比较高。

比如，上海放宽购房门槛，放开认购5年社保，哪怕是5年变3年，都是相当恐怖的一件事情。

即便，年限不变的情况下，把连续缴满改为累积缴满，都将会对市场有很强的冲击力。

特别是，对于外地户籍要求已婚的条件如果放宽为未婚。

任何购房政策的放宽，都会在短期内导致需求增量，市场的房价会更坚挺或上涨。

而目前，一切尚未变化，还是有谈价捡漏的可能，刚需这时候应该衡量抓紧上车。

疫情终将结束，而我们不能一直沉浸在负面和悲观的情绪中。

未来的几年，我们的目标是撸起袖子努力发展。

房产不会是未来的主基调，但仍然是经济稳定的抓手。

保住房价，才能保住信心，促进消费。

以前说，房产：短期看金融，中期看政策，长期看人口。

后面，我觉得可以应该是：

短期看供求，中期看政策，长期看发钞。

看懂这点，就不会试图幻想上海的房价会下跌。

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