关于三门峡市房地产企业金融风险现状与房地产市场泡沫的风险分析

引言

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关于三门峡市房地产企业金融风险现状与房地产市场泡沫的风险分析--目前房地产行业融资难度越来越大，银行信贷规模又不断调控缩紧，银行贷款以及信托融资从严治理，房地产企业正在进入“寒冬期”。分析人士认为，目前的楼市销售数据并不乐观，各大银行对于房地产企业的贷款融资的审核极其严格，这便驱使众多房地产行业另寻新的资金来源，以此来维持自己的项目开发的需要，增加了筹集资金的成本。

一、三门峡市房地产企业金融风险现状

（一）企业融资渠道单一，较大依赖银行贷款

中国建设银行二〇一一年业绩报告还显示着，房地产开发类贷款增速放缓，新增额为近五年来的最低；到二〇一五年，年报已经不再提房地产开发类贷款，可见房地产企业融资困难。央行二〇一八年数据显示，五月份信托贷款增加116亿元，同比少增855亿元，新增额创下自二〇一二年以来的新低，由此看出房地产行业近年来融资难度不断加大。

从二〇一二-二〇一九年，房地产市场平均交易价格在三门峡市增长值小，增长率低，仅二〇一五年房价增长率较2014年增长16.22%，主要原因为当年首次有非当地的大型开发商建业集团与当地本土开发商合作开发建业项目，拉高了三门峡市当地的房价。虽然三门峡市房地产价格并未出现销售均价极高或者极低的极端现象，但二〇一九年的房价仍然比二〇一二年的房价上涨了181.8%，相比居民价格消费总指数CPI却仅同比增长了0.3个百分点。

三门峡市二〇一九年末全市常住人口为227.65万人，城市人口流动大，外来人口多，三门峡市全市的房地产销售均价大多在5100元左右，而当地的城镇人口人均可支配月收入约为2485元，可以看出三门峡市房价还是相对较高的。房产经济是一座城市经济的重要组成部分，三门峡市的情况也是如此。虽然房产市场的平均交易价格不高，从人们购房需求方面分析预测，未来三门峡市楼市价格还会小幅度攀升，仍存在价格虚高的行情。

（二）政策支持力度不够，投资发展风险高

国家政策以及地方性政策对当地房地产行业的发展具有重要的影响作用，有时，政策的变化可能给房地产开发商造成一些经济损失。在我国，由于房地产市场经济环境还不稳定，政治环境的影响就不容忽视，房地产市场需要往更好的方向发展，就必须时刻紧盯政策导向和地方性政策法规，有时候，一些极小的政策变化，便会让房地产开发商资金流失，因此，房地产市场的金融风险受到的政策上的风险影响是很大的。国家政策是所有行业发展的政治保障。

国内房地产行业发展迅速的春风，也吹到了河南省三门峡市的房地产行业，但由于有滞后性，当地房地产市场火速发展的时期，却正是国家对政策的把控力度更加严格的时期，对建设条例、建设规程等都有改变，这增加了项目建设的难度，也由于政策的变化，需要对建筑合同、建设施工等方面进行调整，项目的建设进程因此受到了影响，给项目的投资带来了风险。

房地产行业投资周期长，与国家财政政策支持密切相关，国家房地产政策调整或国家财政政策调整，对房地产行业的发展有着不可替代的影响。二〇一九年起，国家就开始调控房地产贷款规模，各家金融机构也明确表示贷款资金审慎准入房地产。但是，三门峡市房地产项目建设启动资金大多是来源于银行贷款，政策环境的紧张导致银行贷款门槛提高，这给项目的建设带来了风险。

近年来，虽然由于政策的变化，房地产投资受到阻碍，需求也受到了影响，许多城市的房地产销售不景气，土地收入锐减，但是从严的政策并未改变。因此，国家控制政策的从严会给项目投资带来一定的风险。三门峡市也同样受到了政策环境紧张的影响，存在很多投资风险。

（三）本地经济发展动力不足，业务拓展困难

除了国家政策环境对房地产开发项目投资的影响，房地产开发项目投资也可能受到当地经济环境的冲击，随之产生的金融风险也是值得重视的。房地产市场供求风险在房地产市场中，同样受宏观经济形势的影响。

河南省三门峡市经济环境也是变化的，特别是近些年来本地的发展动力不足所导致的当地经济发展滞缓的状况，映射到房地产市场则表现为供需不平衡，甚至有一定的楼房处于滞销状态，存在着资金链断裂的金融风险。当居民收入水平发生变化时，需求和消费结构的多样化以及消费者的喜好直接影响到房地产项目的投资。

经济效益最大化的供应风险通过房地产价格波动影响投资目标，供应过剩将影响投资者的预期收益率，因此投资者适度投资是非常必要的，否则，过度的投资必然导致巨大的压力，也占用大量的资金贷款。房地产市场供需不平衡，导致大量商品房滞销，空置率升高，使投资者资金积压风险大大增大。所以，市场的变动带动了风险的产生，两者密不可分。

二、三门峡市房地产市场泡沫的测度与金融风险分析

（一）房价收入比分析

目前我国正处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，房价收入比例数值在5倍和8倍之间时表明全市居民对商品房的购房能力处于正常水平。结合目前三门峡市市情来看，居住在当地的农村地区人口是购房的主要客户源，很少有外地人来本地购房。

在计算三门峡市的房价收入比时，全市居民平均家庭年收入只包括农村地区和城镇地区的家庭收入水平。从二〇一〇-二〇一八年间，房价收入比在11.7至14.77倍之间，这些数值，表明三门峡市全市居民，平均家庭的年收入水平处于极低水平，单套商品房价格平均过高，房价收入比已经远远超出8倍的数值，表明本地房产有泡沫。

（二）房价增长率/GDP增长率分析

可以在一定程度上反映房地产市场规模增长的快慢。GDP增长率主要是评价一定区域的一定时间内的最终经济发展成果的发展变化程度，简单的说就是代表了某一地方实体经济发展变化的程度。房价增长率顾名思义，就是指房价的增长速度。房价增长率/GDP增长率能够反映房价与区域实体经济同时发展在速度上的比较关系，从而预测房产市场有没有存在泡沫。

评价标准一般是，比值低于1说明房产市场的发展处于合理的程度内，大于1小于2则意味着房地产市场应该实行泡沫预警措施，如果比值直接大于2，说明房地产市场处于泡沫状态，房价增长过高不合理。有关于我国房产泡沫的预警指标的研究，有李维哲和曲波认为预警指标的衡量值略高一点，为2.5。

从二〇〇八年到二〇一四年以前三门峡市的房价增长率/GDP增长率比值一直低于1，这说明房价和实体经济的发展变化一直处于合理的区间值，房地产市场没有出现泡沫风险。二〇〇八年美国发生次贷危机，引发全球金融危机，我国经济也遭受了不可避免的影响。房产市场成交量降低，房价下降。二〇〇九年国家为了恢复经济增长，投资40万亿，采用宽松的财政金融政策，刺激消费需求的增加，房产市场交易恢复活力，房价开始上涨。

一直到二〇一六年，房价下降导致比值为负数。但在二〇一七年，房价暴涨到4500/平方米，使得比值达到2.84，超过2.5的标准，此时三门峡市房价过高的情况导致出现房产泡沫风险，说明此时房价虚高不合理。我国的房屋空置率和国外的房屋空置率在取数口径上有所差别，不可一概而论。

从计算房屋空置率的角度分析，房屋初期的存量面积并没有放到基数面积总量中，仅仅核算了一定时期内房屋增量的面积。所以国内空置率指标可以反映市场泡沫却并不能反映房地产市场总体的情况。国内城市经济发展水平的不同，承受经济压力的能力不一样，这使各个城市在容纳房产空置率的指标方面随之不同。