为提高税收利率和防止房地产泡沫产生，我国采取了哪些政策建议？

引言

为提高税收利率和防止房地产泡沫产生，我国采取了哪些政策建议？总的来说， 本文紧跟国家政策，国家从几年前开始调控房价，并且以重庆、上海两座试点城市作为研究目标，通过合成控制法进行长期合作短期双重维度的实证研究，并通过PSM-DID进行验证保证实证结果的可靠性，对原有政策效果进行评价，同时对下一步政策颁发提供建议。

一、结论

(一)由重庆和上海的年度分析结果看，对于不同城市应该因城施政，可以看出不同城市对政策的敏感度不同，所以应将城市进行分类。在政策实施前应该对地区进行全方位的评估，不能实行一刀切政策，对应当地的居住心理和需求，出台相应的宏观政策。

(二)房屋管理与合同管理：现有政策收效不佳有一部分原因也是因为现有的管理体制混乱造成的。对房屋的所有人情况并不了解，实际所有情况混乱，房产税的征收并不能从深处影响多套的房屋所有者，而对刚需住房的购买者来说，房产税无疑的加重了他们的购房成本，这样并不能起到税收来调控贫富差距的作用。

(三)由月度结果来看，重庆市在二〇一七年对原有政策的改动并没有产生好的效果，从而说明，小幅度的扩大征收范围和降低基准征收额度并不能影响消费者的购买欲望，政府应该从其他多方面入手，比如建立租购并举的措施。

对高房价来说新建商品住房的价格从最开始政府出让土地时就因为高额的土地转让费用定下了高价的基调。政府应建立完整合理的税收体系，将过分依赖土地财政的财政收入方式，转变成依靠税收来成为主要的收入来源。从而降低建造成本，降低房价。

(四)对消费者来说，改变传统观念，开放市场经济多元化，让投资房产不再是国人心中唯一稳赚不赔的理财方式。遏制炒房行为，转变思想，让资金流通方式变得多样才能从根本上遏制房价上升。

(五)对于国家来说，应分散教育资源，提高公共基础设施建设，从而达到让城市之间发展水平差距缩小，让人们选择性不在过分单一，只能向集中的一线或省会城市靠近，从而抬高房价。

(六)出台租售并举等措施，提高公租房等福利性房屋数量，解决人民住房需求。同时出台强力措施，如名下有两套以上住房时征收的税额大幅度增加等措施，遏制国民的购房欲望。

本文虽然通过合成控制法与PSM-DID两种方法对原有政策进行评估，但是还略有不足，主要存在于，由于疫情影响，部分二〇一九年与二〇二〇年数据并不完整，长期实证维度并没有达到最新，并且在实证期间，数据有不完整之处，是通过插值法等方法进行补足，对指标的选择同时考虑的并不完善。

二、政策建议

从微观层面来看：

（一）从征收范围来看：现有房产税的征收范围较窄，并且现有的管理系统并不完善，所以建议将征收范围扩大，并不只针对城市，而是对农村和城市等所有土地上的不动产进行征收。

（二）从计税的依据来看：需要将土地和房屋一起进行合计，从而对合计的财产进行评估，根据最新估值进行缴税。

（三）从税率来看：现有试行房产税政策并不能起到太明显降低房价与补贴地方财政的收入，需将写字楼等高收益群体一并纳入征收范围，同时提高税收利率，分阶段进行征收，财产等级越高则税率越高。

（四）从政策优惠来看：设定高税率的同时，设定对中低收入人群的优惠政策，譬如设定收入在一定限度的人群免征房产税，保证不再加大中低收入人群的住房负担。

同时对中层收入家庭，具有抚养子女，赡养父母等现实情况的人群，进行上报优惠，同时政府加大公租房廉租房等公共福利措施行为帮助国民生活。在本文首先通过合成控制法对年度数据进行合成分析，根据年度的合成拟合结果，进行分析得出，上海市政策效果在部分年份有效，重庆市政策效果不佳。

对二〇一一年进行月度数据拟合发现，上海市月度短期效果明显，重庆市效果不佳但是起到了抑制作用。在二〇一七年重庆市政府提出了改革措施，所以将二〇一七年月度数据对重庆市进行了单独拟合发现，政策效果依旧不明显。为了验证该项结果，进行了安慰剂检验，以及PSM-DID倍差法交叉检验，发现结果一致，得出结论。

匹配后实验组和对照组的差异值T统计量均得到了显著的下降，也就是说明实验组和对照组的控制变量达到了非常接近的水平，进一步控制了控制变量差异导致被解释变量出现差异的情况，并且匹配后的偏差率也均小于30%，说明匹配非常有效。

作为现阶段政府财政收入的主要来源，土地财政收入的比重一直在逐年扩大，但土地是不可再生资源，终究有无地可卖的时候，政府必须另谋出路，寻找稳定的资金来源。不可移动的税基为基础，为地方政府提供了支持。在今后的社会中，可卖土地越来越少，但是以此基础上拥有房产的人会成为日后政府财政收入的主要来源。

根据未来的发展趋势，个人所缴纳的房产税会逐渐提高，并且会代替土地财政收入，同时抑制房地产泡沫的产生。对于现有的房产税征收来说，它能够有效地调节房地产市场，那么对于房地产市场现在过于火热的现象，增加税收能有有效地降低炒房者的热情以及地产商的高速扩张，促使地产商要转变思路，进行改革创新，抑制现有的过分需求。

对于消费者来说，可以优化手中房产的配置，不在于数量作为唯一衡量的标准，而是以质量作为新的衡量手段，实现新的房地产市场形成。对于政府部门来说，通过税收可以优化政府收入来源，调节贫富差距，帮助政府部门进行合理的资源配置。

通过社会财富的再分配保证稳定的收入来源，从而促进社会公平，保证社会健康发展。主要是对现有税收的征收理论进行了剖析与解读，并且着重分析了现在关于税收影响房价的理论机制，分别从税收调控理论，税收非中性理论，用者自付理论负税能力理论对房产税征收提供了依据。

对房价的影响理论包括市场失灵，溢出效应两个理论。从三个角度的回收影响房价的理论机制进行了分析，以供需关系模型为基础，在开发阶段为基础，分析两者变化，同时加入在持有阶段征收税收的情况。最后以公共服务视角对资本化内化到公共服务的情况进行了分析。

不仅如此，对合成控制法估计结果的检验方法--安慰剂检验，也能在控制组单位较少的情况下提供统计推断。再次，合成控制法的结果作用于单个主体的，他对每一个单独受过事件影响的个体都可以反映出其事件的影响效果。这就为方法的应用场景提供了多种可能。以本文为例，可以考察房产税政策对房价的影响。

此外，未观测变量对个体的影响也被保留下来，这就为探究影响实验效应的因素提供了可能。最后，在本文的探究中，由于政策发布时间可能并非完全随机地分布在样本当中，因此可能存在“自选择”效应，直接比较实验组和控制组样本是不合适的。合成控制法通过构造与实验组个体非常相似的反事实个体，估计出实验效应。

这种比较实验组个体和它的“反事实自身”的估计方法，能够尽可能抵消“自选择”效应的影响，克服实验事件的内生性问题。总的来看，合成控制法对实验组样本数量要求不高，并且能够保留每一个实验组样本的实验效应，并避免“自选择”效应的影响，是一种值得尝试的方法。