广州楼市不限购，对我们意味着什么？

作者 :正文注明 2024-01-27 21:35:05 围观 : 次评论

作者：牲产队长
来源公众号：牲产队

广州打响了不限购的第一枪。

凡是在广州购买120平以上的房子，不管是买在增城、南沙，还是买在天河、越秀，通通不限购，拿钱就能买。这基本上宣告，广州已经不限购了。因为去年的9月份，广州就解除了番禺、南沙、增城、黄埔、白云等区域的限购，还免除了购房增值税。此次则是进一步解除了天河、海珠、荔湾、越秀四大核心区域的购房限制。

广州向来有着风向标的意义。在北上广深四大超一线城市中，往往是由广州率先打响第一枪，看看效果后，北京、上海、深圳再紧密跟进。其中，深圳一直是跟得最紧的。因为广深太近了，广州不限购，深圳限购，就会把深圳的购房客吸引到广州去。这就导致广州的政策一下来，深圳立即就跟上。

为什么广州会率先解除限购呢？原因就是老生常谈了。全国的房子都卖不动了，但政府不能一下子开闸，只能一点一点地放水，一步步地解除限购。目前，中国楼市的政策方向是非常确定的，就是“稳房企，救楼市”。

为什么要“稳房企，救楼市”？因为十次经济危机，九次是跟房地产有关。房地产出问题，会带崩电器、建筑、水泥、钢铁、家具、装修等大量的产业，但房地产泡沫又是必须要戳破的。如何才能既刺破房地产泡沫，又稳住房地产经济呢？在经济学上，这就叫“软着陆”。

“软着陆”其实很好理解。就是一个人站在18楼的天台上了，如果一下子掉下去，肯定人就没了。但是，先让他跳到17楼，再从17楼跳到16楼，一层一层地下去，直到最终落地。虽然每一次往下跳，都会很痛苦，但落地后，人没事，可以活下来，这就叫软着陆。但天台上的人太多了，不可能每个人都能按部就班地，一层层下来。期间，总会有一些人中途掉下来，就完犊子了。

哪些人会掉下来呢？一个是买在“燕郊”的投资房。燕郊房价不但腰斩了，还根本无人接盘，剩余贷款额度比首付还要高。这时候，持有燕郊房产的人，要么死扛，要么就违约断供了。断供，就是从半空跳下去，摔个半死。

但买燕郊的人，主要是投资房，买刚需房的人很少。它带来的最大痛苦是，因燕郊房价暴跌，亏损太严重，自己的刚需楼也可能保不住。因为断供会产生大量的罚息，投资房被没收，自住的刚需房也可能被银行抵押拍卖掉。等于是，本想炒房大赚一笔，结果高位套牢，连本带息全赔进去了。

所以，大家可以看到，因房价暴跌而亏损严重的这部分人，国家基本是不救的。这些人基本就是硬着陆了，难免要承受时代的创伤。

第二种是买到烂尾楼的人。这个就纯属倒霉了，但好在有“保交楼”托底。这个“保交楼”就是政府扮演了消防员的角色。你被万恶的开发商从天台上推下来了，但政府及时出手，在楼下铺好了充气垫，成功接住你了。这个过程虽然惊险，但你也成功软着陆了。“保交楼”，就是帮助业主软着陆。

绝大部分人都能通过“保交楼”，安全着陆，但也会有极少部分人，因为买的楼盘太偏僻了，缺乏救援价值，也只能自己扛了。唯一幸运的是，这些偏僻的楼盘都相对便宜，没那么贵，自己扛一扛，也就扛过来了。

除了买房者要软着陆，更关键的是房企要软着陆。房企是就业载体，也是税收载体，更是房地产经济的载体。房企绝对不能大量破产，怎么帮房企软着陆呢？主要有三个办法：

一是，延长债务期限。一下子没有钱还债，那就延长时间，分批付款，20年的债，延长到30年，甚至40年。因为货币会贬值，到30年，40年以后，房企的债就没那么重了。

二是，提供低成本融资支持。在房价高涨的时代，房企的融资成本太高了，动不动利率就是10%以上。这些高的成本，压得房企喘不过气来。发行新的低成本贷款，置换原来利率过高的贷款，给房企减负。央行下调房贷利率，也是如此，减轻购房者的压力，让消费者有钱去消费，带动其他行业发展。只要居民收入提高了，才能拿出更多的钱来买房子。

三是，支持改善房建设，提高房子的质量。中国商品房经济经过30年的发展，刚需楼基本已经满足了。中国人不缺房子住，农村人在乡下有房子，市民在城市里也有房子住。谁没房子住呢？一个是租房市场。因为年轻人跑到大城市里来打工了，就离开了自住房，需要租房。中国的廉租房质量不高，尤其是广州的城中村，生存条件比较差，可以大幅改善。

改善廉租房，就是一个比较大的万亿级市场。另外就是，刚需房有的都已经有了，没有的暂时买不起。那么，要盖新房卖给谁呢？这就是改善房。建造更大、更舒适，价格也更贵的改善房，高档小区，豪华住宅，卖给有钱人。让有钱人改善住房的同时，顺便拉一把房企，盘活房企。这个群体还是很大的。

所以，大家可以看到，高档小区、豪宅市场交易火爆，而刚需房却频频遇冷。这也能帮助一部分房企逐步实现软着陆。

可从当下的市场反馈来看，力度还远远不够，买房的人太少了。真正有钱购买改善房的人太少，而想要买刚需房却买不上的人又太多，怎么办呢？全面解除限购，已经是势在必行了。但全面解除限购以后呢？还有两大杀手锏：

一是，降房价。其实，现在房价已经降了蛮多了，但不能骤然下降，它只能缓缓降低。

二是，降利率。东莞已经允许银行自主调整利率了，很多城市的房贷利率都降到3.6%、3.8%了。我预计，这个利率还有下降的空间，因为消费贷已经降至2.8了。没了房地产支撑，银行吸收的存款太多，贷款太少，经营压力很大。未来，中国房贷利率有望进一步下调。

中国经济的高速增长不能再依赖房地产了。只要能稳住房地产，实现房地产软着陆，就是大功一件了。

广州解除限购只是“稳房企，救楼市”的其中一步，后续还会有更多的救市政策释放出来。

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