央行重磅定调！楼市真相来了…

作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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最近央行下发了一个关于楼市的重磅文件，「完善住房租赁金融支持体系，支持存量商品房去库存」。

在这份文件中，央行罕见地指出：

出租房屋的回报率，在未来“将高于多数资产回报率” 。

这个基调的设定，还是很符合逻辑的：

房价下跌，租金不变的情况下，租售比上升。而租售比上升，则带来预期稳定的现金流和收益率。

之前很多人买房，基本不会看“租售比”，是因为行情太好了，房价涨1年就顶5-10年的房租收益。

那几年，我国大部分城市租金收益率也陷入低谷，普遍在1-2%左右，也就是每投入100万，一年收益也就1-2万。这个数值放在全球各国，都是偏低的。

比如隔壁日本，在房价泡沫顶峰时，租金回报率是2%，2010年左右，回报率回到5%。

在国外的房地产预测中，通常还能通过租金回报率预测房产的投资回报率。

而我国，过去不适用，但现在也在加速靠拢。

经过连续几年的回调，全国房价基本都普跌了30%左右，更有地方出现了腰斩，房价大跌，租金微跌，租金回报率就上来了。

那么问题来了，央行为什么要在这个节骨眼，历史性罕见地对房产租金进行定调背书？

第二个是，租赁市场起来，房价会不会继续下跌？为什么设定3%的安全值，哪些城市要参考这个数据，普通人又能抓住怎样的红利？

首先解决第一个问题。

这次强调出租房屋的回报率在未来“将高于多数资产回报率” ，其实就是在告诉市场，房产的底层投资逻辑已经逐步回归，预期收益率稳定，欢迎大家入场一起玩。

资本本就缺乏投资渠道，听央行这么一号召，肯定要给面子了。

资本入场，意味着要“撬动更多的信贷需求”，从市场上收购商品房作为租金性住房，从而实现“新房去库存”。

所以说，央行这招有一石二鸟的作用。

当然为了让民资本有信心，央行大概率还会下调政策利率，补贴这些企业。

现在很多城市的租金回报率都在回归3%，甚至超过3%，如果资金成本足够低，那么肯定有利可图，接下来会有大量企业参与进来，而且很可能国有企业是主流，民间资本做副手。

其实我对于央行带队，刺激企业入局租赁市场，还是比较看好的。

一方面有大企业操盘，可以让租赁市场服务更好、更正规，打击“提灯定损”房东的嚣张气焰，让年轻人有更多选择的空间。

另一方面，可以避免类似于蛋壳这种玩金融把戏的不良企业，违规坑害年轻人。

也就是说，未来不仅会建设保障性租赁房给人才住，还有大量企业参与，做一些有保障有服务的商品化租赁房，给年轻人住。

租赁市场会越来越好。

第二个是，租赁市场起来，房价会不会继续下跌？为什么设定3%的安全值，那些城市要参考这个数据，普通人又能抓住怎样的红利？

有人说，租赁市场火起来后，人们都去租房了，没人买房，房价会不会下跌？

答案是不会的。

参考其他国家，租赁市场已经高度成熟，但丝毫不影响买卖市场的繁荣，以及房价的走势。

这是因为租赁是消费，买房是投资。租一套房一个月5000，买房一套月供7000，你会选择买一套还是租一套呢？

租，花了也就花了，而买，房子就是你的。未来你还能把房子租出去继续赚钱。

如果人们都看中了租金收益率，更多的想法反而是买一套做资产，而不是租一套做消费。

而且在房贷利率继续走低的环境下，买房成本会继续下降，租金收益率走高，更会继续刺激人们的买房行为，美国和日本前几年在通胀下，楼市行情都异常好。

真正决定买不买房的，不是租赁，是经济，是房价走势和预期。

为什么设定3%的合理值，哪些城市要参考这个数据，普通人又能抓住怎样的红利？

古希腊哲学家毕达哥拉斯有一句名言：

万物皆数。

如果说0.618是美学的终极密码，那么3%就是房地产的终极归宿。

这是因为一套房的租售比如果能达到3%，基本上可以不考虑房价变化，靠租金就能收回成本。在国外房地产研究中，也把一个成熟的房地产市场，一套房子的价格按照年租金的33倍左右来定价。

而且3%也是目前银行三年以上定期存款利率，比这个数值越高，就越有投资意义。

长远来看，未来利率可能走向1字头，甚至0利率，那么现在购入一套租售比3%的房子，未来可以打败90%以上的理财产品，而且租金还会随着通胀情况持续上涨，购入一套房子5到10年后，实际租售比还会超过3%。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

然而事实上，现在想找3%收益率的房子并不容易，我还专门找做数据研究的拉了一张表。

目前全国最高收益率的是公寓，基本所有城市公寓的租金收益率都在4-6%以上。。。这是很多人没想到的。

那么这也意味着，如果不考虑房价增值的话，黄金地段的公寓是完全可以作为资产买来收租的。

其次在住宅层面，一线城市都在1.3-2%，老破小的收益率会更高一些，甚至能达到3%，这是因为这两年房价都跌回去的缘故，黄金地段、地铁口的硬通货老破小，价值在不断被人挖掘。

一线城市大平层和高层普遍在1.7%左右，很低，但目前成交量依然很好，是因为大多数人更在乎一线房产稀缺性背后的房价涨幅。

而且目前一线城市租金回报率低，并不是房价高，经过30%的回调，我国一线城市房价已经不敌其他各国核心城市。

而原因是租金相对较低，背后的逻辑是经济不够好。

巴黎的房价比北京高，但租金回报率也比北京高，这是因为巴黎人均工资2万人民币，一个单间租金900欧，折合人民币7000元左右……

二线城市中，长沙、贵阳、西安、兰州、沈阳、乌鲁木齐的租金回报率较高，都在3%之上，这意味着部分二线省会的租金投资属性都不错。

尤其长沙老破小租金回报率接近4%。。。所以在长沙优质地段买一套小平米住房，用来出租，可以跑赢大部分理财。

而像江浙、福建一带，普遍租金回报率都非常低。杭州、宁波可以跟上一线城市逻辑，人口多、产业强、能级高，有房价上涨预期。而温州、台州、湖州这些，基本上房价还要回调，以匹配价值。

厦门的租金回报率是全国最低的，这是因为房价比肩一线城市，但经济和人口却跑输大多数二线城市，总之这个城市如果没有特别大的概念出来，在房产投资层面，风险性会非常大。目前已经跌了很多了，但接下来还可能继续跌。

整体总结下来就是：

一二线强市，租金回报率低，但房价回报率高，适合高门槛投资者。

二线部分省会，租金回报率高，但房价回报率低，适合低门槛投资者，偏安全性投资。

三四线像株洲、赣江、宝鸡、长春、哈尔滨、丹东、江门、许昌，也基本在3%左右，这些城市的黄金地段也有租金投资价值。具体表格太长了，更多城市我放在了星球里。

总之，利率不断下降是大趋势，而且在美联储带领全球降息后，会更加迅速，明年存款利率可能会降至1字头，5年内破1走向0，也是大概率事件。

在这种情况下，钱放在银行是没意义的，如果想跑到3%以上且安全，方法并不多，只能买黄金、买储蓄险、以及买租金回报率在3%以上的房子。

高能级城市租金回报率在1.8%以上，可以博经济预期，但低能级城市，买房一定要算租金回报率，一定要在3%以上，否则千万不要碰。