房价连跌三年，该如何理解？

作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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最近楼市有两个言论火热到“刷屏”，很多读者让我讲讲。

一位是恒大董事长郁亮说：

经过三年时间，房价已回落至相对合理水平，现在市场新房供给不足，新房性价比突出。

另一位是经济学家高善文说：

央行不扩表，地产行业就团灭。

那么这些话到底是对是错，这些话的背后到底藏着什么玄妙，真相又是什么，我讲讲自己的看法。

1、

郁亮说，三年时间，房价已回落至相对合理水平，现在市场新房供给不足，新房性价比突出。

言外之意就是，房子能买了，现在正是抄底的好时候。

这几句话，半真半假。

从2019年计算，到现在为止，全国房价的确已经普跌了30%了，有些地方甚至达到了40%多的腰斩。

有些城市很多人说房价根本就没跌，这些没跌的城市基本都是小地方，因为信息不透明，交易量比较低，所以大多数人对房价涨跌，没有概念。

我认为现在的中国房价已经实现了“硬着陆”，注意，不是“软着陆”而是“硬着陆”，开发商死了一大批，断供法拍房的数量也是历史最高。

B和C都跌崩了，不是“硬着陆”是什么？

而且北上广深的房价基本已经回落到4-5字头，2-3万也在郊区能买得到，武汉、成都、南京、苏州等地方，1万多也能搞到刚需房，杭州和厦门贵一些。

所以你说中国房价贵吗？不能说贵，一定是跌回到了基本面。

但问题来了，房价回归合理位，就意味着能抄底吗，未必。

因为房价在下跌的同时，收入也在下跌，跟2019年相比，有机构统计，居民收入平均缩水了40%左右。

房子跌30%，收入缩40%，谁都能算明白这笔账。不是房子不想买，而是富人没预期，打工族六个钱包是空的，而且每个城市的收入房价比都不一样，这才是真相。

其次新房供应方面，郁亮说供应短缺，其实是在表达，这两年开发商都不愿意拿地，地卖不出去，接下来自然新开工的楼盘就少了。

以此推断新房稀缺，更抢手了。但问题是，新开工少，但并不代表已开工的少啊。今年新房存量供应已经涨上天了。

7月末，商品房待售面积达到了73926万平方米，其中住宅待售面积增长了22.5%。库存已经达到历史巅峰了，按照目前卖房速度，5年都够呛，房子是够的。

其实郁亮说这些话，也能理解，因为上半年万科身陷债务风波，靠变卖资产和深圳砸钱才勉强活了下来，接下来想摆脱危机走上正轨，还得靠卖房。

但如果硬说，房价跌回合理水平、库存小，玩文字游戏，赚认知差，就不对了。

万科难，买房人更难。前几天，传出存量房贷利率要下调的消息，全网都沸腾了。

为什么呼声这么高，因为人们月供压力比较大，这时候都在想办法先降压，保证安全。

总之，经济起不来，收入水平跟不上，最先考虑的永远是生存。房价如果真跌回到人们买得起的地步，即使万科不说，大家也会去买的。

认清现实才有助于寻找更好的出路。

2、

高善文说，央行不扩表，地产行业就团灭。

按照宏观经济调控逻辑来说，此话不假。

扩表就是放水，但这种放水不是直接印钞，而是通过买国债的形式，扩大整体的货币供应。

2015年的货币化棚改可以在一定程度上被视为一种扩表行为。它可以跳过中间环节，由政府直接向市场注水，发钱到企业和个人。

为啥说央行不扩表，地产行业就团灭呢？

是因为现在地产行业，还是融不到钱。因为即使国家再号召，银行都不愿意把钱贷给开发商，因为大家对楼市的预期普遍较差，万一出去的钱要不回来怎么办？

银行是思考最简单的机构，有钱赚就搞，没钱赚就跑。根本不会顾及大局和未来发展。

所以开发商想跟银行借钱，老大难了，地方又不愿意给开发商背书，因为下面还有更缺钱的城投和本地开发商。

所以前段时间广州还专门发布通知说，禁止开发商躺平。

也挺有意思的，钱贷不出来，房子卖不出去，一降价卖房，老业主就上门维权，不躺平还有其他方法吗？

所以扩表很重要，能由上面直接拨款救济地产行业，是最直接有效的方式。不止地产行业，各行各业都需要扩表注水。

而且扩表还有一个好处是可以野蛮制造通胀周期。

现在普通家庭负债高，靠正常经济运行逻辑，月供就够压垮人了，但如果强行制造通胀，那么债务长期来看是稀释的。

比如现在月供是1万元，等到十年以后，只要通胀起来，那时候还1万就跟现在还2千一样简单。

跟西方一样，野蛮制造通胀会拉大贫富差距，但通胀型社会，底层老百姓的下限也会很高，起码小康。

但如果是通缩型社会，底层老百姓，是没有下限的，地板下面地壳，地壳下面是十八层地狱。

3、

说一千道一万，房价的根本是经济。

只有经济好了，才有预期和购买力推动楼市运行。而靠楼市提前透支购买力，驱动经济那一套，已经行不通了。

之前很多人说，房地产就是夜壶，着急了拿来用一用。但现在，夜壶已经破了，尿多少漏多少。

很多人说我悲观了许多，其实也没有，这段时间我把中外讲经济学周期的书基本都过了一遍。

其实站在历史长河里，今天这一切不算什么，都是周期的一个小片段。

而且周期回落，在某种意义上，并非坏事。因为任何一个东西，只要一直涨，肯定会有爆破的一天，严重就是经济危机。

参考93年日本之后，多少人因为破产而跳楼，还有人精神失常，桥洞下饿死的人也不在少数。

所以某种意义上，我们还好一些。起码勤快些不至于吃穿犯愁。

大家痛感比较强，是因为我们之前一直都是高速发展型社会，经济增速突然跌下来了，不太适应，由奢入俭难。

以上我都是对市场大多数人讲的普适逻辑。下面我再对少部分人讲一些心里话。

虽然市场预期普遍差，但一定不要被大众情绪裹挟，永远要在船上，而不是岸上，其次要想走得远，要学会逆流，而非顺流。

拿身边的朋友举例，有些人房价涨了以后才去买房，房价跌完了以后才去卖房，而且房价一跌就一蹶不振，或者逃到岸上，对楼市不理不睬，再不关心。等到身边的人进去赚到钱了，又眼巴巴重新上船，但往往已经晚了。

接下来我们会跟着全球扩表，把通胀打起来，第四季度会非常夸张，因为要完成年度5%的目标，至少要付出三倍以上的政策红利。

而最近《促高质量消费二十条》提出，恢复教育和游戏等等行业的消费逻辑，其实也是对之前措施的态度上的重要纠偏。这比超发货币和扩表都有用。

退一万步讲，即使全国经济不行，但一些重要的城市经济和行业，纯靠超发货币和外循环也能硬撑起来。

比如现在很多行业都不赚钱，但是旅游、外贸出海，和一些小众行业却很赚钱。

他们只会偷偷摸摸闷声发大财，更不公开说自己的商业秘密。因为现在的中国社会已经成了“黑森林法则”，只要有一小撮人赚钱被发现，就会有大量人涌进去内卷，最后搞得谁都赚不上钱。

但机会在吗？永远在。只不过要寻找确定性。

比如去年我让大家买黄金，很多人跟着买了，今年让大家买储蓄险，也有人跟着买了。

利率会一路奔向0%就是确定性。今天储蓄险利率普调至2.5%了，现在想买3%市场也不卖了，因为机会已经失去了，趋势已经结束了。

接下来房子还能赚钱吗？

大多数不能，但小部分可以，房子是所有国家财富人群的主要资产，只不过中国，在人口趋势下降的背景下，确定性比过去难很多。

算一算距离房地产上一轮起点，已经有9年了，疫情三年，疫情后到现在快2年，这些年房价其实一直都在跌，很多地方已经连跌了5年。

按照周期论来讲，8年大周期5年小周期，无论哪一种逻辑，都算是又进入了新一轮的起点。

目前最主要考虑的因素是城市、产业和人口。

只要这三项表达的数据是走好的，而且国家发展的红利和重大投资都能匹配上，长期看，房子还是没问题的。

在股市，能赚钱的就那么几只票，在楼市，买房能赚钱的也只有那几个城市，只要把握住了，把周期拉长陪跑，依旧能对冲风险。前提是保持关注不下车，这是接下来我最想跟大家说的话。

本文完，感谢阅读。