自如避“雷”自救，身负盈利压力需摒弃恶性竞争老路

疫情过后，长租公寓行业“雷”声阵阵，行业头部企业自如随即开启了系列自救行动，备受各界关注。

近期，自如在部分城市下线租金贷业务，降低自身风险。另一方面，为提振市场信心，自如还发布“暖冬守护”计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。

不过，在中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，自如在部分城市停用租金贷应该是顺应形势的一个措施，而其“暖冬守护”计划更多只是提振市场信心，从道义上对业主和租客的一种关怀，实际上并没有多大的实质性作用。

柏文喜表示，对于自如来讲，需要从商业模式上回归到长租公寓原本的盈利模式上，不能再走长租公寓行业之前恶性竞争的老路，否则很容易出现问题。

长租公寓陷阵痛期，自如在部分城市暂停租金贷避“雷”

根据贝壳研究院今年1月12日发布的统计数据，2019年陷入资金链断裂、跑路、倒闭等经营困境的长租公寓数高达52家，而2017年仅为4家，2018年为12家。

而在今年，新冠疫情更是给长租公寓行业带来了巨大冲击。行业头部企业自如虽然保持了基本盘的稳定，但其经营动态依然备受社会各界关注。

11月中旬，自如官方回应网友担心时表示，2020年的疫情的确给整个租赁行业带来了很大影响，但截至目前，自如入住率已经超过去年同期水平，各方面经营状态都挺好。

自如还表示，在自如租房可以使用租金贷，但其租金贷比例一直远低于相关部门的要求。据了解，住建部等六部门在2019年12月25日印发的指导意见中也指出：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%。

在业内人士看来，租金贷的过度使用正是许多长租公寓企业陷入困境的重要原因。而据中新网报道，自如已在部分城市暂停租金贷业务。

自如APP的服务助手消息提示，签约海燕计划付款方式中，自如分期、轻松付于11月27日暂停使用，已签海燕用户不受影响，仍可正常还款。此外，如果符合轻松付申请条件，签约和后期还款时仍可以选择轻松付。消息还注明，北京地区签约暂时不支持使用微众资金端的自如分期支付。季付、年付账单不支持使用轻松付。

自如人工客服回复表示，目前北京海燕自如分期和轻松付付款方式已下线，武汉地区的海燕计划也无法使用分期。

在柏文喜看来，租金贷本身并没有问题，因为有租客作为确定的还款来源，而且离散度也足够高。但是在长租公寓的商业模式中，以及在长租公寓的竞争格局下，租金贷等于发挥了推波助澜以及加杠杆的作用。

他表示，企业为了扩大规模提高市占率，拼命地用租金贷来加杠杆，导致长租公寓的商业模式跑偏，整体的行业竞争环境出了问题，违背了基本的商业逻辑，“你发展地越快就跑得越快，现金流的缺口就越大，就饿死的越快。”

柏文喜认为，目前租金贷受全社会以及监管部门的关注，这个时候自如在部分城市停用租金贷应该是顺应形势的一个措施。如果这个时候自如还坚持使用租金贷，可能会面临社会舆论的压力。

自如针对蛋壳业主和租客开展专项扶持，实质性作用遭质疑

伴随着长租公寓行业的阵阵“雷”声，自如除了暂停租金贷，还通过系列举动展示自身实力，试图化解外界对其当前处境的担忧。

11月30日，自如正式宣布并购贝客青年精品公寓。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等城市运营五十余个集中式公寓项目。

自如方面称，此次交易有助于快速提升自如在核心城市的集中式公寓规模，在不同目标市场落地多品牌策略，为城市青年提供更丰富和自由的房源选择。

紧接着，自如在12月4日发布“暖冬守护”计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持。此前，蛋壳公寓风波已持续发酵近一个月，预计全国有超过40万租客和10余万业主受到波及。

自如表示，愿尽绵薄之力，帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关。该计划显示，业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。据了解，该计划将在自如开展业务的上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉实施。

有业内人士指出，自如此次通过分别向租客和业主提供优惠措施，不仅在一定程度上能帮助双方各退一步达成和解，同时解决中长期的居住和收益问题，或为蛋壳问题的有效解决开辟一条新路。

不过，柏文喜认为，在蛋壳公寓的债权人债务关系没有理清的情况下，自如提出来的暖冬守护计划显然无法解决业主、租客的问题，也解决不了发放租金贷的银行的问题。自如这么做对租客、业主可能会有提升信心的作用，对于维护其市场形象有一定的正向帮助作用。

他表示，除非是目前蛋壳出事的这些房源由政府强行接管，然后托管给自如，而自如接受政府委托进行管理，那么它的“暖冬守护”计划才可能落到实处，发挥一定意义上的实质作用。

“否则的话，自如的‘暖冬守护’计划更多的只是提振市场信心，从道义上对业主和租客的一种关怀，实际上发挥不了太实质性的作用。”柏文喜表示。

连年亏损面临盈利压力，自如需摒弃恶性竞争的老路

据第一消费金融此前报道，自如在2015年、2016年和2017年累计亏损近13亿元，以较高的资产负债率继续在跑马圈地。今年3月，软银向自如投资10亿美元，其中有5亿美元是直接投资，剩下的5亿美元是从其创始人手中直接购买的股票。

据AI财经社报道，即使有资本加持，北京自如的盈利情况一直未能达到内部设定的KPI。

知情人士向透露称，早在去年12月，自如北京公司团队着手架构调整，原上海城市公司总经理周艺君成为新的接任者，任北京公司城市总经理。自如北京公司内部的海报一度也变更为：“牢记使命，盈利·北京”，并要求员工将其设置为手机屏保。这也在一定程度上反映着长租公寓赛道的盈利压力。

根据贝壳找房此前提交的IPO文件，也可以看到疫情对自如的影响。招股书内容显示，2017年到2019年，贝壳找房从自如获得的收入分别为2.69亿元、3.57亿元和3.09亿元，而今年一季度，贝壳找房从自如获得的收入仅为2000万元。

尽管长租公寓当前陷入阵痛期，但人们的租住需求其实并未减少。根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》，中国住房租赁市场整体正呈现持续上升趋势。在需求侧，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿，整体租赁市场将达5万亿的容量。在供给侧，2020年存量房源预计将达到2.75亿套，投入租赁市场约为0.87亿套。

柏文喜也对记者表示，作为解决国民住房保障需求，尤其是流动人口住房需求的一种补充形式，长租公寓扮演着很重要的角色，尤其是在一二线城市。

他认为，长租公寓的市场需求是真实有效，需求存在市场就会存在，关键是要用怎样的商业模式去运营，让长租公寓能够可持续、健康的、平稳地发展，“长租公寓之前的模式跑偏了，未来要回到正轨。”

对于长租公寓如何才能回到正轨，柏文喜认为，企业盈利模式要回到二房东模式，也就是以租金差为核心，然后再以增值服务作为增加收入的方式，适当地运用财务杠杆来解决阶段性的流动压力和推进发展的问题，同时适当和资本结合来加快和促进发展。

据此，柏文喜建议，自如需要从商业模式上回归到长租公寓原本的盈利模式上，不能再走长租公寓行业之前恶性竞争的老路，比如在杠杆之上加杠杆，由资本不断推动行业高速发展，为了扩大规模、提高市场占有率而不顾现金流等，否则企业很容易出现问题。