力高集团的喜与忧：年销售额破400亿 600亿负债缠身

《投资者网》郑小琳

2021年刚至，力高集团（01622.HK）可谓喜忧参半。

1月4号，力高集团宣布"集团销售额突破400亿元"，在新冠疫情肆虐的2020年，能交出这么一份"绩单"，多少显得还算不错。

不过，欢喜过后，力高集团的忧虑也逐渐显露。自2018年加速扩张以来，虽然力高集团的销售额不断增长，但快速扩张过后，公司陷入盈利增长放缓的困局。

时下，力高集团仍在积极寻求扩张的机会，但日渐高涨的债务和高昂的融资成本，却令公司发展面临重重阻力。

深陷成本高企且利润增长乏力困局

2021年1月4日，力高集团交出了一份亮眼"绩单"：截至2020年底，公司合约销售约为409.75亿元；期内建筑面积约475.62万平方米，同比分别增长49.5%、83.8%。

据克而瑞统计数据统计，2020年，TOP100房企累计全口径销售额同比增长12.4%，权益销售金额同比增长10.8%，高于2019年的6.5%，但远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

相比之下，力高集团的主要业绩指标跑赢了多数同行。

不过，随着销售额的不断增长，集团的销售成本、拿地成本也逐渐上涨。据公司2020年中报显示，力高集团的销售成本较去年同期大增505.9%至53.02亿元，同时，公司的平均土地收购成本也从每平方米1829元猛增至4531元。

成本走高进一步压缩利润空间，力高集团陷入了利润增长乏力的困局。

回顾过去三年，力高集团利润增速出现逐年放缓的迹象：2017年—2019年力高集团营收分别为67.34亿元、67.36亿元、86.02亿元；归母净利润分别为8.62亿元、9.91亿元、10.35亿元，增速分别为91.29%、14.9%、4.46%。

尤其在2020年中期，公司营收指标大增345.86%之后，其归母净利润增长却只有56.91%，同时，在净资产收益率（ROE）、毛利率、净利率等衡量房企盈利能力的指标方面，也出现逐渐走低的趋势。

据公司财报和同花顺iFinD数据显示，截至2020年6月底，公司毛利率指标较2019年同期巨滑近20个百分点至20.9%，创下三年以来最低水平，净利润率较2019年同期下滑18个百分点至6.6%；同时，ROE指标也由2017年25.89%下降至21.65%。由此看出，公司的盈利能力正在逐渐走弱。

《投资者网》就此联系力高集团品牌部门问询原由，但公司一直未就相关问题予以回应。

惠誉评级大中华房地产评级联席主管陈以文向《投资者网》表示："利润率收窄已经成为房地产行业新常态。过去几年，居高不下的地价和限价政策，令房企利润收窄，而行业利润也不太可能回到2-3年前较高的水平。"

陈以文进一步称，"随着地价和房价的预期趋稳，开发商囤地、惜售的诱因也会减低，预期房企可能会逐渐减低土储年限，加快存货周转以节省融资成本。"

快速扩张换来近600亿债务缠身

1996年，力高集团在福建省泉州市开发了第一个地产项目，挣得第一桶金；2005年，力高集团开始寻求业务扩张，进驻了安徽省省会城市合肥；之后，集团顺势布局了江西省省会城市南昌。

2012年，号称"全国化扩张"的力高集团决定将总部迁至深圳，而实际上，集团真正扩张的脚步一直迟迟未迈出。

直到2018年，力高集团开始攻城拔寨，大量拿地扩储。

统计数据显示，2018年力高集团的土储面积为999.64万平方米，同比增长104.58%，从土储数据可见力高集团加速扩张的步伐之快。

2019年，持续扩张的力高集团土储面积达到1456万平方米，同比增长45.7%。

即便在2020年受到新冠疫情的冲击，力高集团扩张热情仍然不减。

公开资料显示，2020年6月以来，力高集团接连斩获4宗土地:6月8日，获取烟台开发区10.15万平方米地块；6月11日，以4.2亿元竞得宁波余姚一幅商住地；6月18日，竞得合肥肥东县总价5.65亿元地块；6月23日，获取江门国家高新区6.53万平方米地块。

截至2020年6月30日，力高集团总土地储备仍在不断增加至1790万平方米。

不过，随着力高集团扩张加速，其负债规模亦"水涨船高"。截至2020年6月30日，力高集团的总负债逼近600亿元，达到599.71亿元，较2019年增加22.6%；至此，自正式扩张以来，公司总负债从2018年的284.81亿元上涨约1倍多。

总债务逐年激增，又面临低去化率问题，力高集团承受较大的偿债压力。

2018年、2019年和2020年6月30日，力高集团存货周转天数分别为1039天、1651天、1292天，在整体存货日渐增大的情况下，公司存货周转天数却在波动下调，这将进一步影响项目去化节奏，而存货一旦未能转化为销售额或现金流，则公司整体面临着较大偿债压力。

资金承压靠高息发债"续命"？

"房企快速扩张的过程中，容易出现短期债务风险，在这时，房企可以通过加强销售回款、低利率融资等方式来应对风险。"诸葛找房资深分析师王小嫱向《投资者网》如是说。

来源：公司财报

不过，力高集团并未采用上述方法，反而选择发债融资的方式。

截至2020年6月30日，力高集团在一年内需偿还的短期借款为98.08亿元，现金及现金等价物为100.86亿元，现金短债比为1.03，触碰到"三道红线"中规定的现金短债比小于"1"的要求，这表明，力高集团的短期偿债压力不容小觑。

而为了缓解债务压力，力高集团开始频繁发债。

据《投资者网》不完全统计，2020年以来，力高集团曾多次高息发债：5月20日，力高集团发行的2023年到期的1.5亿美元、利率13.0%优先票据；6月10日，力高集团获5000万美元、利率10%的定期贷款融资；7月31日，力高集团发行2022年到期的2.2亿美元、利率11.0%优先票据；11月23日，力高集团以5147.6万美元现金要约购买2021年到期的9.875%优先票据。

中国指数研究院数据显示，前二、三季度房企的平均利率分别为4.3%、5.69%，相比之下，力高集团高达9.8%~13%的融资利率明显高于同行。

"由于资本市场对大型房企认可度高，融资相对具备优势，相反，中小房企资信评级相对较低，资本市场整体支持力度弱，不得以选择高息发债的方式。"对于力高集团高息发债原因，王小嫱向《投资者网》如是表示。

谈及中小房企的融资成本是否有望降低时，王小嫱却认为"概率很低"，她强调，"强者恒强的局面下，融资新规'三道红线'的试点房企正在扩围，而中小房企的生存只会愈发艰难。"

对小房企如何破局高成本融资难题，陈以文认为，"需要减少拿地、出售资产来增加流动性，这也会为大型房企提供机会，加速行业整合。"

王小嫱则认为，"一方面，房企需要寻找差异化的经营特征、管理模式和运营模式；另一方面，可以选择战略突围，比如：在中小房企公开拿地不具备优势的情况下，可以寻求并购拿地的方式，甚至与大型房企开展战略合作。"