净利润同比下滑99.8% 顺丰房托背靠大树好乘凉吗？
2021年2月10日，“快递一哥”顺丰控股发布公告披露，旗下顺丰房地产投资信托基金（下称“顺丰房托”）已向港交所递交上市申请。
招股书显示，顺丰房托在2020年10月于香港注册成立，由顺丰控股100%持有，顺丰老板王卫担任董事会主席。
自“诞生”以来，顺丰房托便与顺丰控股有密不可分的关系，在经营业绩上，顺丰房托近八成的营收来自顺丰控股，三大物业的租赁客户也多为顺丰控股；不仅如此，2018年，公司还向顺丰方面借了不少贷款。
而随着顺丰房托借贷金额的攀升，其偿债能力短板开始逐渐显现。
疫情之下顺丰房托业绩惊现巨幅下跌
对于2月10日顺丰信托申请赴港上市，顺丰控股方面表示，“上市将开拓公司的创新性融资渠道，有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。”
“这样的尝试和探索非常好，但关键还得看整体市场的接受和认同程度，由此来决定它的估值高低及投资前景。”广州知名地产专家韩世同向《投资者网》表示。
资料显示，顺丰房托是一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，为首个将于香港以物流相关资产为主的房地产投资信托基金，投资重点为全球范围内可产生收入的房地产。
目前，顺丰房托基金的投资组合包括位于香港、佛山及芜湖的三处物业，其中，顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高，毗邻香港国际机场，估值达52.8亿港元。
值得留意的是，2020年，受新冠肺炎疫情影响，香港市场租金遭遇“重挫”。
仲量联行报告称，2020年，香港的租金下跌了17％，为2009年以来的最高水平；在2020年12月，香港中区高档写字楼的空置率创2004年以来的最高水平。
而深受影响的顺丰房托，其经营业绩亦出现了巨幅下跌。截至2020年9月底，顺丰房托的归属母公司的净利润仅约32万港元，2019年同期这一数字约1.56亿港元，同比骤降99.8%。
《投资者网》就公司业绩大跌的原因及其他问题致函问询顺丰方面，截至发稿，公司一直未作回应。
不过，根据高力国际（Colliers International）等机构的说法，2021年，外国公司可能会继续削减租赁写字楼数量以削减成本，因此预估今年香港的写字楼租金还将下降7％。
物流地产赛道机会已不多
作为首个拟赴港上市的以物流相关资产为主的REITs，截至2020年底，顺丰房托共拥有香港、佛山及芜湖三处物业底层资产，可出租的总面积约为30.80万平米，平均出租率约为94.9%，估值约为60.94亿港元。
对于顺丰房托的发展现状，上海中城仓储服务有限公司董事长周建成向《投资者网》表示：“顺丰物流地产就和京东物流地产一样，两者在物流地产领域的发展空间均很小。”
在周建成看来，物流地产强者恒强的格局已经难以撼动。“物流地产行业在国内大局已定了，红海竞赛之下，剩余的机会显然很少，就连知名物流地产普洛斯都去开拓办公物业市场，可见，这条赛道留下的机会已经不多了。”
他进一步指出，“作为房地产领域最不引人注意的细分行业，物流地产的知名企业的数量其实很少，国有企业因拥有大多数仓储设施资源成为行业主体，而剩余的部分则由外资企业主导，例如：普洛斯、嘉民、腾飞、丰树、安博等等。民营企业则有万科、平安、忠良、京东、复星等。”
据《投资者网》了解，目前顺丰房托的业绩大部分依赖于母公司顺丰控股的“贡献”，顺丰房托也在招股书中坦言：“基金现时依赖于顺丰关联租户取得其绝大部分收入。”
据招股书显示，截至2018年、2019年及2020年9月末，顺丰关联租户占总收益的百分比分别约为62.4%、72.1%及76.6%，比重不断上升势头不减。与此同时，在顺丰房托物业的32名租户当中，租金收入总额前5名中就有3名来自顺丰控股，约占同期租金收入的82%。
不仅如此，在经营管理上顺丰房托亦与顺丰控股关联紧密。例如：芜湖项目由芜湖运营管理人管理，该管理人同时也是顺丰控股旗下安徽其他物流园的管理者。
偿债能力偏弱短板渐显
在顺丰房托的财务报表中，融资成本的加速攀升引起了外界的关注。
招股书显示，顺丰房托的融资成本由2018年底的6266万港元增加至2019年底的7216万港元；截至2020年9月底，顺丰房托融资成本再度攀升，较去年同期约上涨110%至8895万港元。
融资成本的大幅增加，顺丰房托归因于贷款产生的利息所致。
来源：公司招股书
2018年，顺丰房托的前身公司开始向顺丰控股方面借贷，以代替部分银行借款。截至2020年9月底，顺丰房托一年以上的应付关联方款项为26.9亿港元，较2019年底的393万港元，暴增682倍。同时，截至2020年9月底，顺丰房托来自关联方的利息支出增至8656.2万港元，占了当期收入近四成。
而随着利息及贷款激增，公司的偿债压力也逐渐于台前显现。
来源：公司招股书
招股书显示，截至2020年9月末，顺丰房托的流动资产约0.37亿元，流动负债约3.32亿元，流动资产严重小于流动负债，显示公司在短期债务到期以前，可变为现金用于偿还负债的资产较少，这意味着企业的短期偿债能力较弱。
“尽管当前顺丰房托与顺丰之间的债务仍属于内部债务，但如果顺丰房托在偿债能力偏弱的情况下，整体盈利机制和商业模式仍无法提升，会进一步影响其估值和股价走势，包括公司的融资空间，都有可能会大打折扣。”韩世同就此表示。
而顺丰房托或许已经意识到风险的存在，2月10日，顺丰房托向港交所递表，准备开启资本证券化之路，不过，由于是香港首个主打物流相关概念的REITs，其最终能否获得港交所“放行”，还有待时间来验证了。
“物流地产狂热发展的阶段已经过去了。整个行业会面临增长失速带来的挑战，一线城市以及重点二线城市可能会好一些，其他城市则已经进入供应过剩的局面之中。”谈及此类REITs的国内市场前景，周建成向《投资者网》补充说。
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