房企超万亿元到期债务大考：下半年偿债压力犹存
财联社（上海，记者王海春）讯，日前，评级机构惠誉在一份报告中披露了一组有关中资房企债券违约的监测数据，引发了市场广泛关注。
数据显示，过往有11家中资房企发生境内或境外债券违约。其中，去年四季度的2家，以及今年一季度的2家，合计4家房企在出现债券违约后，至今仍未取得实质性进展。
“今年新出现的一些到期债券违约事件，以及去年以来在市场上违约、但目前仍未给出明确解决方案的案例，都在不同程度向投资人和市场做出风险提示。虽然这类事件并不多，但接下来房企债市情况会如何，需要密切跟踪观察。”惠誉一位分析师告诉财联社记者。
近两个月偿债规模下降
对于房企出现债券违约的原因，汇生国际融资有限公司CEO黄立冲指出，这一方面与包括“三道红线”政策影响下房企去杠杆有关，但更重要的是与企业自身投资及经营策略有关。
惠誉对出现债券违约的企业进行分析后，梳理出几方面原因：房企周转业务比重较大、地域多元化程度较低、多元化经营不善、公司治理薄弱及激进拿地。
前述惠誉分析师在接受记者采访时表示，有些企业出现违约，是因所拿低周转项目比重过大，与融资规模、结构和周期并不匹配所致。有的是土地储备过于集中，如看好某些区域或某些城市，对这些地区的持仓比例较高。
“能级再高的城市和区域市场，也具有其自身的周期性。这些城市如处于市场波动期或面临较严格调控，房企在这些城市所布局的项目资金周转速度，会有所下降。而企业应对策略不得当，可能会进一步加剧企业资金链的紧绷状态。还有一些则是扩张过于激进，所投资项目远远超过当下自身能力范围，又对市场前景有过高乐观预期，加了不少杠杆，当市场出现波动以及面对诸如‘三道红线’这样的政策时，缺少有效应对的能力。”上述惠誉分析师补充道。
克而瑞一位分析师指出，经历了三月的高峰期后，近两个月房企到期债务规模有所下降。
据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。而三月份为今年上半年房企偿债的高峰，规模达1479亿元。
克而瑞监测数据显示，五月份房企有37笔债券到期，金额共计589.7亿元，环比下降15.9%，到期金额有所回落。其中，到期金额最高为万达商业2016年发行的一笔80亿元的公司债。
六月份房企到期的债券规模，较五月又有所下降：将有36笔债券到期，合计514.63亿元，环比下降12.7%；单笔金额最高的，为中海地产2018年发行的一笔5亿美元的境外优先票据。
下半年偿债形势不容乐观
惠誉分析师表示，今年市场对于房企资金情况的关注度很高，但发生实质性违约的企业数量并不多，只是个案而非普遍现象。“一些企业虽然出现违约，但由于处理及时，发行人得以向主要债券持有人提出债务重组方案，对债券进行适度延期；有的因债券规模不大，或通过债务置换的方式延缓了兑付时间，为企业运营赢得宝贵时间。”
不过，虽然经历了三月份偿债高峰期后，五、六月份的房企到期债券规模处于相对平缓阶段，但投行人士及评级机构方面向记者表示，今年下半年房企偿债形势仍不容乐观。
前述克而瑞分析师指出，近两个月房企偿债压力稍有所缓解，但下半年可能还会迎来高峰期，压力并没有因此而比上半年有所减少。
“今年全年的偿债规模是一个相当庞大的数字，下半年压力并未减少。上半年曝出的个别债券违约案例，一定程度可以反映出不少房企当下的资金链较紧张。有的房企虽然没有出现债券违约事件，但在信托到期兑付时却出了状况。房企销售回款速度放缓或财务安排在哪个环节上跟不上整体节奏，就很容易出问题。”黄立冲告诉记者。
其进一步表示，由于房企融资规模较大，而今年又是偿债的一个大年份，因此房企资金链情况如何，接下来市场上是否还会出现房企到期债券违约事件，是资本市场和投资界关注和跟踪的一个重要话题。
“上半年高峰期还算平稳，一些投资人舒了口气。但上半年所曝出的一些违约事件，也发出了警示信号。房企如果过于追求规模及增长速度而不注重财务安全，一旦因债券、信托或私募到期违约，很容易失去投资者和资本市场信任；而如果不能重塑市场信心，房企摆脱困境将面临不小的挑战。”黄立冲说。
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