王健林五年磨一剑 万达商管港股开讲轻资产故事

几个月前，万达商管筹备赴港上市的消息传得沸沸扬扬，各种猜测和传言真假难辨。直到最近，所有猜测和传言都有了答案。

8月30日，中国证监会官网信息显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司已在8月20日递交《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式）审批》材料，进度跟踪状态在8月26日变更为“补正通知”。

若一切顺利，万达商管很快就能以“珠海万达商管”为主体，正式开启在港股的IPO程序。而在此之前，市场中早有消息称，珠海国资委及亚洲私募股权公司PAG已入局万达商管，上市前总融资额高达约60亿美元。

悬在王健林心头的一块巨石终于就要安全落地了。回想四年前王健林决定甩卖资产时，一度有声音认为“属于万达的时代过去了”，但四年后的今天，万达商管以新的面貌再次站到台前，外界意识到，万达商管的新时代要来了。

等待中完成轻资产转型

重回资本市场的时刻，万达商管已经等了六年。

王健林第一次将万达商业板块推上资本市场还是在2014年年底。彼时，商业地产运营模式尚未获得行业及市场的高度认可，万达商业虽成功登陆港股。

面对万达商业的估值偏低，一心看好商业领域的王健林不甘就此认命，他做出一个大胆的决定：万达商业要回归A股。

一纸对赌协议体现出王健林回A的决心。为顺利从港股退市转战A股，万达商业向股东们作出承诺，将在2018年8月31日之前完成在A股的上市，若在规定期限内万达未能晚上在A股的上市，那么万达将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

然而，在A股等待的日子尤其漫长。2015年9月万达商业就递交了招股书，六年来，其排队名次进进退退，几度排入前五位，又几度从队伍前端掉下。但即便这样，王健林都没有轻易放弃回A。

不过，万达并非漫无目的地等待，而是在等待中思考未来的方向。2016下半年起，全国刮起调控之风，除了一二线城市之外，许多三四线城市也陆续加入楼市调控的队伍。不仅如此，银监会收紧房市融资渠，公司债、地产债券发行受阻，房企融资艰难。

严厉的监管之下，习惯于用杠杆撬动规模的房企不得不走上“去杠杆”的道路，负重前行的万达亦不例外。2017年初，万达宣布全面实施“轻资产”战略，而王健林“轻资产”战略的第一步，就是回笼资金降负债。

2017年7月，万达将13个文旅项目和77家城市酒店的股权分别出售给融创及富力。紧接着，万达又数次抛售海外资产回笼资金，一年多的时间里，万达便清偿了2158亿元债务。

卸下包袱，万达得以轻装上阵。王健林甩出“王牌”，他将原来的万达商业更名万达商管，使其成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商，彻底“轻资产化”。即万达不出项目的投资资金，只输出品牌，和负责设计、建设与运营，并分得收益。

王健林指出，将来商管就是收租金，利润每年两位数增长，在此基础上，再通过线上线下融合做一些东西出来，这样公司市场估值会更高，商管也将成为万达集团旗下的核心企业。

就在2018年，王健林如愿。他拉来新的“盟友”，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份，“万达商业”正式更名“万达商管”。

新股东的加入对于万达商管的意义非同一般，不仅化解了王健林的对赌协议危机，还为万达商管轻资产转型提供了更大的想象空间。有地产分析师认为，类似互联网企业的入股，有助于万达后续商业管理业务的快速发展，也有助于万达商业资源的输出。

此后，万达加快轻资产转型道路。2019年万达年会上，王健林高调发言，称未来万达商管将不再持有一平米房地产。业界将这一发言理解为万达不再持有一平米房地产，但事实上，这句话的背后是万达商管的去地产化。

2020年初，万达商管完成房地产业务剥离，万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。2020年9月，万达商管集团宣布，从2021年开始，万达商管不再发展“重资产”，即不再投资持有万达广场物业，全面实施“轻资产”战略。

今年，万达于珠海成立珠海万达商管，法定代表人齐界，注册资本1亿元，由银川万达广场商业发展有限公司、大连万达商业管理集团股份有限公司共同持股。这意味着，万达商管正式踏上新的征程。

国资入场，万达翻开新篇章

对于万达商管赴港IPO一事，外界并不感到意外，或者说，今年以来不时出现的蛛丝马迹早就为万达商管赴港做了剧透。

3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司公告，宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。随后，万达商管就迎来一波大规模的重组和调整。

首先，其成功获得国资的入股，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。万达方面透露，新成立的轻资产商管公司将全面负责所有万达广场的运营管理。

王健林用实际行动回应了外界的质疑。当下房地产开发利润下滑、去化压力陡增，且房企融资不畅，千亿房企“爆雷”事件履有发生，从福晟到泰禾再到蓝光，它们倒下的原因，无不与财务天平失衡有关。对比之下，万达2017年之后的“断舍离”决定，就显得格外理智和正确。

更重要的是，近五年房地产行业风云变幻，野蛮生长的时代一去不回，包括宝龙、新城控股、绿地在内的众多房企纷纷喊出“轻资产化”的口号。资本市场亦转变逻辑和态度，将目光聚焦在一些更轻、利润回报更可观的领域，如物业、商管服务等，估值远高于传统房地产企业。

如此一来，先人一步在轻资产道路上走了近五年为万达商管打下坚实的基础。在2020年新开业的万达广场中，有27座为轻资产模式，占比达到60%，并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%，2021年计划签约70座轻资产万达广场。

接下来，万达商管还将继续做行业的引领者，着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式，尝试讲好“轻资产+科技赋能”的新故事。

今年5月，齐界与一众负责创新业务的万达高管出现在字节跳动、贝壳、小米等科技互联网企业总部，向这些互联网巨头学习流量变现、大数据运用的技巧。

这样的思路也深受资本市场认可。有消息称，亚洲私募股权公司PAG将在万达轻资产商管新一轮融资中投资约28亿美元，若消息属实，万达商管上市前总融资额将高达约60亿美元，这几乎是公司最初融资目标31亿美元的两倍。

中国企业资本联盟副理事长看好万达商管后续表现，他指出，全新的珠海万达轻资产商管属于轻资产商管概念股，不包含地产开发和自持物业。这个板块目前较受市场追捧，估值较高，此外，万达还有自身坚实的业绩基础、执行力较强的管理体系和品牌号召力作为支撑。

如其所言，此前有消息称，尚未上市的万达商管估值已接近300亿美元。