利率飙涨抑制房价？鲍威尔：你们把房产定价逻辑想简单了
财联社6月16日讯（编辑史正丞）随着美联储今年以来踩下加息油门，美国楼市的按揭利率也水涨船高。在美联储打压需求抑制通胀的逻辑下，股市应声下跌，火热楼市是否会殊途同归也备受关注。在今天早晨美联储的发布会上，鲍威尔也提醒道：这种想法可能有些理想化。
作为背景知识，由于美联储的“零利率”政策，美国平均房价自新冠爆发后两年时间里从32万美元涨至43万美元。在此期间，美国三十年按揭固定利率最低曾摸到2.65%，不过从今年年初开始，随着无风险利率抬升，按揭利率也从3%一路拉升到6月中旬的6%。
（美国三十年按揭固定利率，来源：mortgagenewsdaily）
按揭利率的上升也意味着购房负担大大增加。按照40万美元房价，首付两成计算，三十年固定按揭利率从3%上升至6%，意味着包含房产税的月付从1678美元上升至2247美元。偿付利息的总额也从16.5万美元涨至37.1万美元。正因如此，市场一直预期美联储的快速加息能够压住房产市场的热火。
鲍威尔：这个事情可能没那么简单
具体来说，在今天早晨美联储发布会结尾，美国理财网站Bankrate的记者向鲍威尔提问道：这些年房价涨了这么多，同时近期按揭利率也出现显著提升，考虑到按揭利率上升是刺破次贷危机泡沫的诱因，请问美联储主席对房地产市场的前景怎么看？
鲍威尔表示，首先要强调的是，当时面对高达14%的失业率，实际情况可能会更糟，我们需要倾尽一切能力来支持经济，所以利率在很长一段时间里处于非常非常低的位置。利率低但需求很旺盛，特别是人们开始喜欢从市区房子搬到郊区独栋住宅后，需求突然之间变得格外高涨，接下来我们看到房价的连续上涨。
美联储主席强调，随着利率回升至更正常的状态，甚至高于平均水平，美联储注意到按揭利率已经涨了很多，房地产市场正在变化，我们也在关注后续会怎么发展。
鲍威尔强调，这些变化会如何影响住宅投资？我们并不确定；房价会受多大影响？我们也不确定。但眼下有许多甚至还没有完工的房子已经放在市场上供应，同时完工的房屋的库存正处于历史最低水平，如此紧张的市场可能会推动房价顶着高利率继续走高一段时间，所以目前的状况很复杂。
最后，鲍威尔总结道：“如果你是一个购房者，或者是想要买房的年轻人，你需要市场出现一点‘重置’，需要等到市场的供需重新融合，通胀重新回到低位，按揭利率也下降。但这会是一个理想的过程。美联储的工作方式是将房产市场安顿在一个新的位置，推动住房和信贷供应回到合适的位置”。
以史为鉴：借贷成本难以“摧毁”房价
随着美国通胀持续走高，许多经济分析将2022年与上世纪7、80年代的美国类比，除了高通胀、美联储（更）大力加息外，对于房价更关键的人口结构也相当类似。
对于美国楼市而言，30-39岁人群的绝对数量是重要指标。虽然美国20-29岁、以及25-34岁人群规模已经在三年前见顶，或将在明年前后见顶，但30-39岁人群将在未来十年里持续走高，这也是支撑需求的基础。
（2020美国人口普查结构数据，来源：worldpopulationreview）
从另一个角度来看，在1981年底时，陷入经济衰退的美国楼市按揭利率创下历史高点18.63%。虽然受到经济影响，当时平均房价从7万美元跌至6.6万美元，但下跌的斜率和持续时间也与次贷危机时期有着显著的差异。
（美国房价平均售价，来源：圣路易斯联储）
相关文章
-
陈都灵一袭绿色抹胸长裙 站在柳树下宛若自然精灵
近日，陈都灵最新造型美照释出，她身着一袭绿色抹胸长裙，站在柳树下宛若自然精灵，神秘而又清新。...
2025-04-24 09:21:51 都灵站在抹胸 -
梁朝伟刘嘉玲周润发齐聚 为杜琪峰庆生掀起回忆杀
4月22日晚，刘嘉玲于社交账号上发布了与梁朝伟、周润发、张叔平等好友为杜琪峰庆生的合影，画面中众人笑容满面，多年情谊尽显。刘嘉玲周润发同框合影，刘嘉玲微卷的利落短发造型十分吸睛。...
2025-04-24 09:21:44 刘嘉玲梁朝伟杜琪 -
林心如就黄子佼事件强硬表态：对虐待及影片持有行为零容忍
台媒消息显示，林心如于近期就黄子佼藏匿未成年人性影像一事再度发声。她郑重表明立场，明确表示对虐待未成年人以及持有相关影像的行为绝无妥协余地。...
2025-04-24 09:21:41 强硬影片行为 -
-
董璇泳池旁喝椰子水好惬意 穿优雅礼裙身姿曼妙
近日，董璇在社交平台上晒出一组写真美照，并配文称：“提前在广州感受了夏日赛道。”照片中，她身着一袭优雅礼裙在游泳池旁喝椰子水，面露明媚笑容，十分惬意。...
2025-04-24 09:21:14 椰子泳池曼妙 -
-
形势比人强，特朗普关税战打不下去了！
原创： 后沙来源微信公众号：后沙已获转载授权昨天在短短不到6个小时之内，特朗普发动的关税战又变调了。北京时间0时左右，美国财政部长贝森特在摩根大通的闭门会议上，放风称，中美之间的高关税是不可持续的，预计会降温。预计什么，预料到中国的态度？自己信吗？1点左右，白宫发言人莱维特在新闻发布会上也表达了类似的态度。5点左右，特朗普亲自确认，针对中国进口商品的关税税率不会维持在当前水平（145%），“它会大幅下降，但也不会降至零，中国将对最终的关税税率非常满意”。特朗普还说了些肉麻的话，要和中国幸福地生活在一起（v...
2025-04-24 09:21:03 关税不下去了形势 -
-
怂是真认怂，事是真没完！
作者：码头整薯条的海鸥来源：码薯学人今天我们来聊聊服软的特朗普。在美国时间4月22号发生了4件事：特朗普公开说开始考虑降低对华关税税率（强调不是0）；特朗普放出消息说中美贸易谈判进展顺利；特朗普表示无意解雇美联储主席鲍威尔，但是还是要求美联储降息；特朗普的财长贝森特在22号摩根大通的闭门投资会上明确表示中美贸易战不能长期持续。这4条消息合在一起，我们可以明确一点，特朗普在释放善意。但是，善意不代表胜利。果然，就在4月23日，美国媒体突然传出消息说中美芬太尼谈判陷入僵局。22号的宣传口径表明特朗普确实在认怂...
2025-04-24 09:21:01 怂是真认怂事是真 -
特朗普不想打关税战了，想和中国幸福地生活在一起！
原创： 一棵青木来源公众号：远方青木已获转载授权特朗普发动的关税战又进入新阶段了，以一种你想都不敢想的方式。4月23日，特朗普公开发言称对中国的145%关税太高了，自己很快会大幅度降低，但不会降低到零。特朗普还说，中国将对最终的关税税率非常满意，但他们必须跟美国达成协议。还有更离谱的，特朗普说：“我认为中国会很高兴，我们会幸福地生活在一起”。没错，真的是这么说的。中文翻译看起来非常肉麻，但原文其实更肉麻，特朗普使用的英文单词原文是“very happily”。不仅要在一起（live together），还...
2025-04-24 09:20:59 关税中国幸福
