商品房预售合理吗，该不该全面取消？

来源微信公众号：每日怡见
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最近，全国多地刮起的“停贷潮”受到大家的关注。此事件背后，预售、期房到底坑了多少购房者？

开发商卖期房，先收钱再盖房，就能抽出资金继续买地，投资别的项目，然后再预售出去，形成了一个高效的资金循环，这对房企来说当然是好事，可同时风险也被转嫁给了购房者。

资本总是贪心的，一旦杠杆加多了，资金链一断，最后楼盘停工，房子烂尾，所有的风险就只能由购房者承担。

于是，一时间，所有人都在问同一个问题：商品房预售合理吗，该不该全面取消？

也许，这次的风波危中有机，能够进一步加快现房销售制度落地。

可就在这时候，却有专家跑出来明确表示反对了。

现阶段，还不能取消商品房预售制度，为什么？因为一旦取消了，房企资金压力更大，房价会进一步上涨，更加不利于购房者。

好家伙，直接把取消预售制和房价上涨给挂钩了。

看似是在提醒，实则是在威胁：想要取消预售制是吧？那我们房企可就活不下去了，压力那么大怎么办，只能提高房价了，到时候吃亏的还是你们买房人自己！

这律师，就差在脸上贴几个字说自己被人给收买了。

见过无耻的，但没见过这么无耻的。

取消预售制，房企资金压力大，房价就会上涨，这个观点，从逻辑上来说，根本无法反驳。

因为那是对未来市场行情的预测，人家可是专业干这行的，分分钟给你找出几十条论据出来，真要和他们辩论，那可就正中人家下怀了。

所以，咱们不对未来的事情发表看法，只说当下。

你专家不是说了吗：“预售制是全世界通行且合理的。”

那行，说一下北美那边的情况吧，根据加拿大房产销售的表述，在他们那，都是按盖房子的阶段预付5%-5%-10%，一开始只给5%，许可证下来了再给5%，动工了再给10%，剩下的给80%，是盖完验收才给的，开发商就靠大家的5-5-10，去找银行贷款盖房子。

而我们这，也是预售制度，但我们买房却是，先付30%的首付，然后申请银行贷款70%，一起把这个钱交到开发商那边去。

等于是连房子的一块砖头都没见到呢，全款就已经给出去了。

这合理吗？

而开发商在拿到全款之后，这么多钱足够他把房子给盖好了，可他们却偏不这样干，他们拿着全部的购房款，反而再去找银行，另外再借一笔钱，然后拿去竞拍，拿地，保持每个月都有新项目开盘，保持高周转。

在前几年，几乎所有房企都这么干，就连工程款和工人们的工资他们都能拖就拖，从年初拖到年尾，为啥要这样？因为多一分钱，就多一分周转的可能啊，他们就可以拿下更多的地，新建更多的楼盘。

房价涨了十几年，他们也就这样干了十几年，土地拍到就是赚到，只要拿到地，许可证甚至都不要去办理，直接就可以拉起一帮销售去卖房了。

所以，我们去售楼处买房的时候，常常问销售，你们这许可证下来吗，销售则回复，快了快了，正在办呢。

你又问：“许可证没下来，你们还敢公开销售啊，这不是在违法吗？”

销售就笑了：“哥，我们当然知道这是在违法了，咱们现在还没到卖房的时候，不过您可以先验个资啊，确定一下购买意向啊，等许可证一下来，我们就立刻通知你！我们这的房子可是非常紧俏的，买到就是赚到啊！”

可问题却是：这样的楼盘刚刚开始动工，连5%的工程进度都看不到，这样的房子，你买了能放心吗，会不会出问题，真的就听天由命了。

可是，我们消费者，为什么要听天由命呢？

我们是花钱的人，我们是甲方啊，你什么时候见过合同里面付钱的甲方这么受委屈过？

其实，预售制下买房，就是在买期房，本质上这就是一个期货交易啊，合理的确是合理的，现在大宗商品都在玩期货交易。

就好比买车，你买个热门一点的车也是一样，你先交一笔订金，等车到了，才会通知你去交剩下的钱，如果是贷款的话，这材料才把你的材料给送上去，等审核通过，银行款子下来了，手续办好之后，你再把车开走。

所以，我们常常听到4s店销售说：我们店有一款现车，配置都挺高的，前面那个客户贷款没批下来，现在拿出来卖，您现在订车要等6个月，要不考虑考虑？

为啥买房不能这样呢？

先交一笔订单，等房子盖好了，验收完了之后，再去申请银行贷款，然后，再去办手续交房。

等住进房子的那一天开始，再去偿还银行的贷款。

这才是真正合理的期货交易。

买期房，虽说也是期货交易，可问题是，期货交易违约的竟然没有惩罚，消费者是甲方对吧，开发商就是乙方，为啥最后甲方受委屈，而乙方没有任何惩罚措施呢？

这就是最根本，也是这桩交易不合理的地方。

如果，改一下，改成一旦出现期房违约的问题，房企的法人代表，董事长，总经理等一众高管，直接拘留，就像法院治老赖一样，把你关在里面，钱拿出来再说。

这样，期房违约的问题就会少一大半。

可实际处理起来，我们却不能这样干。为什么？因为这些大公司的法务很厉害，他们早就把风险给转嫁了，甚至一家企业的法人代表，根本就是不相干的人，随便找个身份证弄上去的。

这家房企真正赚到钱的大老板，你知道钱进了他的口袋，可却拿他没什么办法。

企业是亏损，濒临倒闭了，但他个人却仍然能够在富豪排行上榜上有名，你说这该怎么办呢？

到了那时候，咱们到时候法治，还是人治，要不要办这个大老板呢？

这就是矛盾之处

所以，为了化解矛盾，取消预售制，成了一个选择。

再说个专业一点的东西，在投资领域，所有大佬都有一个共识：比起你的收益，最重要的是能不能确保你的本金安全，有几率赔到你倾家荡产的投资不叫收益，叫赌博。

结果那些专家，却说什么取消预售这不利于购房者？

我看不利的是房企吧，房企压力大就能诉苦说自己委屈，消费者压力大，就得忍气吞声了，拿不到房子不说，还要每个月还贷款，看着别人有房子住，心里面难受的很。

想要放弃，却又不敢放弃的那种感觉，谁懂啊？

所以，我们不能去赌博，不能等到期房真的违约了，那时候才去思考到底该怎么追究乙方的责任，去惩罚那些房企。

从根本上，最好得从萌芽上扼杀，直接就不给他们违约的机会。

我的观点很简单，就一句话：

我支持取消预售制，，至少目前以我们现在的房地产市场情况来说，预售制已经没有存在的必要了。

为什么要这样说呢？

首先，咱们来看两组房地产市场的数据。

克而瑞研究中心他们已经连续十年，致力于对房地产行业的研究，根据他们统计的数据，截止今年4月末，全国商品房狭义库存，达到了6.08亿平方米。

什么叫狭义库存呢？就是已经拿到了预售证，但还没有卖的商品房的面积。

这个数据可是非常夸张的，由于现在市场成交低迷，所以，现在全国平均去化周期，已经到了2年。

简单的说，就是从今天开始，全国所有房地产工地全部停工，一平米也不盖，然后在这种情况下，需要花整整2年的时间，才能消化掉全部的库存。

另外，根据国家统计局的最新数据，截至今年4月末，全国商品房待售面积5.57亿平方米，同比增长8.4%，这也是过去4年以来的新高。

这是一个什么概念呢？

按人均住房建筑面积39.8平方米计算，现有待售商品房面积已足够1400万人居住！

另外，现在各地还在大力“卖地”，我国商品住宅广义库存量（指可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）已经达到38.4亿平方米，足够满足9600万人的居住需求！

这两组数据很有参考价值，既然都已经有那么多现成的房子在，还需要预售干啥？

现在各地都在喊着要去库存，保楼市。

取消商品房预售，不就是两全其美之策吗？

既能去库存，释放市场活力，又能保证购房者不买到烂尾，增加大家的购房信心，消除矛盾，稳定社会……多好的办法啊！

所以，取消吧，2年才能把全国的库存给卖完，我不知道预售制存在还有什么意思。

最后，我还有个小小的建议。

建议那些专家们，以后实名制建议，嗯，我们都是有素质的人，保证不喷死你。