注意！又降了！
作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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很多读者问我，如何看待今天的降息。
其实这是对前段时间，央行降息0.1%的补充，LPR下调10BP，正好也是0.1%。
有人开始计算，每个月房贷能省几百块钱。但我认为根本没啥必要。
因为LPR，大概率会脱钩房贷。
怎么理解呢？
时刻关注的利率的朋友，可能发现，最近一些城市的银行商贷利率又上涨了，涨的还不少，这是因为，银行的净息差处于历史低位，一直在亏钱。
过去银行想着通过降低利率，来促进人们的贷款激情，“薄利多销”，但发现买房热情一直不高，那还不如，提高“单价”，做一单是一单，勉强维持利润。
所以对于银行来说，已经不在乎LPR的调控了，只会根据银行的实际情况，调节利率水平。
当然短期内上涨，只是为了应对风险，长期还是下降的趋势。
因为只有利率不断下降，降低资金的使用成本，才能刺激经济上涨，这是必然路径。
但前提首先要有组织有纪律的把“存款利率”降下来。所以今天比LPR下调更劲爆的消息是：
多家银行下调存款利率，最高达25BP。
1年期定存利率降到了可怜的0.95%。
银行真的是一毛钱的利息都不想给了。
但这就是大势所趋，历史上最大规模的放水已经开启，适度宽松不是闹着玩的。很多人对此没有概念。稍微讲一下。
货币政策，就是钱的政策，一般分为印钱、降准、降息。
力度一共有4种级别，从紧、适度从紧、稳健、适度宽松。
适度宽松，历史上只在2008年金融危机到来时，提到过，即使2018年贸易战和大疫三年，只是用的“稳健”。
16年来，从来没有通过这个词，而现在，基本算是历史顶格，这就是力度。接下来，央行会不顾一切实现量化宽松。
先降存款利率，后降贷款利率，两者螺旋环绕，长期下降。所以未来三年存款利率下降到0，也有可能性。
当人们发现把钱存银行，没利息了，钱变毛了，那么就只能拿出来消费，换物资或者买资产，买啥都行，只要花出去，企业才有利润，员工才有收入。
你的消费，就是别人的收入，而别人的消费，就是你的收入。
为什么说房贷要和LPR脱钩呢？
一方面是上文提到的，银行已经不管LPR了，先保证安全。
另一方面是，整体资本成本下降后，银行就会推出“量大管饱“的低息贷款，而且管控力度会非常松。
当这些贷款比房贷便宜很多时，人们自然会用低息贷款置换高息贷款。那么以LPR为主的房贷，也就会慢慢失去效力。
总之，无论存量房贷，还是新增房贷，只会一路下跌，跌到什么程度，主要跟市场有关，也跟经济有关。
当资金成本足够低的时候，“考验”才真正来了，到时候比的就是谁先通胀。
如果国内经济先通胀，资产升值，那么人们就会把低息贷款，充值国内资产，如果国外先通胀，那么人们就会想尽一切办法，把钱投资到外面。
比如日本当年，一路降息到负利率，但经济依然没有刺激起来，持续性通缩，于是诞生了一个庞大的投资群体，“渡边太太”，就是家中妻子，从银行借出低利率日元，组团去购买国外资产。
这个行为虽然可以改善日本的国际收支，但会造成大量的资金外流与国内投资不足，以及贫富差距分化。
理论上讲，国内坚决不允许这种情况的发生，所以接下来，会想尽一切办法，将经济从通缩转变为通胀。
而前提就是，中国的消费能刺激起来。这也是今年大小会频繁出台消费政策的原因。
但消费，并不是靠发券和打折就能拉起来的，前提又是改善人们的收入预期，也就是创造大量的就业岗位，让人们修正预期。
于是我们又看到了，国家上调赤字率，举债花钱，启动大量的基建项目，同时，最近五部门又联合发声，加大马力推动城市更新，对老旧房子进行改造，钱管够。
2019-2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及了居民4800万户、超过了1.2亿人。2025年，建部将和财政部将再选拔第二批20个城市，对更多住户提供改造。
说白了，接下来对楼市的政策是，一二线将继续通过棚改货币化刺激，而三四线城市以及更低能级的地区，通过大量老旧改造，带动消费。
这是符合逻辑的，因为三四线城市库存一大堆，再启动棚改造新屋，让居民背杠杆不太现实，还不如通过旧改，改善民生，又能刺激经济增量。
至于未来刺激经济通胀后，到底用房地产做蓄水池，还是股市做蓄水池。现在争议比较大，搞股市的说股市好，搞房子的说房子好。
其实我觉得无所谓，抓到耗子就是好猫，只要有赚钱效应，搞什么都行，消费和经济好起来，最终的归宿，还是会表现在人们对生活的改善层面，而房子是跳不过的资产。
我一直坚持，以经济带动房价，而非用房价拉动经济。经济好起来，房价再高，都是价值，但如果经济比较差，再高的房价也只是价格。
当然还有一种可能是，什么都搞不起来……
这是一种比较负面的预期，却是当下很多人都赞同的。
我也不知道这些人是什么心理，每天就盼望着房价下跌，股市下跌，他们根本不知道，当资产起不来的时候，消费就没有人会带动，消费起不来，盼望下跌的这部分人群，日子一定会一天比一天紧张。
因为有资产的人，到时候还可以抵押借低息贷款，做渡边太太，但0资产的人，只能背负经济下行的通缩痛苦，翻身更没有希望。
总之，我的建议是，两边做准备。
按照历史周期来看，国内的房价已经跌到了谷底，一二线的好房子，稀缺资产可以拥有1-2套，这代表着国运走向。
其他的资金，可以买一些“特殊资产”作为对冲，都没问题，至于是什么，接下来我会找时间帮大家讲解。
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