我做庄，开估一下广州后天的土拍都花落谁家
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广州今年第四次暨最后一次集中供地，12月14日开波。
网上还有另外一份，就是意向房企数量比较多的那份表，但那份是错的。
我和表上的几个房企投拓部门的朋友沟通了一下，他们说：算了一下账，公司最后决定不报名了。
别人都写的这么到位了，那我只能给大家表演个胸口碎大石 瞎jb大预测了。反正是胡说，就当大家看个热闹。
01
请看下表，这是我对15号的第四轮拍地结果以及未来打造产品的预测：
一个个说吧。
1. 中铁物流园地块
这块地估计会被中建二局拿下。
总价高、容积率低（限高），配套全，有幼儿园，可能还会有九年一贯制学校，是该地块的优势。
在此基础上开发商肯定会做高端产品，
——做低端，哪个刚需客买得起啊？
广园快速路以北不值得买已经成了过去式，现在反而成了中高端产品扎堆儿的地方。
2. 海珠滨江西路256号地块
这块地最大的疑问是，中海拿还是五矿地产拿。
我倾向于是五矿地产。
主要是因为中海在海珠西的几个项目，目前剩下未售的总货值还比较高，以中海保守稳健的风格来说，估计不会继续加码海珠西。
但也有人会说，中海前段时间不是还拿了设计之都的地块？
那是因为白云区这块地附近有2012年的中海云麓公馆，中海有在白云区有继续开发的意愿。
五矿目前在广州的项目也不多，拿这个100多套的“小”项目，打造个高端精品出来，也比较契合他们的规模体量。
3. 梅花铝厂
这个应该是第四次集中供地关注度最高，且流拍可能性最高的一块地。
前天拆神小姐姐的文章出街以后，至少有七八个人私聊我，问我怎么看这块地无人报名。
我的观点是：
即使越秀今年不拿这块地，最终这块地也还是会属于越秀。
首先，越秀现在有不拿地的自身诉求。
虽然天河和樾府首开卖的不错，但后面还有大约10栋约1000户，还没来得及上市。
现在又拿一块地，又是1000多户，消化的过来吗？
就像一个美女，对你说：我要。
这时候你很爽。
两分钟后美女说：我还要嘛！
这时候你可能就扛不住了。再精壮的汉子也受不了啊。
道理就是这么个道理，对不对？
那为什么也没有其他房企愿意拿呢？
我觉得可能是，他们不想和越秀正面杠。
避其锋芒。
讲真，我觉得广州国土局这个推地节奏是有些问题的，
本来是想着趁热打铁、大干快上，但不是人人都有伟哥吃啊，现在又不是火爆异常。
这块地等越天和去化七八成的时候，再推出，效果会比现在卖要好。
如果流拍的话，面子过不去，里子也不好受。
考虑到区域整体定价权，越秀大概率最终还是会拿下这块地。
PS，这块地的学校未来有比较大可能会和越天和共享学校，毕竟两个盘总户数并不算很多。
话说保利不出来抢一把？可能可以蹭旁边的学校哦，少花好多钱呢！
4. 番禺创新城地块
越秀拿。
那会有人问了，越秀连梅花铝都不想拿的话，为什么还要拿创新城？
问这个问题，只能说too young too simple。
去百度搜索一下，番禺区的去年的人事变动。
5. 白云区龙归街地块
龙湖拿。或者别人拿，谁拿都行。
这是一个安置房用地，最高地价、房价都已经是限制了的，竞拍时触及限价就进入摇号阶段。
所盖的房子都会被政府以固定价格回购，用做安置房。
这个小区地块条件不错，容积率不高，并且配建有学校。
这预计将是广州第一个zf完全回购的安置房小区，也算是广州第一个“市场化”的安置房小区。（过去的安置房、保障房产品，多是城投这种平台公司建的）
开发商相当于转型成为项目管代建以及管理方，有点像BOT模式。开发商在承建时享有一定的利润，从未来物业管理的角度看，物管依然有利可图。所以龙湖会考虑拿下，毕竟它的物管还是挺不错的。项目风险也低，适合民企。
长岭居那块就不多说了，预计是方圆和知识城联手拿下，产品可以参见长岭雅居。
02
一个很重要的趋势
看看广州今年的几次供地，未来广州新房市场会有个很明显的特点：
几乎没有刚需产品。
上面这几个盘，除了白云区这个项目价格可能会稍微低一些，其他还有便宜货吗？
市区项目至少都要七八百万起步。
就算位置稍微偏点的，给你干个大面积，总价也不会低。
刚需群体，至少在土拍市场，已经被放弃了。
你可以说这是广州为了托楼市，专门拿市区高价地块出来，刺激开发商拿地的积极性。
话是这么说没错，但刚需，以后买房会越来越难也是真的。
像珠江花城、天河壹品这种盘，总价不高的核心区住宅，买少见少。
珠江花城
真是能上就上，应买尽买。
当然，这么多“核心区”的土地在今年入市，明年千万级的市场竞争，也会非常残酷。
毕竟，能买千万房产的人，还是少数。
很多也需要卖旧换新。
从这点上看，可以大胆猜测一下：
广州明年会推出购买二套房的刺激政策，比如降低首付比例。
最近几次土拍的项目在明年上市的话，总量加起来或万套！这么多改善型住宅入市，不来点政策怎么行。房住不炒，鼓励置换嘛。
刚需反正指望不上了，最终还是得指望改善型、二套甚至三套的买家。
哎呀，写到这，我都有点想换房了。
赶紧去挣钱。
有换房想法的人，尽早去挂牌你的二手房吧。
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