房地产暴雷后的“保命之战”，是一场残酷的“鱿鱼游戏”
图片来源@视觉中国
文 | 袁国宝
房地产行业多年埋下的祸根，在政策调控下一触即发，多家房企困于债务，接连暴雷。房地产将迎来一波大洗牌，就如一场地产版“鱿鱼游戏”：地产玩家们为了“活下去”，垂死挣扎、力挽狂澜。但没人知道他们会跌倒在哪一关、谁又能“通关”制胜。当下的每一关，都关乎生死！
对于房地产，本文将探讨以下几个问题：
1、接二连三陷入债务危机的房企，如何自救？
2、这些年地产“走得太快”，埋下了哪些隐患？
3、二手楼市及中介行业如何活下去？
4、房地产行业的未来有哪些趋势？
最近的韩剧《鱿鱼游戏》能有多火爆？直接稳坐Netflix TV show世界榜播放量第一。
虽然只有9集剧情，但是很多观众一口气追完后，由衷的拍手叫好，直呼过瘾。
《鱿鱼游戏》之所以能在全球范围内火起来，是因为它戳到了很多真实的现实问题，以及一些经济现象、社会现象，甚至是阶级矛盾，更是一场对资本主义的大批判和讨伐。
它究竟讲了什么呢？看似就是“一场游戏”，不过它是一场残酷的关乎生死的游戏。
一二三木头人、椪糖、拔河比赛、玩弹珠、过玻璃桥、鱿鱼游戏，这些源于童年记忆中的和玩伴们玩耍的游戏，在剧中被蒙上了一层与“美好”背道而驰的残忍属性。
既然是游戏，那么就有规则、有输赢、有淘汰，为了活下去，人性的弱点也暴露得一览无余，因为参与者之间本质上就是竞争的关系。
想要在游戏中不出局，就一定会有厮杀、有算计，各方也会有立场和阵营，资本金钱的力量，让参与者的丑恶面终将原形毕露。
未知、恐惧、迷茫、侥幸、斗智、金钱……
其实，关于一场国内楼市版的鱿鱼游戏，也才刚刚开始……
房地产开始震荡，陷入“鱿鱼游戏”
这部《鱿鱼游戏》像极了最近频频震荡的房地产行业。
剧中讲述的是456位在生活中不如意的人，去参加一场可怕的生死游戏，胜者可获得高达456亿元韩元（人民币2.5亿）的奖励，而失败者则是以生命为代价，进而层层筛选出最终胜利者。
而这些高额的奖励，来源于剧中一群戴着动物面具的观赏嘉宾，他们是这场游戏的操控者和观赏者。其实导演是暗指全球各地的资本力量，这些年资本运作而暴富的例子已是常态，相信大家已是见怪不怪。
在剧中，玩家们中的老弱病残的会死，轻敌的会死，不遵守规则的会死，甚至有竞争者相互残杀。没办法，一切都只为了能“活下去”！像极了最近房地产暴雷的房企“玩家”。
只不过现实生活中，房企的角色或许更为复杂，当下他们的确是令人同情的逃命“参赛者”，但是曾经他们更是决定房地产行业“怎么玩法”的“面具人”，而拿着血汗钱买房的大众才是“被宰割的鱼肉”。
如今的局面，暴雷的房企更像是被更强的资本和舆论所反噬。
房企的债务危机会使其信誉度被舆论严重影响，各方“讨债”声音也就会愈演愈烈。
负债累累之下，暴雷房的在建楼盘也就跟着“摇摇欲坠”，甚至影响到大部分项目停工，掀起了一波停工潮。
房企一旦困于融资，新的资金又难以注入，导致后续一系列工作难以进展。
加上地产盈利本身就是高杠杆模式，因此很容易引发资金链危机。
富力、华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展、新力控股、花样年等多家房地产开发商，接二连三翻车，均陷入不同程度债务危机，这其中不乏昔日辉煌的百强房企。
这里例举的这些房企还只是“冰山一角”，网传2021年将是国内地产公司大洗牌的一年。
头部房企富力地产，同样陷入了债务危机，被行业戏称住进了“ICU”。
其实早在2019年，富力的资金危机便初露破绽，而后来的疫情爆发与“三道红线”加重了债务压力。
导致如今富力的三条红线全踩，但是融资难上加难、楼盘也不好卖的趋势下，富力的资金危机或将持续下去。
作为“房地产前十强”的河北龙头房企华夏幸福，在今年3月资金链就开始断裂。
据相关数据显示，截至9月份，华夏幸福的违约债务本息高达878.99亿元，债务压顶下，其账面基本上无可自由动用的资金。
号称“西南地产一哥”的蓝光，目前多地项目大面积停工，整体销售放缓。据蓝光2021半年报，账面可支配资金仅为3亿。
最近新加入的暴雷房企还有新力控股和花样年集团。
新力控股这边，现在也是危机四伏。流动性出现问题，境内债务危机还引发了境外债权人的行动。市场上称集团总部员工已经开始全员降薪，试图通过售卖项目及物业资产来补救。
国庆节期间，花样年也躺进上这场激烈游戏的名单中。
10月4日，花样年控股对外称，花样年针对2021年10月4日到期的、余额为2.06亿美元的美元债未能按时偿还，出现债务违约。
没想到花样年也出现了债务违约，着实让很多投资人措手不及。
虽然花样年对外称“绝不躺平”，早日解决资金风险，走出流动性困境。
但是一系列房地产接连暴雷后，投资者们对房地产行业的信心差不多已经要“到底”了，形势不容乐观！
于是地产玩家们也在力挽狂澜，试图以新债还旧债，更是抓紧变卖各地房子回款。特别是国庆将期间，一些楼市的降价新闻之夸张，极具“戏剧性”。
比如网传的泰安肥城吾悦华府，趁着国庆打了个“骨折”促销，单价从6800元/平的直降到4800元/ 平，妥妥的跌了2000元！将近20万的总价浮动！有网友甚至戏称“真是一招拉回解放前”。
而老业主不干了，纷纷维权，到最后还是相关部门出面，勒令开发商停止活动才得以平息众怒，还一并下发了严禁开发商恶意降价的规定。
其他各地虽没有泰安这家开发商这么夸张，但是此类营销动作是少不了的，全国普降。
而之前屡上热搜的恒大，因为资金链紧张和债务危机被大家广泛关注。近来也或将迎来“转机”，让业主们看到了一丝曙光：10月15日，在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜回应恒大债务风险问题。
其中，非常关键的信息，就是“金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府，做好项目复工的金融支持。”
“央妈”终于站出来给市场吃了一颗定心丸，这或许足够让恒大以及买了恒大房子的业主们热泪盈眶，按期保质交房在很大程度上应该能够实现。
恒大问题，似乎是着陆了，算是度过了危机的一小步。也给整个房地产行业能够朝着健康方向发展带来了正面影响。
一切，都为了生存，只有“活着”才有希望扭转局面。
犹如《鱿鱼游戏》中的剧情，房地产的“参赛者”只要入局便有竞争，而竞争就定会有输赢。
也就不会顾全所有参赛者的利益，甚至，会如剧中一样被“当场暴毙”，有人付出代价是在所难免的。
多年埋下的祸根，政策调控一触即发
政策，或许是房地产行业最大的不确定因素。
疫情之后，经济也不太景气，但是房价趋势仍旧蹭蹭的往上涨，引得政策出台。
今年国家出台的房地产调控政策之多，包括限购限贷、限拿土地、学区房政策、二手房政策、制约房地产的“三条红线”等等。
政策趋势有变，于是房地产迎来一波大洗牌，众多房企资金链暴雷，引发行业信任危机。昔日风光的地产头部企业们，也纷纷遭遇至暗时刻，困于债务危机。
特别是近半年频频暴雷，这其中最大的原因，还得说到令房地产玩家们瑟瑟发抖的“三条红线”。
那什么是“三条红线”？“三条红线”是2020年，央行和住建在重点房地产企业资金检测和融资管理规则划下来的。
“三条红线”：
- 红线1：提出预收款后的资产负债率大于70%；
- 红线2：负债率大于100%；
- 红线3：现金短债比小于1.0倍。
根据触线情况把房企划分成四个档：
- 红档：三条红线都触碰（不得新增有息负债）
- 橙档：触碰两条线（负债年增速不得超过5%）
- 黄档：触碰一条线（负债年增速不得超过10%）
- 绿档：三条红线都未触碰（负债年增速不得超过15%）
“三条红线”之下，其实最遭殃的还是那些高负债式扩张型房企，“高杠杆”弊病系统性爆发。多年埋下的祸根，在政策调控下一触即发。
如今的局面，很难单方面的归结于政策调控、或是行业竞争，更不是哪个企业经营不当。这是房地产行业这些年“步子”迈得太快，现在应该进入新时代下另一个新的发展阶段了。
这“三条红线”的出台，实质上是想让房地产行业回归理性发展，但是即使是头部房企，也是尚且需要时间来调整步调的，不过舆论让各方都人心惶惶，进一步导致部分房企融资困局。
那些利用高杠杆而得以快速扩张的房企，逐渐形成“旧债还不起，新的资金也融不到”的局面，像“接力赛”般纷纷陷入债务危机。
早年房地产处于快速发展期，很多房企就惯用高风险的高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式，然后其业务顺势在全国迅速扩张。
然而早在2019年的7月30日政治局会议开始，房地产的风向其实已经足够明确：
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”
“房住不炒”的政策风向已来，但是部分房企却还留有些许侥幸心理，继续“阔步”拓张，冥冥之中，才加速导致了今日房企接二连三暴雷的局面。
房地产一直以来都是高负债经营的行业，“三条红线”一降临，直接改变了行业的游戏规则。
在未来，房地产的融资规则会更加简单透明，资金来源、融资规模、多少倍杠杆，将会一目了然，让楼市回到它应有的位置。
“草莽”中介们也相继溺水，终将回归行业本质
在多重政策的效应下，二手楼市也维持成交量低迷的行情。
拿深圳为例，据央视新闻报道，拥有大量优质教学资源的深圳福田百花片区，曾经一直都是热门的学区房片区。而目前这里不少的二手房成交价，已降了数百万元。
被采访的中介人员称：“核电花园的一个房子，之前卖得最贵的时候卖过1700多万元，然后上次成交是1100多万元，降了600万元。”
调控政策不断升级，不仅二手房市场成交低迷，也导致了中介行业关店成潮，裁员不断。
就连头部的中介品牌也对接下来的业绩持悲观态度，大大小小的不知名中介店，生存条件更是被逼到墙角，难开单维持营业，二手楼市整体来说可谓一片萧瑟。
曾经，房地产中介随着房地产行业也迅速崛起，很多从业者声称可以“一年不开张，开张吃一年”、“中介年薪百万不是梦”，被广为流传。
过去的中介市场可谓是“草莽时代”，谁抢占的市场大、谁垄断的信息多，谁就能“依靠片区称王”，赚取的更像是“撮合费”。靠搞好社区关系，都能有不菲的收入。
于是众多中介门店杀入市场想分一杯羹，夫妻店、品牌店、平台类，一波接一波的萌生，进入门槛低，导致中介行业野蛮生长，从业人员的服务能力也参差不齐。
也就进而埋下了很多“隐患”，二手房交易市场的深处，假房源泛滥 、维权成本高、 佣金不透明，每个“隐患”都像是一颗地雷，这些年也频发相关的纠纷案例。
加上区域分割严重，难统一标准化服务，因此行业比较分散。据前瞻网数据显示，中国房地产中介市场50%以上交易额是由70%的小微中介来完成的，竞争异常激烈。
二手楼房市场也像一个“小型社会”版鱿鱼游戏，吃亏的却是千千万万的“卖房者”与“买房者”，黑心中介划“地”抢占圈子，然后开始疯狂竞争，弱肉强食，相互蚕食。
如今房地产开始进入存量时期，竞争异常残酷，或许将会淘汰一大批竞争者。
中介行业躺赚的“草莽时代”即将结束，以后靠的是精细化运营，更优质的服务，而不是仅仅靠“垄断信息”来赚差价。
如此中介行业才能回归服务本质，更优质的中介门店才能活下来。
对于购房者或投资者来说，不管是新开发的楼盘，还是二手房，都要擦亮双眼紧跟国家政策，不要被“营销噱头”蒙蔽双眼，也不要被舆论带节奏过于悲观。
房产市场终将会回归行业本质，这是时代发展迭代下不可阻挡的“巨轮”。
清理疯狂掘金的战场后，谁能“通关”制胜？
房地产“疯狂掘金”的时代已经过去，而诸如“三条红线”的一系列政策，是对房企的一次重大考验：
部分房企由于底子打得不牢实，走得太快，甚至高负债扩张，自然也就容易陷入暴雷危机；
但是政策却不是“一杆子全打尽”，对于财务“稳健型”的房企，相关政策或许反而是机遇，是“商机”。
在未来，房企之间的竞争主要是融资成本的比拼，无论民企、国企央企，在这场暴风雨后能“活下来”的，定是融资成本低的房产企业。
比如大部分的央企地产企业，在本次“三条红线”之下就明显的属于“稳健型”房企，拥有国家信用背书，相对低的融资成本，极有可能会在这次行业洗刷中脱颖而出，并在未来受益。
中海、招商蛇口、华润置地、金茂和保利这些地产央企，均位居地产行业财务优秀榜单。三道红线基本都没踩线，均为绿档。五家企业的净负债率均低于60%。
以保利地产为例，由于近年恒大遭受重创，这也直接的利于保利的房产业务发展。
保利的销售额大概率能在今年超过恒大，曾经的地产霸主“恒碧万融”四强格局，被打破也只是时间早晚的问题。
同时这里也要提醒购房者们，在购新房时不仅要看“三条红线”的各项指标，房企的债务利息率更是要清晰明了，包括一些龙头房企在内，疏忽不得。大体来看，选择央企、国企风险系数相对更低，民企的话三档绿线是底线。
如今这个时期，对于房企来说，“活着”最重要，而对于购房者来说，“安全”比一切都重要。
未来房地产的趋势，或将迎来这些趋势：
- 国企央企的参与度将越来越深
房地产民企接二连三的暴雷，使大家对民企不得不忧心忡忡，这也顺势衬托了国企的稳健，因为国企拥有着无可比拟的先天优势：融资成本低。
未来无论是地方政府、金融机构、供应方、买房人，都会更倾向于选择国庆央企房地产合作。
目前很多一二线城市的供地情况，这个趋势已经凸显：
据相关数据报道，“在青岛，金茂、中铁建、万科、保利等国企摘地。其中，万科联合体斩获3宗地，中铁建竞得2宗地，保利&每日置业联合体收获2宗地。
在厦门，本地国企建发以成交金额101亿元排名第一，中海以62亿元排在第二，保利以50亿元排在第三。
在福州，保利以17.13亿元排在拿地金额首位，福州建工以16.16亿元排在第二。
此后，一级土地整理大概率会由国央央企接手。未来的楼市开发，国企央企的参与度将越来越深。
- 共有产权房及公租房，将以更快的速度推进
南京、广州、北京已经陆续提出共有产权房，三四线城市的相关政策或许也将赶上。
共有产权房相对于商品房而言，价格会相对低一些。和公租房类似，都是住房保障体系的重要组成部分，也是政府满足刚需无房群体住房需求的有力措施。
但是共有产权房也有明显的弊端，首先申请和购买肯定是有名额限制的，需要符合申请共有产权房的条件。而且进行二次销售的话，也是有诸多限制的。
因为共有产权住房的设计初衷，是为了“房住不炒”，以及解决刚需居住本质。
- 房地产税将要来临
关于房地产税征收的消息，行业内一直是众说纷纭。
房地产税肯定要收，而且来临的日子不会太远，只是具体政策还没有落地。
从官方政策的目的来说，房地产税的定位是“高收入的规范和调节”，也就是调节高收入、促进共同富裕。
之前暴雷的一系列企业，在深陷债务危机后，垂死挣扎呐喊着“绝不躺平”，努力解决债务危机。
房地产的玩家们，试图要在游戏时间内抵达终点（三道红线达标最后期限：2023年6月30日）。
这场暴风雨来得如此措手不及，稍有不慎就有可能掉下深渊或破产。
但是通关又谈何容易？每一关都可能关乎生死，融资关、负债关、拿地关、城市关，明天很美好，但很多人可能死在前一天晚上，没有人知道他们会跌倒在哪一关。
“时代的车轮”在清理疯狂掘金的战场后，定将有“通关”制胜的玩家们。
但是，在活下来后，希望也能认真的思考一个问题：作为房地产企业，既然想进入这个赛道成为“玩家”，疯狂掘金、资本运作之外，能为社会带来什么价值和意义，或许才能稳步走得更远。
其他行业及企业，亦是如此。
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