燕郊二手房抛售潮来了 房价从2.5万降至1.6万房子依旧卖不掉
房地产真的是一个极度扭曲的行业。一个例子，管中窥豹：不管房价是涨是跌，也不管市场行情利好还是利空，楼市中从来不缺“房价上涨的自信”，更不缺投资炒房客。2021年下半年以来，全国房产近乎全面下跌，即便市场处于下行期，但国人买房投资的热情依旧不减。值得一提的是，今年2月份，房价大数据平台调查结果更显示，超9成的人表示，“如果手中有100万现金，还是会优先选择投资房地产”。
为什么会出现这种“畸形”的现象？地产大佬冯仑一针见血给出了答案：过去二十年，我国房价几乎是“只涨不跌”，均价涨幅超过530%，核心城市核心地区，20年上涨了二三十倍，这使得无数人靠投资买房实现了财富暴增。“房地产暴赚”的名声在外，数以亿计的国人更是养成了“有钱就买房，买房就赚钱”的思想。所以，不管市场景气与否，国家调控与否，普通人高度认同的具有投资价值的最好途径就是房地产。
在我们看来，还有另外一种原因：房地产与国民经济深度捆绑，更与教育、医疗、婚姻、养老等社会资源捆绑，土地财政更占据90%以上城市财政来源的半壁江山。“房价上涨-地价上涨-地方土地出让金收益增加-房地产拉动经济”这种模式运行了30年，我国房价上涨了30年。所以只要这种发展模式不发生根本性变化，国人“看涨楼市”的预期就不会发生变化，投资炒作房地产的热情很难衰减。
平心而论，98房改之后的20年，即便市场高度扭曲，但是坚信“房价只涨不跌”、“有钱就买房”确实是当之无愧的赚·钱渠道，尤其是四大一线城市以及二十多个省会、国家中心城市，因为有人口增量、经济动能、资源优势支撑，房价快速上涨，买房投资基本上是“躺着就能赚钱”。
但是本轮调控开启（2017年）以来，房地产实际上就不再是“暴·赚”的工具了，尤其是那些人口、经济、金融、资源等都毫无优势可言，但偏偏房价又被炒上去的城市，实际上这几年房价一直在回调，部分城市楼市大幅调整，房价波动较大，甚至让很多炒房投资客、跟风投资客付出了惨痛的代价。
2021年12月23日，界面新闻报道，燕郊有炒房客因资金问题而断供，最终亏损百万离场。
笔者身边也有“投资房产亏损”的真实案例：2017年有人跟风投资房产，但却在高位进场，购买的是98平的房子，接盘单价就高达2.5万/平。时隔4年，房价不涨反跌，4年房价下跌了9000元/平，单价跌至1.6万/平。通过简单计算就能发现，这位购房者4年时间就赔掉了88万左右，这和当初买房时的首付款相差不大。换句话说，4年时间，这位购房者就赔掉了首付款。
2021年6月份，由于资金链出现了问题，笔者的这位朋友彻底撑不住了，开始卖房，不卖不知道，一挂牌才知道当初花2.5万/平高价购买的房产，现在市场成交价只有1.6万/平，虽然心有不甘，但还是忍痛挂牌了。但结果更加出人意料：挂牌半年，房子依旧卖不掉。
2021年12月，华夏时报记者曾经到环京的燕郊摸底市场情况，从其报道来看，这个曾经红极一时的城市，受2017年廊坊新政影响，最近几年房价大幅下跌了，跌幅一度达到在1.1万-2万元/平。从摸底的情况来看，整个燕郊市场，2017年高位上车的购房者，现在有不少人都赔掉了首付款。华夏时报更在文章中采访了多位老业主，他们的反映无一例外都是：从没想过房价会跌。
燕郊是如何从神坛跌落的？由于地理位置靠近北京，承接了大量北京的外来务工人员，所以燕郊也被称作“睡城”。2015年-2017年，受北京严格调控影响，热钱开始向周边外溢，地理位置很重要的燕郊承接了大量的投资性资金，很多无法上车北京的刚需和跟风投资客，都跑到燕郊买房，叠加开发商精明营销，和有些专家学者鼓吹带看，燕郊的楼市瞬间启动。统计数据显示，2016-2017两年时间，燕郊的房价上涨了2倍多，由均价万元左右，飙涨到3万元。但好景不长，2017-2019年，房价又回落到了不足2万元一平。（见下图）
不过，相较于房价大幅下跌，燕郊等城市当下还普遍存在着投资客“主动弃房断供”的情况。人民法院资产诉讼网显示，截至2021年12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，也即增加了60%，是2019年全年的4.4倍，堪称断供遍地。
燕郊等曾经的网红城市，房价为什么会一夜跌回“解放前”？在专业人士看来，主要是三方面原因：第一，城市自身实力无法支撑虚高的房价。燕郊，并不是一座城，而是一座被贴满房地产标签的小镇，虽然距离北京仅有30公里，但是却不属于北京管辖。这意味着其经济、人口、产业、金融等均相对劣势，用房产专家刘海波的话说，燕郊这样的城市，房价1万元一平，已经算高了；
第二，燕郊房价的回调，其实是新政出台后市场的真实反应。新政之前，燕郊承接的是北京、天津等大城市之外的购房需求和资金，新政之后，燕郊的楼市只能由本地刚需来支撑，这显然是不可能的。叠加媒体的舆论导向作用，由于媒体对拐点论的宣扬以及对房地产降价苗头的渲染，造成人们的观望心理，直接造成购房意愿下降；
第三，燕郊的房价属于典型的“被炒起来的”。2014-2017年，棚改拉动，叠加外地购房需求大量涌入，成功拉动了燕郊楼市快速出售去库存。但由于本地就业、公共服务、产业、资源等条件较差，燕郊实际上从2018年开始购房需求就出现了断层。再加上调控措施确实击中了“七寸”，投机者预期彻底转向，房价大幅下跌也在意料之中。
另外，不得不提的是，2022年以来，投资客担心的事还是发生了：受金融政策收紧影响，各地楼市迎来了二手房“抛售潮”，房价预期严重不足。58安居客房产研究院公布的数据显示，2021年12月，全国30强城市二手房挂牌量创过去5年的新高。其中重庆二手房挂牌量规模最高，今年3月份突破了20万套。在中介平台上全国二手挂牌量排名前十的城市如下：重庆、天津、成都、沈阳、南京、苏州、西安、哈尔滨、大连、合肥。重庆17.2万套、天津15.2万套、成都14.2万套、沈阳13.9万套，这些都可以说是全国天量二手房库存城市了。
上述数据说明了一个基本事实：二手房“抛售潮”也来了。二手房一直以来都被认为是楼市的晴雨表，抛售潮降临，意味着市场预期严重不足，炒房投资客开始出货套现了。这可以看作是楼市转向的信号。当然，二手房挂牌量大，也并不一定意味着风险，相反对于真正有需求的购房者而言，这时候恰恰是进场“捡漏”的好机会。不过值得提醒的是，如果我们观察一个城市，二手房挂牌量大，但是成交量却很低，这说明这个城市的二手房无人接盘，这类城市是绝对不值得购买的。前文所说的燕郊，就是最好的例子。
进入2022年以来，很多专家学者都扬言房地产将在2、3月份进入“小阳春”，但目前来看，很多人都被打脸了。这恰恰也印证了我们之前的说法，市场基本面已经确定，未来对于绝大多数城市来说，会加速泡沫出清，房价也会跟着调整，尤其是“三无”城市。这种情况下，类似燕郊的房价从2.5万跌至1.6万，依旧卖不掉的情况也会扎堆出现。当下对于很多投资客而言，能做的就是，放低姿态，把握时机，及时止血。
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