住房服务价值核算：改变的绝不只是GDP！

作者 :正文注明 2024-12-31 10:43:32 围观 : 次评论

作者：肖仲华
来源：肖仲华开讲（ID：xiaozhweixin）

由于对城镇居民自有住房服务价值核算方法的改变，我国2023年的GDP一下子增加了3.4万亿元，增长率一下子提升了2.7个百分点，房地产增加值也一下子提升了18%，变化规模之大，令人惊讶。

看网上各种解读，基本都聚焦于对房地产增加值和GDP的影响，于是就有人开始大谈房地产的贡献率，鼓吹房地产又又又要火起来了。其实，这事与房地产的发展几乎就是风马牛的关系。

关于GDP核算和住房服务价值核算的问题的确太复杂，复杂到有多复杂都不容易说清楚。我只能说，除了与国民经济核算相关的统计学专业人士，估计99.9%的人都不可能弄明白其中的道理，即使是我这个最擅长将复杂问题简单化和常识化的人，讲起来也倍感费劲。所以，今天的文章也许不会像通常那样让你读起来轻松爽快，尽管我依然会尽最大努力去通俗易懂。

GDP为啥要统计住房服务价值，又如何统计

这个问题首先涉及经济学最基本的理论，价值理论和增长理论。

按劳动价值论，房子造出来了，就是价值的创造；房子卖给你了，就是价值的实现。按这个逻辑，在房子购销成交的当年，以开发商的销售价格减去其生产成本实现的价值增值，就是GDP的增量。这也就是我们通常所说的GDP生产核算法，GDP=社会总产出-社会总投入。

如果按效用价值论，你所买房子带来的效用可不是一次性的，而是要在未来几十年（比如50年）慢慢享用的。也就是说房子的价值实现是分若干年慢慢完成的，所以其价值在纳入国民财富统计时应该分成若干年慢慢核算。这就涉及到GDP的另一种核算方法，即收入法：GDP=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余。这其中的固定资产折旧，在房地产领域就表现为所谓的住房服务价值。这个价值既然是效用价值的分步实现，自然就应该表现为年度折旧。比如100万的房子，按50年折旧，你每年享受的效用价值就是2万元。也就是说，你购买房子所获得的财产收益，在计算GDP时要分成50年进行折算和核算。

还有一种方法与价值理论无关，但与消费方式和增长理论有关的统计方法叫支出法，也就是我们通常讲的“三驾马车”理论，即GDP=投资带来的资本形成总额+最终消费支出+净出口总额。按这个公式，你购买的住房应该既可以算作资本形成，也可以算作消费支出，只不过考虑到购买住房多数是贷款消费，事实上是在未来若干年内要分次支付房款，所以世界各国基本都是算作消费的。既然是若干年的分次消费，自然也要将其分成若干年来分摊计入未来若干年的GDP。

目前世界各国核算GDP普遍采用的是收入法和支出法，只有极少数国家使用生产法，比如蒙古、巴基斯坦和印度。这主要由于生产法相对简单，而收入法和支出法都非常复杂。当然与经济社会发展水平也有关系，比如你若只住蒙古包或简易房，就不存在住房租金或虚拟租金的问题，GDP核算直接用生产法就行了。

成本折旧与虚拟租金的区别在哪

成本折旧好理解，我当初购买的住房总效用是要分摊到若干年去分享的，按当初的购买价格直接折旧就行了。虚拟租金就不太好理解了，以某种方式核算某个地区每年的当期租金水平，然后以自租自住的方式虚拟一个租金价格来体现居民自有住房的当期效用价值（价格），你是不是觉得这有点别扭？

按西方经济学效用递减理论，成本折旧法其实也不太合理。既然效用是递减的，那么体现效用的折旧也应该是逐年递减才对，即使不递减，也断不至于要逐年增加对吧？

但请注意，西方经济学还有一个概念是当期效用。西方经济学计算效用价值的方法就是价格，体现当期效用价值的就是当期的价格。尽管你是20年前买的房子，按成本折旧法应该是每年2万元的效用分享对不对？可现实是，你那房子今年的市场租金水平是4万元，那么你实际享受的当期效用价值就是4万元。这就造成了效用在理论上应该递减，但在实际中却可能是递增的原因和理由。

不要问我这成本折旧法与虚拟租金法哪个更合理，也不要追究效用递减理论与当期效用价值理论之间存在悖论，只需知道这GDP统计方法是美国人发明的，已经成为联合国和世界各国普遍接受的通行法则，而且联合国和世界大多数国家都是采用虚拟租金法就行了。

我本是个喜欢较真的人，但我这个经济学博士最不敢较真的就是经济学，因为一较真就发现整个西方经济学理论到处都是悖论，处处扯得蛋痛。我刚刚发表了一篇学术论文《负价值、负价格、负增长与负分配：经济学解释与内在逻辑探析》，是专门讲经济学扯得蛋痛的文章，有兴趣可上中国知网去下载读一读。

改用虚拟租金法之后的影响有多大

2023年的GDP一下子增加了2.7个百分点，房地产增加值一下子提升了18%，这就是大家能够看到的影响。但是，这可不是全部。

接下来要发生变化的至少还有如下几个方面：

1、居民可支配收入。

2、居民消费支出水平。

3、CPI水平。

虚拟租金以当期租金水平计算住房服务价值，提升了居民自有住房服务所创造的增加值，并进一步提升GDP，这在本质上是由于提升了居民住房当期效用价值来实现的，而提升居民当期效用价值本质就是提升居民可支配收入，尽管这收入是虚拟的非现金资产性收入。

从支出核算的角度看，居民自有住房服务价值的提升显然也意味着居民消费支出水平的提高。

此外，在我国现行 CPI 编制体系中，与住房相关的指标包括四项：租赁房房租、自有住房虚拟租金、住房保养维修及管理、水电及燃料。这四项占 CPI 的比重为20%，并不低。所以，住房虚拟租金的变化势必影响CPI水平。

可见，居民自有住房虚拟租金取代成本折旧带来的影响将是全方位的，它意味着GDP、居民可支配收入、居民消费水平以及 CPI 的系列变化。总体上看，这些指标将很可能出现不同程度的上升。

当然，住房虚拟租金的核算方法是联合国 SNA2008 标准的要求，在美国和西方已实施多年，我国到现在才开始适用这个标准，反映的本质问题是相对美国和西方国家而言，中国过去的GDP、居民可支配收入、居民消费水平以及CPI指数等数据均被相当程度地低估了。国家统计局说此次改变有利于提高国际可比性，这是实话。

标签住房价值 GDP

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