未来10年，这个楼层将成“黄金楼层”？懂行人：越往后越吃香
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作者：研房君
从大数据统计可以看出，很多人房子没住几年就想换房，换房的理由有很多，比如有因为房子老旧、户型过时换房的，也有因为物业服务差、小区环境不好换房的，但还有一种原因是因为楼层换房的，这类人其实不少，这也说明楼层对居住者的重要性。而且在现实中，不同的楼层差价也比较大，曾见过同一栋楼，最高价楼层与最低价楼层差价达到30%。
实际上，买过房的人都知道，开发商在售新房时，其定价根本就没那么大差价，以“橄榄型”定价法为例，中间楼层价格高，低楼层和高楼层价格高，但最大差价也不过10%左右。可是，当房子进入二手房市场以后，其价格就随着市场购房者的喜好进行“重新定价”，说白了，人们对不同楼层的喜好程度决定了各楼层的差价越拉越大。从这个角度而言，市场选择的结果决定了不同楼层的真正价值。
从过往市场来看，人们口中的“黄金楼层”主要包括两种，一种是整个楼栋的1/3-2/3位置，比如33住宅，最好的楼层就是11层-22层；另一种是“凤凰层”，就是“次顶层”。这两个楼层都有一个共同点，那就是光线敞亮、没有遮挡，既没有底楼的阴暗潮湿，也没有顶楼的漏水、能源损耗等情况。当然，好货就会有好价，其价格目前在同一栋楼里属于拔尖的，即便如此，仍旧是最先被卖出的。不过，楼层选择偏好还会因时代变化而变化，未来10年，主要受两大因素影响。
第一，人口年龄因素。在以前我们可能感觉不是太明显，毕竟年轻人多嘛，不过，随着人们的预期寿命越来越长，加上此前人口生育政策影响，目前我们即将进入深度老龄化社会，根据“七普”的人口数据显示，60岁以上老人为2.6亿，336个地级市中已有149个市进入深度老龄化，根据中国人民大学教授赵忠的预测，到2030年全国很可能进入深度老龄化。根据多个渠道的预测，2030年60岁以上老人将达3.5-3.7亿人，谁都知道，不同的年龄对楼层的喜好是有较大区别的，老年人一般喜欢楼层相对低一些的，但由于身体原因又不喜欢阴暗潮湿的楼层。
第二，房龄因素。随着城市化深入，城市土地寸土寸金，为解决大量“新市民”的居住问题，二三十层的高层住宅出现在城市的各个角落。一般而言，高层住宅在交付后前10年不会有多大问题，毕竟各种设施设备比较新，但随着时间推移，像电梯等这样的必备设施就会逐步出现故障。我们知道，我国住房大规模建设也就近一二十年时间，未来10年，也是各种高层住宅设施设备不断老化逐步呈现期，从现实来看，一旦电梯老出现故障的话，别说自己住起来不方便，就是转卖也会让人忌惮。
鉴于以上两大因素，有懂行专家推断，这个楼层现在看一般，貌似普通，以后将逐渐变为“黄金楼层”，越往后才是越吃香，越有价值，懂的有钱人一般会选这个楼层下手，即指的是“5-8层”。这其中有什么说法吗？懂行人道出了5大原因。
首先，光线的重要性不用强调了，特别是对老人和小孩有好处。一般而言，新小区交付时，树木比较低矮，对低楼层的影响不是很大，但随着时间增长，树木会越来越高，越来越茂盛，超过10年，树冠的高度能达到3-4层位置。要想光线不被挡住，楼层应在5层以上。
其次，相对于低楼层，这个楼层没有什么潮湿和噪音困扰。特别是南方的梅雨天气，身边有不少老人诉苦，以前住在低楼层总感觉腰酸背疼，自从换了房后感觉就消失了。还有一个噪音，老人睡眠比较浅，楼层太低难免有室外各种噪音干扰，会降低睡眠质量，而这个高度的楼层大体上能避免。
第三，灰尘能够尽量避免，而且还能最大限度“接地气”。一般来说，一楼的灰尘是最多的，哪一天不打扫，地板都会有灰尘，通常而言，楼层越高，空气越容易对流，让污染物能够尽快散去，所以有“楼层越高，空气越干净”的说法。不过，对于老年人而言，楼层过高的话就显得不接地气，而5-8层这个位置，正好可以俯瞰整个小区绿植，最大限度与地面绿化接触，如果在意“9-11层属扬灰层”说法的话，这个楼层也不在此列。
第四，上下楼和供水基本无忧。高楼层最大的潜在弊病就是电梯，一旦小区维护不好，电梯出问题是必然，在电梯维修期间，相比爬二三十层楼，这个楼层一般人都是能接受的。还有供水，这个相信很多人有体验，高楼层供水很多都是加压供水，当压力不足时，楼层相对不高往往受到的影响小。
第五，也是很多人在意的一点，那就是“逃生”。住楼房最大的担心是地震和火灾，相对而言，地震对于住5楼、30楼的实际影响不是太大，所谓“小震不用跑，大震也跑不了”，但住5楼的心理影响肯定要比30楼要小很多。其实，楼层对于“逃生”最大的影响是消防，根据实验数据显示，云梯升到16层需要5分半钟，差不多20秒一层，而火灾“黄金救援”时间只有3分钟，毫无疑问，楼层越高越不利于救援，所以，买房选楼层尽量避免超过“黄金救援”极限值的楼层。
综合来看，不知道大家有没有发现一个问题，即：5-8楼虽然很多数据并不是最优，但规避了其他楼层不少弊病，也吸收了很多其他楼层优点。其实，这与我们未来住房需求有关，也与建筑本身设计和外部技术有关。当然，有人说，我就喜欢住特别高的楼层，视野好，减压，还有人说，我就喜欢一楼，出行方便，还能种种花草。这种个性化需求我们不能一概而论，本文只是在综合理性分析下得出的一种趋势，仅供阅读参考，不作为买房卖房实际指导建议。那么，如果是你，将来若有机会再买房，会选择什么样的楼层呢？可下方留言说说缘由。
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