拆迁补偿“选房”还是“选钱”？内行人坦言：很多人选错吃了闷亏
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在过去二十年，我们经常可以听到身边某某获得了几套房产和天文数字的拆迁款，所以，很多人做梦都想成为“拆二代”。
不过，需要注意的是，从官方的表态看，未来将告别“大拆大建”，一方面是因棚改攻坚任务已经结束，大部分居民的居住条件得到显著改善，另一方面则是我国城镇化率已经达到了64.7%，新市民增加速度明显放缓，没有那么多的住房需求了。
当然，还有一个直接原因就是，在上一轮楼市去库存过程中，高比例的货币化安置让众多的安置户涌入商品房市场，让楼市出现过热，所以，国家要求楼市上行压力较大的地方要调整安置政策。
因此，在以上原因作用下，大规模的拆迁成为历史，取而代之的则是“对老旧小区改造”，但也请注意一个词：大规模。对应的词意就是“小规模”拆迁还是会正常进行的，这一点，在住建部最新发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中也得到印证：
1.原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。
2.原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
看到没有，不是不可以拆，但要控制拆迁比例，要体现出“不大拆大建”精神，但对于必要拆除的建筑还是要拆，正如我上一篇文章所言，对于特别老旧的房子，已经是危房了，且没有任何改造余地，从安全的角度也应该拆，但从拆迁价值来看，房龄越大且地段越好的房子更容易早拆迁。而对于影响城市规划的，比如城市要修建道路、地铁和公共配套等等，这也是必须拆除的。因而，现在仍能看到你所在城市有这样、那样的拆迁公告。
此外，拆迁还出现了一种新趋势。浙江省前段时间发布未来社区建设文件显示，对多孔板建材并存在重大安全隐患的老房子列入“全拆重建”类，其中17个社区纳入到2021年拆除重建名单。要知道，浙江作为全国“共富”示范区，其相关居住政策常常被业界解读为带有先导、示范意义，一旦试点成熟，其他地方很可能推广。
一句话，对于广大居民来说，随着城市化继续深入，房子不断变老变旧，仍旧有不少拆迁机会。接下来简单介绍两条拆迁方面的知识，万一以后用得着，可以先存起来。
第一，先普及一个拆迁“冷门知识”。
不少人觉得奇怪，为啥经常有见到要拆迁的房子四周都画有一个带“圈”的拆字？其实，这里面有3层含义：首先，防止一些恶作剧的人随便在“拆”字前后加上别的字，那意思完全就变了，单独圈起来，意思是郑重的向社会告知，这房子需要拆迁，有一定严肃性；其次，既然是拆迁，说明房子有这样那样问题，很可能就是有安全隐患的房子，加上圈后是为提醒来往的路人注意安全，尽量不要靠近；最后，拆迁工程或多或少具有一定危险性，圆圈寓意“圆满”、“顺利”，算是一种期许吧。
第二，拆迁安置补偿，选择要“房”还是要“钱”？内行人坦言：很多人选错挺吃亏的，甚至吃了闷亏。
只要不是违法违规的房子，拆迁后都能获得国家给予的补偿。各地经济水平不一样，其补偿的标准也天壤之别，不过，有一个共同点是，其补偿的方式都离不开这3种：分配安置房、直接补偿现金和房子现金都补。在实际执行过程中，往往会结合个人的需求最终确定补偿方式，同一个拆迁片区，甲可能选择要房子，而乙可能选择要钱。
对于选房的人来说，就是政府按照此前达成的产权比例建设房子，建成后再分配到位。值得一提的是，按照现在最新规定，住建部要求，“原地、就近安置的比例不得低于50%”，这对于此前担心被搬到其他陌生地方的人来说，无疑是一个利好消息。
对于选钱的人而言，当地政府有一套专门的评估系统，包括附近住房均价、生活水平等，再结合重新购置的评估价等等，最终折算成现金补偿给拆迁个体。
需要注意的是，无论是选房，还是选钱，也无论是在什么地方，都会有一个衡量标准，即“不能降低原有生活水平标准”。对此，《物权法》也给予了明确，不能因拆迁降低生活水准。比如在棚改拆迁时，仅按“拆一还一”的补偿标准显然难以保障居住水平。所以，一般都是高于这个标准的，比如沈阳对多层搬到高层提高10-20%的改善面积，高层搬到多层提高5%的改善面积。如果是补偿钱的，直接在评估值上提高20-30%给予补偿。
理论一看就懂，但在拆迁补偿实际选择过程中，由于对选房和选钱的不了解，加上各地本身的差异和个体差异，有的人因拆迁发了财，有的人可能生活还过得不如拆迁之前。在懂行的内行人看来，很多人选错吃了闷亏。具体而言，内行人给出的建议是：
1.属于这两类情况，应“要房”。
一类是拿钱可能买不起周边同品质的房子。说白了，这种情况就是现金补偿标准过低，看似给了一大笔现金，但真到市场上买房子时却发现还差不少钱，加上装修还得欠一屁股债，这种情况还不少。身边有朋友就遇到过，当时拆迁给了200万，却发现同地段的老旧安置房就要200多万，买商品房更是无从谈起，如果他当时考察了市场行情，肯定会选房子，特别是那种原地或者就近安置的，一般选择房子没错。
二类是处在核心城市群或者都市圈。首先要明白一点，我们的城市化进程早已过半，城市化率达到了近65%，如果算上“人户分离”的实际情况，离70%也不远了。换言之，农村人口大量流入城市的时代已经过去，未来人口主要就是城市与城市之间的流动，很显然，核心城市群和都市圈占据优势，还会虹吸其他地方的人口。目前国家规划了很多城市群和都市圈，而且地方上也在自己规划这样群、那样带，可谓眼花缭乱，其实，我们只要把握住一条，从经济发展角度去判断，即“黑河-腾冲线”以东的国中、省会、计划单列市及其周围联系紧密的卫星城，由于绝大部分经济聚集在这一边，未来大概率还会吸收更多的人口，有住房需求支撑，长远来看，在这些地方选择房子，其大方向不会错。
2.属于这两类情况，应“要钱”。
一类是人口被虹吸的城市。这一条其实是与前面对应的，那些核心城市吸入的人口正是来源于这些收缩型城市。根据机构数据显示，目前我们每10座城市中有1座收缩型城市，未来10年，可能变为每10座城市中有2座收缩型城市，可见，将有越来越多的城市出现“空心化”，这是城市化后半段的正常现象，也不可逆。显然，这些城市的房子容易出现“过剩”，商品房都不好消化，拆迁房更不容易找到接盘者，这个不用多说，肯定选择现金，有条件的话，可把资金投放到优质城市。
二类是房子建设周期过长。有的人以为，安置房就像商品房建设周期一样，一般两年都交房，其实很多情况并不是这样，在多数情况下，安置房建设效率不如商品房，安置房建设3-5年都是快的，有的甚至8年、10年，对于急需入住的刚需来说，时间根本就耗不起。此外，在这场马拉松的等待中，市场将是一个什么情况谁也无法预料。所以，如果是刚需，选择拿钱然后在同一时空去操作买房的风险就要小很多。
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