不管楼层多高，10年后这3类楼层都是“黄金层”？懂行人说出原因

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《不管楼层多高，10年后这3类楼层都是“黄金层”？懂行人说出原因》是一篇关于楼层,都是,懂行的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

作者：研房君

曾有房产研究机构对购房者换房行为进行了一项抽样调查，换房的原因有很多，其中有一种情况很常见，不是因为工作变动，也不是因为小区不好，而是因为不满意现在居住的楼层，这一点是他们入住之后才体会到的。

谁都知道，现在房价挺高，换房的代价也非常之大，如果我们在买房之前就了解到各楼层的优缺点，自然就会少走弯路，其实就相当于变相在省钱。不过，对于一个没买过房的小白或者换房经验不是很足的人来说，想要选好楼层还是有很大难度的，所以，借鉴一些有各楼层居住体验人的经验就显得非常重要。今天，我们有幸请到一位懂行人，让他给大伙讲讲相关的选楼层经验。

懂行人表示，现在有多种类型的房子，比如别墅、叠墅、高层、小高层、洋房等等，虽然看起来让人眼花缭乱，但真正需要选择楼层的主要就集中在高层、小高层类。虽然楼层高低差别不小，但选楼层的原则基本上是大同小异。同时还要考虑未来的住房发展趋势，啥意思呢？就是今天你觉得楼层不好，但未来可能就是好楼层，反之亦然。在懂行人看来，不管楼层多高，10年后这几个楼层都是“黄金层”？买房之前须知道，这有什么说法吗？不妨一起来看看。

先来普及关于楼层的3个冷知识。

1.为什么一般的高层住宅只盖到33层？

根据建筑相关规定，超过100米就属于超高层建筑，而超高层建筑在设计要求上要比普通的高层建筑要高得多，比如在消防、构造设计等方面都需要更高的要求，而且还要求专门设置避难层，基本上每隔15层就要设置避难层。毫无疑问，这会大幅增加开发商的建造成本，所以，从开发商角度，是不愿意建造超过100米的房子，按照层高3米算，33层就是99米，若盖到34层，就得归入超高层建筑了。当然，从国家目前的管控趋势看，由于超高层住宅在地震和消防救援上的难度，原则上也是不支持盖太高。

2.设备层和腰线层。

由于现在很多新房卖的是期房，买房人根本看不到自己所买的楼层与这两个楼层有什么关系，实际上可以通过经验进行判断。就设备层来说，低于30米的住宅，设备层位于屋顶或地下室，而高层住宅的设备层一般位于10层-20层位置，像33层住宅，设备层大概位于16层或17层位置，差不多在整个楼层的中间，如果是二手房的话，直接爬步行梯就可以看到一层层高明显比标准层低一些的楼层，这个就是设备层。

买房，对设备层还是应注意一下，毕竟设备运行起来有噪音和电压辐射，而腰线层呢，一般位于低层、中层和顶层，比如33层，腰线大概在第六层位置，腰线一般为窗台高度的50-60厘米。腰线使用的材料有保温和隔热作用，对于家里有老人和小孩的家庭来说，还有一层安全保护，这是腰线层的优势。当然，可能会对视线有一定遮挡，这要看自己的取舍，买房要不要规避腰线层。

3.顶楼防水问题。

这是很多网友比较揪心的问题，喜欢顶层的安静和视野，但最大的担心就是怕防水做不好漏水，其他所谓的冬天冷和夏天炎热，能用钱解决的问题就不是问题。其实嘛，过去由于技术跟不上，很多顶楼有漏水的情况，但现在从技术上来讲，顶楼防水，包括隔热、保温都是没什么问题的，主要在于开发商是否良心，不偷工减料，按工序施工，起码管10多年，甚至20多30年都没啥问题的。这里有一个建议是，新房的顶楼防水是5年质保期，最好在满5年后由顶楼各户出钱重新做一下防水，费用一般不高，几千块就可以解决问题。而且，自己做的防水安心，可以管非常长的时间，说不定管到拆迁时。

懂行人表示，10年后，这3类楼层都是“黄金层”，原因很现实。

至于多层住宅、别墅，这个就不多说了，因为就那么几层，都不错，主要根据个人喜好，有人喜欢花园，那就买一层，有人怕楼上的脚步声，那就选顶层，其他楼层日照、光线都不错，很多人喜欢，下面重点说说高层住宅，随着社会发展和住房发展趋势，10年后，这3个楼层都是“黄金层”，懂的人已专门挑这几层下手。

第一个是“中间层”。

这是传统意义的黄金层，位于整个楼层的1/3-2/3位置，比如33层的高层住宅，大概就是11-22层，总高18层的小高层住宅，大概则是6-12层，这个楼层在日照上、光线上、视野上，基本没什么短板。当然，正是因为这个原因，开发商所给的定价都不低。

第二个是“3-8层”。

说实话，对于二三十层高的高层住宅来说，这个楼层无论如何感觉也算是比较低了。不过，大家先不要急，因为现在是如此，未来则不一样，原因就在于两个方面：

一是深度老龄化到来，根据国家发布的人口发展规划显示，2021年到2030年，60岁以上的老人增速将明显加快，到2030年，占总人口的比例将由目前的18.7%升至25%。这个不用多解释，说接地气也好，安全感也罢，老年人对楼层的需求主要还是偏低层，说到底，对这个楼层的需求增加，决定了它受欢迎的程度。

二是高层住宅大楼设施设备老化，受影响最大的自然是高楼层的住户，比如电梯，物业好，维护及时，可能还好些，但无论怎样，电梯一般用10来年后故障就会相应增多。一旦电梯停摆，就只能依靠步行梯上下楼，说实话，几层楼还可以接受，如果爬十几层以上就很累了，如果再遇到服务差的物业，电梯一出问题拖拖拉拉，长期爬高层谁也受不了。所以，这个时候，7-8层以下还可以接受。

这里要特别说明的是，这里说的3-8层，主要也考虑两个方面原因，一是太低光线不足，二是要满足国家规定的楼间距，越大越好，就日照来评判，大寒日当天的日照时间不得低于2小时。所以，只要符合相关规范，3-8层的光线也是没问题的。

第三个是“Vlpnv”楼层。

主要是从宜居角度考虑，意思是具备隐私性好、光照好、不受地面噪音影响、视野敞亮、通透性等因子的楼层，其居住舒适性非常高。这个楼层主要是位于一栋楼的较高层位置，比如次顶层就具备这样的要素，很多开发商往往把这个楼层定为最高价。

还有顶层。前面也说了，现在顶层的防水、隔热、保暖都不再是什么技术问题，一般而言，品质开发商盖的顶层房子质量都是不错的。相比低层（含别墅）视野、隐私空间的不足，一些开发商利用顶层视野好、私密性好的优势，甚至把顶层打造为“顶豪”，比如同一栋楼平层的售价为1000万一套，顶层可能达到1500万一套，买这样房子的人，就是看中了顶层的优势，买得起的人也是非富即贵。

当然，还有机构将高层住宅2/3以上的高楼层都定义为“Vlpnv”楼层，比如总高33层，超过20层就属于此楼层了。

总结一下

以上就是未来这3个“黄金楼层”介绍，总体看来，主要还是根据居住者的需求来选择，每个楼层都有自己的受众，只是相对而言。

从长期看，如果能买别墅、买洋房自然是最好，如果条件限制，买高层住宅也不错，毕竟这也是现在的主流。但需要注意的是，如果家里有老人、小孩，买的高层住宅房龄也较老，最好还是选择楼层相对低一些的，比如前面提到的“第二个楼层”，如果是房龄新，又是品牌物业，选择高楼层也是没什么问题的。说到底，还是要根据实际现状和个人需求来定。那么，假如你再买房，你更倾向于什么样的楼层呢？下方留言说说理由吧。

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