比起房价下跌，2022年更需警惕“一个新问题” 捂住钱袋子
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《比起房价下跌，2022年更需警惕“一个新问题” 捂住钱袋子》是一篇关于钱袋,新问题,房价的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
原标题：比起房价下跌，2022年更该关注和需警惕“一个新问题” 捂住钱袋子。
一位朋友向我炫耀他的房子升值了，还跟我计算了一笔账：
“整个楼市都在说要降了，但是我逆风而行，2021年购买了3套房子，平均每套价格100万元，根据房产机构发布的各大城市的房价数据显示，去年购房的城市房子平均增长6.5%，那么我的这3套房子，平均每套涨价6.5万元，3套房子一共增值了19.5万元。”
买房的时候100万元，年增值6.5万元，他的这套房子真的升值了吗？楼市指闻认为，并没有，甚至认为他的这次买房活动其实亏损了。理由有3个：
1、房子的溢价值如果无法兑换为现金，那就是空中楼阁。要知道，现阶段，我们的通用货币符号是人民币，不是房地产，自嗨型的涨价6.5万元，不能转换为货币符号涨价6.5万元。房子升值不等于存款利息，存款100万元，如果利息达到2万元，那这才是实实在在的真溢价，存款利息可以直接兑换为真实的可支配收入，但是房子收入很可能只是“字面意思”，并不能兑换为现金流，为啥转换不了？我们继续看第二个理由。
2、房市下行期，房子无法变现。前阵子，一篇名为《房子从400万元下滑至300万元，还卖不掉，医生一句话说透了》的文章走红了，这篇文章讲述的是一位买房人去年生病了，为了看病所以需要卖掉手中的一套400万元房产，但是经过多次下调价格，最后降价到300万元，这套房子还是卖不掉。医生告诉他，无法变现的房子就不能称之为资产。
我们举个例子，如果整个社会都认为物品A有意义，随时都愿意购买，那么物品A就是固定资产，你把物品A长期囤积和持有可能带来升值溢价，但是一旦市场上都认为物品A没有任何价值，无人愿意购买的时候，物品A涨价再高/或者跌价再低，也不是资产，不被认可和接受的东西，就是无价值的东西。
回到房子，这位生病的人想把自己的400万房子卖掉，然后兑换为通用纸币（人人都接受认可的货币符号）看病，然而市场上的人并不认可他的这套房子，所以最终也没有销售出去，这套房子就不是资产。
3、城市均价涨6.5%，并不等于每套房子都涨价6.5%。这位朋友说，他的房子依据机构发布的价格水平年均涨6.5%，所以房子升值了19万元，但实际上并非如此，如果这套房子位于北上广深的核心地段，那么说升值6.5%尚且可以接受，但是房产研究机构公布的6.5%也只是城市拉平之后的均涨，并不是所有房子都上涨了6.5%。去年，除了一线城市和个别核心城市房产增长强劲外，多数城市房市势微弱，甚至不少城市出现了回落。
这是不少买房人的认识误区，总拿房市上涨说事儿，认为只要房子在上涨，那么自己手中的房子就一直在升值当中。比起房价下跌，2022年起买房人更该关注“这1问题”， 捂住钱袋子：房子的变现能力。
马克思曾这样说过“金银天然是货币，货币天然不是金银”，黄金之所以广泛地被人们认可，而且可以作为世界国家之间的交易结算通用货币，根本原因是其本身就是商品，本身具有价值，所以被当作一般等价交换物使用。但是房子与黄金不同，房子、股票、基金等资产只能兑换为通用货币符号之后，方可算作财富，如果房子卖不掉、基金封闭期过长无法兑现，那就不是资产财富。
现阶段，房地产恰好处于“卖不掉”的特殊阶段。所以，如果你一股脑把手中的现金都转换为房地产形态持有，那很可能影响到你的钱袋子。2022年起至2023年的买房人更需警惕“这1问题”， 捂住好你钱袋子。
那么，在当前时期，究竟是持有现金还是买房呢？央视财经特约评论员马光远认为，现金比啥都重要，普通人手中一定要掌握和储备一定的现金量，方可有应对风险的基本能力。经济学家李迅雷同样指出“现金为王”，任何时候，现金比资产符号都显得重要。
最后，咱们借用万科郁亮的一段话来总结一下。郁亮表示，2022年将是破釜沉舟的一年，郁亮说要五位一体变革，把机制、文化把战略、组织、人串在一起。不然的话企业难以度过去。
郁亮表示，第一个特征是进入缩表出清阶段，缩表出清就是去金融化。“今年是背水一战的一年，就是要么死、要么活，没有中间状态。能解决过去累积下来的包袱就有开始新征程的机会，包袱甩不掉就活不下去。”
在郁亮的口中，钱袋子、现金流才是核心内容。
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