嘉利国际分拆嘉创地产独立上市 短期高毛利依赖土储恐难延续
财联社11月28日讯（编辑马轶杰）11月25日，嘉创房地产控股有限公司向港交所主板提交上市申请，东兴证券(香港)为其独家保荐人。
据招股书披露，嘉创房地产为港股上市公司嘉利国际(01050.HK)附属公司，为一家精品住宅物业发展商。公司主要在大湾区的东莞、惠州及佛山迅速发展的住宅市场开发及销售住宅物业。公司约63.7%的土地为通过公开招标、拍卖或挂牌出售获得；约36.3%的土地通过收购重建用地及转换为住宅开发用地获得。
公司表示本次分拆上市，主要为地产业务提供独立融资平台。此外，地产行业受宏观经济影响较大，大湾区经济的波动可能会对公司经营业绩和财务状况产生重大影响，政策变动也是潜在的风险因素。
据戴德梁行的报告，由2016-2021年，中国商品住宅物业销售整体楼面总面积从15.73亿平方米增长到17.94亿平方米，复合年增长率为2.7%。房地产投资由2016年的10.26万亿元上升至2021年的14.76万亿元。于2022上半年，中国的房地产投资达到6.83万亿元。
戴德梁行称，中国房地产市场的快速增长主要受到中国经济增长、生活水平提升及城市化的推动。
嘉创地产业务集中的大湾区，广东省的城市人均可支配收入由2016年的37684元增加至2021年的54854元，复合年增长率为7.8%。过去6年，广东省的城市化率每年上升约1%至1.5%，于2021年达至74.6%。
同期，中国的城市人均可支配收入由2016年的33616元增加至2021年的47412元，复合年增长率为7.1%。中国的城市化比率每年上升约1%至1.5%，于2021年达至64.7%。
财务数据显示，截至2022年3月的2020-2022财年及截至2022年9月的六个月，公司收入分别约为4.82亿元、5.91亿元、7.76亿元及4.73亿元。同期毛利分别约为3.49亿元、4.29亿元、5.87亿元及3.54亿元；净利润分别为1.05亿元、1.89亿元、2.57亿元及1.01亿元。
值得注意的是，期内嘉创地产的毛利率分别为72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。而据wind数据显示，截至2022年前三季度，115家房企平均销售毛利率为24.38%，2021年同期为28.96%。
此外，截至2022年9月，公司剔除预收款后的资产负债率为45.6%。而三季度末，115家房企剔除预收款后的资产负债率平均值为61.19%，2021年该指标为61%。
但公司优于行业平均的毛利率水平，很可能主要来自较为低廉的土地成本。财务数据显示，嘉创地产2019年-2022年6月的销售成本中，土地成本占比均低于20%，而地产行业土地成本普遍占比都在40%左右。
公司也特别提示称，未来持续的增长和发展需要依赖是否能够以合理的价格获取新的土地开发。截至目前，嘉创地产的土地储备约为26.26万平方米，包括已落成物业的可出售面积约13万平方米，及13.15万平方米可作未来发展的土地。
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