300万以下，上海该如何捡漏？（请收藏）

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在上海300万以下的购房者，真的是刚需中的刚需。

这样一笔不到100万，或100来万的首付，真的是一家一当，不能有任何闪失的。

然而，很多人会用这笔钱，去买了远郊的新房。

然后，就没有然后了。

走这条路有没有赚钱的。

自然是有的。

比如在18年在临港买房，在21年赚的盆满钵满。

但是，如果你没有在最高点抛掉，那现在这个价格就是有价无市。

最高的时候，这里的二手房挂牌单价是6万。

现在的挂牌价呢，4.5万。

至于成交价，不好意思，这个挂牌价成交不了。

毫不夸张的说，连3.5都卖不掉。

新房都只要3.3且没有税，谁来买你的4.5.

这就是为什么，一般不建议在远郊买房的最大原因。

除了极少数窗口期，以及遇上一次非常大的利好。

远郊房产的增值幅度和流动性都是很弱的。

而流动性一旦弱了，其他的一切也都是空中楼阁。

这个价位段的第一要务：流动性。

那么，是什么人在买这个价位的的房子。

撇开本地人在本地买房不算，主流的购房者是两类：

一种是完全的刚需，这房子是要住的；

另一种就是已经买了一套，现在手上有一些余钱，钱放在手上也不放心，所以想买个二套作为一个投资。

但是不管是自住还是投资，大家都有增值保值的需求。

这个价位段，其实还是实在一点，能增加流动性就是胜利，增值保值，处于第二级。

从流动性角度而言，地铁是一个非常非常关键的指标。

地铁是唯一一个可以让潜在购房者呈指数上升的属性。

每个板块的购房者人数都是有上限的。

但是一条强能级地铁，可以把这地铁沿线很多板块的潜在购房者都吸引过来。

从这一点来说，地铁对于购房者几乎是不可或缺的。

在总价段不高的时候尤其如此。

也就是说如果是自住，购房的前提是这个地方有地铁经过，到地铁站不远，并且这是一条通往市中心强能级的线路。

实际上，地铁是有其边界的。并不是说，通了地铁，所有的地方都是可以买的。

比如9号线是妥妥的强能级线路，但是如果你住在醉白池，要去市区上班路程偏远。

也就意味着这里的流动性，和市区完全不是一个能级。

一般情况下，人民广场20公里以内，它的受众群体和流动性就会好很多。

如果有的选择，尽量在这个范围内选择合适的房子。

如果够不上，略微往外一点，有地铁直达，也算是一个还可以的选择。

我们先考虑自住的的客户，他的标签是什么：

二房、有流动性、上班方便

这一类的住宅，可以选择的要么是市区的老破小，要么是近郊的动迁电梯二房。

或者折中一下，选一个外环附近可以一改二的动迁电梯一室二厅。

如果希望选择正两房。

在兼顾有地铁、次新电梯小区以后，可选的方向已经不多了。

基本上是人广25公里左右的动迁大居，带一个到市中心或产业园区的强能级地铁。

没有办法，预算有限，在满足了面积和地铁通勤以后，地理位置总是要弱一点的。

比如说美兰湖西部的动迁大居，房龄很新。很多小区离地铁也不远。

而且刚配建了一个九年一贯制的学校宝山二实验。

附送美兰湖公园和美兰湖地铁口的商业。

总体看起来还算不错。

要说缺点自然是有的，离市区毕竟比较远了，如果开车早晚高峰会很堵。

动迁大局整体居民的素质不算特别高。

但是，这个预算，能买到常规的二房二厅，有地铁有电梯。

7号线直达静安寺，也没法要求太多了。

像这一类近郊有强能级地铁进市区的近郊动迁大居，还是可以关注的。

当然，如果愿意接受二房一厅的话。

其实可以往市区方向买，通勤时间会节约很多，流动性也不差。

常规的两房，一般都要80平左右，而一房二厅，一般只有60平。

有一些这种户型，是可以改成二房一厅的。

面积既然下去了，离市区自然就近了。

基本上，这个选择已经到了外环附近。

比如说康桥东部汤巷动迁房片区，就有60平的一房二厅。

稍微改一改就是二房一厅，不影响居住。

而且离地铁很近，11号线也是强能级线路。

汤巷馨村虽然是动迁房，但属于本地动迁户，总体的环境不算好，但也不算很差。

这个思路，也是一种居住方式。

但地理位置和小区环境上，又有优势，流动性也不差。

到底怎么选，就看个人情况了。

300万的总价段，还有人会考虑市区老破小二房。

一般就是50多平，两房没有厅。

地理位置还算不错，一般在中环附近。

由于在市区，不管是生活配套还是地铁交通都是不错的。

但是市区老破小数量是非常多的，如果只是市区老破小，流动性未必很出色。

但如果可以叠加其他属性，它的流动性就会大幅增加。

比如说对口一个还不错的学区；

比如说旁边有一个很强的产业园；

比如说附近有一个很强的规划在落地；

再比如说，这个片区里老破小非常少，属于区域性的稀缺。

这些额外属性都可以增加老破小的流动性，并且在一定情况下，甚至可以增加老破小的一个价格的提升。

比如桃浦中外环之间就有一些小区是老破小。

中环边上，交通发达。

去年新建了一所九年一贯制学校上外普陀实验，今年第二年招生，已经要求人户一致。

虽然还没有毕业生，总体来说大家评价的口碑还不错。

而旁边还有一个规划中的桃浦未来岛科技园，规划能级不弱于真如和大宁，看起来未来还能期待一下。

虽然说普陀在规划方面口碑一般。

但是300万以内，能买个两房自住，还自带学校和规划，怎么说也不可能亏的。

这也是自住的一种选择。

300万买房的另一类，就是完全投资为目的。

但是这类人投资，和激进的投资者又不完全一样。

他们的标签是：保值、安全。

他们是希望能够保值，兼顾流动性。

一夜暴富当然想，但大部分人还算理性，知道这个总价的暴富很多都是坑。

相对适合这一类人的，其实是建议以市区老破小为主来考虑。

这个价位的市区老破小，暴涨是不会暴涨的，除非遇上拆迁。

但是也很难跌，而且租金收益不错。

能够兼顾流动性和保值，已经很不错了。

同样的，买这里的老破小必然也要考虑一下其他属性。

学区，产业，规划，区域稀缺之类。

大家都知道，从21年以后上海对于教育的打压非常直接和粗暴。

导致21年以后上海很多学区是断崖式的下跌。

但是学区这个需求它是确实存在的，并且从学校、老师、家长、学生各个角度而言，它都有其存在的意义。

而现在呢，有很多学区，溢价非常低，甚至有些学区基本没有溢价。

而其中甚至包括某些一梯队小学。

并且从去年打压到现在，很多学区已经止住下滑的趋势，有企稳的迹象。

从这个角度来说。

买入一个溢价不高的双学区或者是一个一梯队的小学学区，相对而言也是一个能保证流动性，且有一定增值价值的选择方式。

比如说杨浦区的控江二小，虽然对口的初中一般，但确确实实是一梯队的小学。

虽然因为杨浦三人三户口才算是第一序列，但是不影响学校在全市的地位。

也就是说，这个学区还是有很多人认可的，也没有什么明显的溢价。

这一类的学区，是值得考虑的。

比如说东外滩，平凉路以南的大部分棚户区都已经拆除了。

老破小留下不多，未来有规划有发展空间。

规划完成以后，这里就是强产业区。

类似这样思路的地方，其实也是值得考虑的。

总的来说，这个预算如果是要住的，那就纯考虑自住。

在自住前提下，把地铁交通到市区这条先保证下来。比如宝山的美兰湖、松江的泗泾、浦东的周浦南部。

或者呢，找一个60平左右一房可以改成两房，可以离市区稍微近一些。比如松江的九亭、宝山的顾村、浦东的周康和曹路。

如果是老破小两房，像浦东的世博和金杨、普陀的桃浦杨浦中环，也是可以考虑的。

如果是考虑投资，那就是选择市区老破小一房。

或者带个还不错的学区、或者旁边有很强的产业、或者规划在落地、或者区域内老破小稀缺。

学区比如杨浦的打一、控二；静安的闸北实验；普陀的曹二附校、江宁；长宁的江五、愚一；徐汇的高一华展；浦东福外证大；闵行的闵实验等等。

再或者考虑规划和产业：杨浦东外滩、虹口北外滩、静安大宁、普陀内环、浦东陆家嘴、世博等等。

总的来说，这个总价预算确实有限。

而越是这样，流动性就越重要。

再确定保持了流动性，且能够保值和有增至预期，就已经完成目标。

千万不要想得太多，想的越多，越容易犯错。

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