这10个城市，千万别碰

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《这10个城市，千万别碰》是一篇关于千万别,城市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

过去10年，在轰轰烈烈的房地产造富运动历史上，中国诞生了全世界最多的千亿、百亿富翁——民营房企老板。比如碧桂园、万达、融创、旭辉等民营房企的老板。

诞生了全世界最多的亿万富翁——民营房企高管。比如恒大的总裁夏海钧，碧桂园的总裁莫斌。

诞生了全世界最多的千万富翁——一线城市的房东。但凡10年前在北京上海深圳核心地段买了一套100平米房子的，如今都已经千万身价。

当然也诞生了全世界最多的百万富翁——二线城市的房东。比如杭州、厦门、南京、东莞、苏州、成都、青岛、宁波等城市10年前的买房人。

可以这样说，过去10年的中国楼市，是人类迄今为止，最简单的暴富投资项目，没有之一。

不需要任何的专业知识，也不需要绝顶聪明的脑子，恰如万达的王健林所说，只需要你有足够的胆子就行。

因此，投行内曾经有这样一句话广为流传：哪怕是一头猪，只要把它丢到10年前的上海，它也能成为千万富翁。把它丢到杭州，它就能成为百万富翁。

不过，即使在一头猪也能轻松成为千万富翁、百万富翁的中国楼市，过去10年依然有人亏得一塌糊涂，搞到最后，甚至连一头猪都不如。

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统计过去10年全国300多个有名有姓的地级市、省会（首府）城市、计划单列市、直辖市发现，有10个城市的房价，不仅一分没涨，甚至还跌的面目全非，有的城市房价腰斩，有的城市房价甚至跌到只剩下一根毛了。

这10个房价在过去10年跌的很惨的城市分别是——辽阳，克拉玛依，锦州，温州，齐齐哈尔，铁岭，张掖，双鸭山，鹤岗，以及玉门。

上图是这10个城市过去10年房价的跌幅情况，辽阳跌了1.3%，克拉玛依跌2.4%，锦州跌了2.9%，温州跌了3.3%，齐齐哈尔跌了7.4%，铁岭跌了7.5%，张掖跌了11.7%，双鸭山跌了21.8%。

当然，跌得最惨的两个城市，大家虽然没去过，但应该多多少少都听说过。

一个是鹤岗，一个无数买不起房，但是希望有个家的年轻人的精神图腾之地，其房屋均价从2012年的3660元每平米，跌到如今的2062元每平米，跌幅43.7%，基本腰斩了。

另一个是玉门老城，房价从十年前的2321元每平米，跌到现在的28元一套，跌幅接近99%，真是跌到只剩下一根毛了。

这些过去十年房价不涨反跌的城市，都有几个共同的特点。

第一，从城市能级来看，都是一些普通的地级市，一个直辖市都没有，一个省会（首府）城市都没有，甚至一个计划单列市都没有，全部都是普通的地级市，当地主官最大的也就是个厅级。

第三，这些城市，一大半都是资源型城市，比如克拉玛依和玉门，两个都是完完全全的石油之城，整个城市的发展，全部依赖于石油。

玉门油田由于油气已经开采完毕，玉门老城完全荒废，房价跌到2000元一套，而今天的玉门，就是明天的克拉玛依。

目前，克拉玛依的油气还没有开采完，这里的房价还有一定的支撑，但是这里的油气资源开采完只是时间的问题。

而由于克拉玛依位于我国西北边陲，再往北就是国土边界了，人迹罕至，城市转型基本不太可能。

所以，克拉玛依早晚会成为第二个玉门，只是时间的问题，这里的房价，在二三十年内，也会跌到像玉门那样，不按平方卖，按套卖，一套几百几千元。

现在狠狠心，降降价，克拉玛依的房子，还有后知后觉的二傻子接盘。再过十几年二十年，当二傻子们都醒悟过来的时候，也就只能彻底烂在手里卖不出去了。

又比如鹤岗和双鸭山市，两个都是以煤炭资源为基础建立起来的城市，双鸭山的别称就是煤城。

和玉门的命运一样，煤炭采完了，地下掏空了，这两座城市的辉煌也就过去了，最后就像一个被榨干的苦力，被人抛弃，被人遗忘。

第三，这些城市，基本都位于东北和西北地区，更直接一点说就是，这些城市基本都是分布在胡焕庸线以西，山海关以北，而且以东北和西北为主。

辽阳、锦州、齐齐哈尔、铁岭、双鸭山、鹤岗都位于东北地区，极寒之地，冬天穿三条南极人内裤站在外面，都能把屁股蛋子都冻肿了。

克拉玛依、张掖、玉门，都位于西北地区，人迹罕至，荒漠成片，行走在外，几十公里几百公里，都见不到一棵树，一片草，更别说一个人了，除了寂寞，也就只剩下个寂寞了。

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这里面，唯一比较特殊的城市，就是温州了。

从产业结构上看，温州不是靠煤炭，也不是靠石油，而是靠的轻工业，所以不存在资源枯竭的问题。

从地理位置上看，温州不在胡焕庸线以北，而是位于气候怡人的江南，经济发达的浙江。

因此，怎么看，肤白貌美大长腿，娘家还贼富裕的温州房价，都不应该混到和克拉玛依、锦州、铁岭这些黑大三粗的城市队伍中去。

正所谓事出反常必有妖，温州房价之所以在过去十年不涨反跌，根源在于十几年前，这货太嚣张，提前透支把身子骨给整垮了。

要知道，2008年那会，当北京上海的房屋均价还在一万三四一平米的时候，温州，一个三线城市的房价，经过无数轮的爆炒之后，已经达到均价两万一平米了，市中心的鹿城广场，疯狂时期，甚至逼近10万一平米。

而2008年的高光之后，温州房价一路下跌，在2016年有过短暂的回光返照，但之后继续下挫。如果以2008年为起点的话，整个温州的房价，跌了快15年了。

温州用自己的肉身，算是给所有城市好好上了一课，民间资本过度爆炒的结果，就是提前透支未来的房价，爆炒之后将是遥遥无期的下跌。

这就像一个不知道节制欲望的人，年轻的时候胡搞乱整，一夜七次郎，天天做新郞，没几年就把身体掏空，没有蓝色小药丸，再也支棱不起来了，即使支棱起来，也就三五分钟的事。

再过几年，即使蓝色小药丸加持，也不管用了，彻底萎靡玩完了。

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2012年12月，我国广义货币（M2）供应总量为97万亿；2022年10月，广义货币供应总量为261万亿。

十年间，货币增加161万亿，增幅为165%，年均增幅10.8%，这就是全社会的通货膨胀速度。

这也就意味着，每个人手里的钱，每年在以10.8%的速度贬值，十年累计贬值61%。

同理，粗略估算的话，一个城市的房价，在过去10年，如果涨幅低于165%，那么其房产就没有跑赢通胀。

由于很多人购房都是贷款，我们以贷款50%为例（有些人首套是30%，二套60%，也有部分全款的，全社会平均大概为50%），算上资金成本，也就是5%的房贷利率，这也就意味着，过去10年，如果一个城市房价涨幅低于130%的话，那么它就没有跑赢通胀。

而过去10年，房价涨幅超过130%的城市，全国只有21个。

按照涨幅排名，分别是东莞、厦门、深圳、合肥、广州、上海、连云港、北京、嘉兴、泉州、海口、珠海、西安、武汉、苏州、宁德、成都、杭州、三亚、咸阳、福州、无锡。

过去10年，是中国房地产史上超级大牛市的10年，如果在过去10年，一座城市的房价涨幅，都没能跑赢通胀的话，那么未来，它也没有任何跑赢通胀的可能性。

因为城市化已经过了快速增长的时期，人口即将迎来拐点，属于房地产的时代红利，整体已经走到尽头。

无论你相信与否，我们都不得不承认，属于房地产的造富时代，对于绝大部分城市而言，真的已经结束了。

未来，全国300多个城市，绝大部分的宿命，就是房价鹤岗化，甚至玉门化，比白菜都便宜，人口东北化，老人自然死亡，青年大量流失，人口越来越少。

这些城市的朋友，现在跑，还来得及，再过几年，当二傻子都醒悟过来的时候，就要发生抛盘踩踏了，到那时候，你还想跑？对不起，别说门，就是连窗户，都没有……

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