去年买房的人，已经赔掉一辆奔驰了！

作者 :广厦千万间 2022-12-07 08:56:00 围观 : 次评论

东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《去年买房的人，已经赔掉一辆奔驰了！》是一篇关于的人,一辆,去年的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！

最近真的是好消息不断，

随着上海疫情管控的不断优化，大家的生活正在慢慢恢复常态，

参照过去几轮的经验，很快经济的基本面也会迎来V型反转。

那么明年的房价会不会迎来一波行情，非常值得期待，

这里我特别要为已经买房的朋友们打打气，大声疾呼：各家银行真的该降降存量房贷利率了！

最苦的是去年买房的人。

其实今天我写这个话题挺吃力不讨好的，

一方面会得罪银行的朋友，他们赚得都是利差，当然是希望贷款利率越高越好，

另一方面对我们自身的业务也没啥帮助，都是存量的业务，准备买房的人不会关心以前的利率，

所以大部分媒体都不愿说，

但是我仍然要摇旗呐喊，对我来说老朋友、新客户都一样，手心手背都是肉！

我这么尬说，还没买房的朋友可能不太理解，我们还是先来对比下去年和今年的房贷利率。

从贝壳统计的最新全国房贷利率来看，11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

这么说是不是还不太直观？

我们直接算一算，在这里统一拿100万贷款，30年等额本息举例，

如果按照目前的房贷利率，首套房，每个月的月供是4826.18元，总共要还73.74万元的利息，

如果是去年最高点的话，每个月的月供是5829.38元，总的利息是109.86万元，

那么如果只是贷100万，光月供去年就要比今年多1000元，利息多了将近40万！

等于一个月损失一台手机，30年下来给银行白送了一台奔驰！

这还只是首套房贷款100万的差额，大家可以自行按照这个基数算算自己每个月多付的利息，和给银行送了多少量奔驰。

没有对比就没有伤害！让人贷款的时候还叫人家小甜甜，上了船，就变牛夫人了！

但是降利息真没你想得那么容易！

读到这里，去年买房的小伙伴们可能要愤愤不平了，既然利率这么高，那就让银行赶紧将利率吧！

你说是打电话让他们降，还是找上门去说道说道！

如果要真的这么简单，那就没必要聊这个话题了，

大家可以把自己的贷款合同找出来看一下，在合同利率条款中一般都明确的描述了你的利率：

年利率=5年期及以上LPR+商业银行银行加点，

而这个加点是固定的，只有LPR是有调整的空间的！

比如你去年贷款的时候，银行告诉你当时的加点是120个基点，那么只要你贷款结清前你都是要按照这个加点来计算利息的，不管你的本金还了多少。

所以你去了银行跟他们理论也没用，银行直接拿出当时的合同，你就无话可说了。

想要银行主动降息确实不容易，不过我也看到一些地方在变相帮买房人在降息，

比如镇江上个月就发布了商业贷款转公积金贷款的政策，就是买房人可以根据需求，把一部分银行的商业贷款转成公积金贷款，

存量的商业贷款利率比较高，但是公积金贷款利率是比较低的，这样就相当于是变相降息了。

目前江苏省内很多城市，包括无锡、常州、宿迁、南通、盐城、淮安、镇江等都推行了这项优惠政策，

而像甘肃、洛阳、长春、防城港等一些城市，也很早就开始试点“商转公”的政策了。

不过我觉得这完全要看当地政府的政策，而且像上海这样的一线城市，短时间内不太会跟进。

但是如果你不在这些试点的城市之内，如果自己恰巧有经营的企业我建议你可以把按揭贷款转换成抵押贷款。

具体的细节我就不公开说了，上海本地的小伙伴可以找我们咨询，

但是我不是呼吁大家都去这么做，因为这种贷款往往有期限短，贷款利率定期要重新审批，利率可能也会随着基本利率向上调整的可能。

降息有多难？真的到了银行，发现自己连牛夫人都不是，最多是个牛阿姨。

我还是要给已经买房的小伙伴打打气，出出招！

那么作为普通的购房人，又恰好在去年最高峰的时候贷了款是不是就只能硬着头皮支付最高的利息，闷声吃亏呢？

并不是的，因为今年LPR实实在在降了很多，很快一月份就会下调房贷利息了！

5年期LPR的价格从年初的4.65%降到了现在的4.3%，直接降了35个基点，

而且我觉得在这个月可能还会再降息5-10个基点，如果真能再降10个基点，那么今年降息的幅度会达到45个基点，

因为最后一个月的LPR会直接决定明年的利息，所以买房人很快就会感受到降息对明年还贷压力的减轻，可能100万贷款的月供只会少个几百块钱，

谁说苍蝇腿不是肉呢，一个月给自己多加几个鸡腿难道不香吗？

所以已经贷了款的小伙伴别太急了，如果LPR一直在下行，你们就能一直享受到降息的优惠，而且在我看来这次的利率下行周期可能会再持续半年以上，

只要经济基本面没有大的好转，降息就不会停，总不会让大家饿着肚子去加息的！

除了这个利好之外，我还要再给长期关注我们的小伙伴支个招，

大家都知道我在辞职创业之前在银行干了很多年，银行那点事我是门儿清，

其实每个银行都有申请调减商业加点的权利的！

但是你要是颐指气使的去跟人谈，人家只会拿着合同跟你按条款办事，

但是如果你要是跟他们说如果能帮我调减利率，我愿意把在别的银行的存款或者理财转到你们这里来，那很多情况下这事就好办了许多，

银行也是开门做生意的，你给他们带来更多的业务机会，帮他们拉点存款和理财，附带要求给自己降点利息不过分吧？

不过很多小伙伴说我是真的穷，自己都揭不开锅了，也真没存款和理财了，

那也没关系，如果你今年真的因为疫情影响导致了收入的减少，你可以把你的收入流水打出来，或者直接让单位盖个公章说明，

现在很多银行都有金融纾困政策，特别是“16条措施”出台后，很多银行又密集出台了一些政策支持那些受疫情影响的买房人可以调减利息，甚至可以延长还款期限！

但是这些小招数一般的房产博主哪里会懂，银行的工作人员肯定也不会主动告诉你，真的是我这样的金融老司机才会掏心窝子的告诉大家，这个真的是只有魔都财观的粉丝才有的福利！

所以，我还是坚持这个观点，明年会是个楼市的大年，

那些还没买房的小伙伴，当下绝对是最好的入手实际

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