救一整年，楼市少卖了近5万亿
东方楼书，看透房地产和买房卖房众生相！《救一整年，楼市少卖了近5万亿》是一篇关于卖了,楼市的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识，让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略！不代表小楼认同其观点，本着从不同侧面看问题的态度，我们会引用很多大咖的观点！
1月17号统计局的最新数据出炉，2022年全年商品房销售额13.29万亿。
对比之前文章预测的14万亿，看来我还是太乐观了。
1
2021年18.19万亿，2022年13.29万亿，少的绝对不是这将近5万亿的销售额这么简单。
楼市这玩意中间存在一个债务大礼包，这东西的特点是，不断传递。
在始于地方，经手房企，终于个人的这场房地产礼包的大流转，只有最终把大礼包传递到个人的时候，房企、地方、银行这三个支撑起楼市运转的关键支点才能稍显安全，不然礼包停前三者谁的手里，谁就没好日子过。
为什么房企在2022年暴雷此起彼伏？除了金融系统总是带着有色眼镜，对民营房企的融资搞区别对待之外，本质上的原因还是新房卖不动了。
2021年的全年商品房销售额是18.19万亿，创了个有统计数据以来的历史新高，当然现在看也极有可能是最后的绝唱。
因为转过年2022年就由盛转衰，1月17号统计局的最新数据，2022年全年商品房销售额只有13.3万亿，对比2021年的18.1万亿，中间少这将近5万亿的销售额，就是导致2022年暴雷潮不断的问题根本所在。
这5万亿，表面上看是商品房的销售额，实则是房企没有顺利把5万亿的“大礼包”传递到买房人手里，结果堵死在自己手上，最终导致暴雷不止，烂尾频发。
说到这也要提一嘴银行和其他金融系统，说白了也不怪人家银行不给你房企融资，这就好比有一个工厂，前些年高速扩张搞的负债累累，现在市场疲软，你工厂生产的商品已经滞销了，结果你还舔着个脸来问银行来贷款。
这不是明摆着让银行用肉包子来打狗么。
银行不傻。
2
既然银行不傻，又没了购房群体接盘，2022年的房企暴雷也就成了躲不过的“劫数”。
房企暴雷自顾不暇，地方上的土拍也就好不到哪去。
2022年的土拍市场，央企国企背景的房企和城投成了三大顶梁柱，民营房企除了头部个别的之外，其他的差不多都已经偃旗息鼓。
接土地本质就是接债务，往年楼市光景好的时候，地王楼王频出，为什么？因为民营房企们知道这债压根就不怕接。
土地拿下后，依赖高周转模式，快速开发到可预售状态，债务大礼包就会顺着无数套还没交付的商品房被转移到购房者身上，房企也会把大礼包的加工费拿到手软。
但一招鲜能不能吃遍天，说到底还要看客观环境是否允许，当初数量庞大的民营房企敢这么搞，是仗着银行的融资通畅，是仗居民部门杠杆率还有上涨的空间，更是仗着无数个体对未来经济的看好和敢于负债的勇气。
现在这些都没了。
从2008年的三道红线勒紧了房企的融资开始，房企多年高速扩张产生的天量债务就不可避免的开启了雪崩模式，房企的好日消失了。
烂尾楼让个体失去买房的勇气，房企因为无法快速去化掉新房而开启的降价让个体失去了房价坚挺的信心，而对未来经济的悲观又让个体失去未来30年负债房贷的决心。
既没勇气买房，也没决心背债，最关键还失去对房价坚挺的信心，2022年这5万亿商品房销售额的消失，一点也不冤。
3
去年楼市少卖了5万亿，今年肯定就得努力找补回来，虽然说找补回来的可能性是极低的，但事一定还得干。
不为别的，单纯就是楼市三大玩家实在等不了。
就像1月18号在达沃斯世界经济论坛上LH说一样：“房地产业是中国国民经济的支柱产业。与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%”。
银行40%的相关信贷投入到了房地产，地方50%的财政收入来源靠的是房地产，个体有60%的资产都沉淀在房地产里。
没的选，楼市必须要站直了。
至于房企就更不用说了，这个楼市中转器，前面连着银行信贷，后面带着地方财政，房企要是趴窝了，楼市相关的利益方大家都别想好过。
所以2023年楼市的主要节奏就是一个字。
“救”
咱中国干事情讲究个造势和起由头，最近为什么把房地产是支柱性产业的话又喊了好几次？
不就是要给继续超大力度的救市，先打个师出有名的旗子么。
至于怎么救，LH在达沃斯论坛上已经说的很清楚了。
三个方面。
第一化解风险，大白话的意思就是通过保交楼的行动，把市场因为烂尾情绪吓跑的潜在购房人群，重新拉回来。
第二大量输血，给房企继续提供包括但不限于商业贷款等一系列的信贷需求支持，该拿地就拿地，65万亿的地方zhai不是闹着玩的。
第三放松措施，把能放松的调控政策都放松，别让有心进场买房的人，被什么限购政策给挡住，那就可惜了。
三条政策从个体，房企，政策，三个方面算是来了个全方位的照顾，气势上有点不把2023年楼市拉起来不罢休的感觉。
我相信，这些措施下去2023年的楼市多多少少得给点正面的回应，但如果把时间拉长，问题可能就没这么简单了。
这两天2022年的人口数据也出来了，2022年末人口比上年末减少了85万人，这是65年以来的首次人口负增长。
前恒大首席经济学家任泽平说过，“楼市长期看人口、中期看土地、短期看金融”，说实话任泽平的这个理论还是站得住的，尤其是关于人口这段。
而根据已经发生过人口出生率下降国家的经验来看，一旦开始就很难刹车停住，所以可以说长期的基本盘也有点指望不上了。
新人越来越少的话，击鼓传花这游戏，长久看怕是想玩好的难度要直线上升了。
长期有些迷茫，短期其实也不算明朗。
前几天的ZY经济工作会议上提出要提振民营企业和经济的信心，这话看你怎么理解，熟悉咱们国内语境的人应该清楚，一般用到提振这个词的时候，就是被提振的对象，已经“略微”疲软或者活力“稍显”不足了。
80%的就业是所谓的民营企业在承担，而这80%的人也覆盖了楼市相当一部分的潜在购房人群，现在要提振民营企业的信心，等于也算是间接利好了这群人（程度多少不好说）。
得让人手里有稳定且持续能增长的收入，才能接盘不是么。
不过得清楚一点，提振肯是好事，但想一蹶而就也不可能，过程一定是有的，所以2023年不要指望楼市购买力能来个大爆发。
这和楼市的调控政策是否放松没太大关系，和房贷利率的下调关系也不大，单纯的只是个体钱包的厚度和未来收入的稳定信心。
4
1月初地方上的liang会密集召开，不少省份的工作报告中，都把促销费列为了2023年的重点工作，促销费肯定没错，可现在的问题是担子好像有点重。
前有把房地产作为支出产业，后有把促销费列为2023年的重点工作，不管哪个，最终这两个政策的落脚点都是在个体身上。
那问题就来了，一年时间，个体能不能同时抗起多消费和进场买房这两个担子？
时间紧任务重，希望2023“大力”出奇迹吧。
最后也祝一直支持和关注我的朋友，新的一年，身体一定健康，诸事一定顺利。
就这样。
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