楼市第一枪，哑火了！
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2023年，很多城市卖地会越来越难。
供应土地越来越少。
土拍金额越来越少。
短期看，阵痛；长期看，好事。
1
郑州土拍第一枪，有点憋屈。
2月7日，郑州第一场土拍，出让11宗住宅用地，总面积62.14万方，约932亩，总起始价约90.6亿。
最终，除郑东新区一宗地块流拍外，剩余10宗地块总成交价约53.84亿。
1、关注的人很少，我自己都没怎么关注，结果大致知道。
2、没成想，结果更惨，开拍5分钟，本次土拍最优质的地块就流拍了。要知道，当时同事正在直播，还信誓旦旦的表示，这一块地一定会拍出去，因为都是内定的，没成想，5分钟后，啪啪打脸。
3、补充一点，流拍的土地还是二次流拍。
4、剩余大部分土地，基本上都是后期用地，没意思。
5、大部分拿地的企业，城投占了大头，这就更没意思了。
6、唯一释放的好消息是，之前危险的本地头部房企，这一次竟然拿地了，竟然还有钱拿地，很意外。
郑州的第一场土拍，就这么憋屈的落幕了。
不过，2023年的土拍中，也有成绩还可以的土拍。
比如扬州。
2023年扬州第一场土拍落下帷幕，6幅地块均成功出让，揽金3.58亿，其中一块地块竞拍102轮竞价触顶摇号，最高成交楼面地价3163元。
2
城市极度依赖卖地，安全吗？
地方政府极度依赖卖地，安全吗？
不安全。
但地方政府没办法。
这就好比一个极度饥饿的人，突然看见了几个有点发霉的馒头，他狼吞虎咽吃的正香，这个时候你冲到他跟前说，何不食肉糜，别人肯定骂你傻逼啊，都什么时候了，还轮得到你挑。
那么，地方政府为什么会极度依赖土地财政？
这是过去40年“央地财政博弈”的结果。
改革开放以前，我们是计划经济国家，全国一盘棋，财政也是吃大锅饭。
十一届三中全会以后，全国范围内推行包产到户，大家的积极性大大提高，中央一想，既然包产到户能激发这么大的积极性，地方财政是不是也可以这样？
1980年，财政包干制被提了出来。
简单来讲，中央制定目标，地方交完指定税收后，剩下都是自己的。
这一下子激发了地方政府的积极性，财政收入得到极大的提升，地方政府全都富得流油。
但是进入90年代，又出现了新的问题。
80年代，中国经济爆炸式增长，财政收入也是爆炸式增长，地方是有钱了，但是中央却穷得要死，最重要的是，当时大量的财政支出都来自中央。
于是，中央收钱很多，花钱却很多，问题就来了。甚至出现过中央穷到向地方借钱的地步，这是非常罕见的。
1992年，中央收入1000亿，支出2000亿，赤字达到了1000亿。
1993年，分税制改革开始启动。
朱老总亲自跟各省谈判，经过艰苦的谈判之后，最终实行了分税制，地方大部分收入收归中央。你知道的，问题又来了。
中央是富了，但是地方又穷了。
于是，为了弥补地方政府的财政缺口，分税制执行数年之后，中央终于放出了“土地财政”的潘多拉魔盒。
2000年开始执行。
2021年，“土地收购储备制度”文件的形式，正式得到了中央认可。
2001年，2002年，2003年，中国的土地财政收入实现了连续三年，每年都是爆炸式增长，短短3年从500亿增长到了5000亿。
2021年，土地财政8.4万亿。
这是一个当年完全无法想象的天文数字。
3
如果你理解了土地财政的由来，我相信能理解地方政府。
不干净，不健康，但没办法。
一个人尚且非常需要钱，更不要说容纳上百万、上千万人的地方政府，这就是上千万张嘴啊，没钱能行吗？肯定不行。
举一个非常简单的例子。
2016年之后，杭州开始爆红。
为什么？
阿里，海康威视，网易，这是原因。
西湖，雷峰塔，这是原因。
但是还有更重要的原因，那就是从2016-2022年，在短暂的6年里，杭州卖地收入全国第一，6年卖地收入超过1.5万亿，这是多么庞大的一个数字。
有了1.5万亿，杭州才能修地铁、建地标、做配套、建高铁，等等。
很多人以为城市和乡镇最大的区别在于，人口的多少。
其实不是，在于配套。
三甲医院，有地铁可以做，有高架可以走，有大商场可以逛街，有漂亮的公园，有科技馆，有美术馆，有景区可以旅游……
但是，建设这些，全都需要钱。
在这一点上，杭州无可指责，因为几乎所有的城市都是这样走过来的，有了钱才能建设一切。
这两年，有2点我很欣慰：
一个是深圳。
深圳是一个土地财政依赖度非常低的城市。
肯定不是因为深圳的土地卖不出去，开玩笑，深圳的土地肯定能卖出去。主要是深圳太聪明了，土地财政毕竟不好听，多少有点拿不出手，不高明，深圳完全可以用更高明的手段收税，可以从其他方面收税。
一个是全国土地财政的变化。
2021年，卖地收入8.4万亿，看似很高，其实已经是强弩之末，卖不动了，到了2022年，一系列的打击之下，卖地收入才5万多亿，一下子少了3万亿。
这一点，跟全国房地产的销售额一样，2022年销售额仅有13.3万亿，2021年销售额高达18.3万亿，又少了5万亿。
房地产的规模慢慢降低。
土地财政的规模慢慢降低。
城市的卖地收入慢慢降低。
2022年，杭州卖地收入才2100亿，少了1000亿，广州卖地收入1481亿，少了300亿，深圳卖地收入736亿，少了200多亿。
4
如果理性的看待这件事。
不管是郑州扬州的土拍，还是杭州南京的土地财政依赖，本质上都是央地财政博弈下的子集，如果中央分税制没有那么严苛，也许就不会有土地财政这个魔兽了。
1980年代，大包干。
1990年代，分税制。
2000年后，土地财政。
每隔10年就必须针对财政收入进行一次大调整，刚开始，基数小，很容易调整，但是越往后，基数越来越大，依赖度越来越高，想要纠偏的难度就会越来越大了。
因此：
1、涉及到钱的事情，没什么对错，只有能做不能做。
2、土地财政肯定要改，但是不要高兴太早，上面说了，财政收入是博弈，央地肯定要继续拉扯，新东西不一定好。
3、房产税是好东西，早晚会出来，但肯定不是现在。
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