东方楼书,看透房地产和买房卖房众生相!《京东31亿拿地,究竟用来干嘛?》是一篇关于京东的文章。东方小楼引用该文章仅仅为了更好的传播房地产相关知识,让大家在房地产买卖中有更清晰的目的和执行策略!不代表小楼认同其观点,本着从不同侧面看问题的态度,我们会引用很多大咖的观点!
上周北京五批次土拍,越秀拿了两块地,铺天盖地的“越秀狂飙进京”的消息,楼Sir都审美疲劳了。与之相反的是京东,拿地后基本没啥宣传,楼Sir找到了京东公关,关于拿地的具体信息,给出的回复也是:但“京东拿地”,尤其是还有宅地,确实也引起了不小的讨论。地在哪儿?都建些什么?房子多少钱一平?住宅对外销售吗?普通人能不能买到?先来看看地块位置,就在京东在亦庄总部的正南方,地铁经海路站的东南角,整体的地块位置也比较方正。
楼Sir看有些对地块的解析,说京东地块属于地铁上盖,其实并不是。首先,地块与亦庄线地铁站隔着一条经海路,其次地铁亦庄线经海路段是地上线,怎么“地铁上盖”?
按照地块规划建设要求,京东要在这块地上建设商业、金融服务业、停车场、住宅楼、幼儿园等设施。地块总的用地面积7.17万平米,其中综合性商业金融服务业用地4.02万平米,占比56.16%。而且,按照要求,占比过半的综合性商业金融服务业用地,未来建成需要全部自持,不可转让、分割及对外销售。这种“全部自持”,需要你有强大的资金支持,一般的房企恐怕算不过来账,也不敢轻易触碰。楼Sir认为,F1C-1地块未来会建设商业、写字楼综合体。首先,京东所在的区域并没有大型商业,对商业的迫切性是有的,周边产业的聚集也在一定程度上代表着购买力。
楼Sir群里有位朋友质疑京东拿地建商业的正确性,他认为京东所在区域都是产业区,上班族对购物中心的需求度并没有那么高。但楼Sir和在京东朋友聊到这地块时,她却对建商业这事情很期待。所以,所谓的专家再分析得头头是道,也没有当局者的感受更有说服力。其实,区域内本来应该有一个大型商业区——万泽经海广场。这个广场,本来是一个36万平的综合体,什么都有。但在2014年8月,万泽经海广场万泽实业股份有限公司开发商,天实和华置业(北京)有限公司土地被查封因此就停建了,一直“烂尾”到现在。经海广场本来也有住宅在卖来着,现在住宅也跟着一起停滞了8年,项目内甚至已经有人开垦出农田,开始种地了。经海广场烂尾长达8年,这期间区域内没有一家商业综合体出现,周边产业区对区域内商业体的需求,肯定就更大了。
这么看,京东拿地建个商业,是件好事儿。未来建成,因为“京东效应”,招商更不是问题。咱们再来看看京东0303街区地块的住宅部分,占地面积1.99万平方米,仅占地块总面积的27.77%。

住宅部分会不会受地铁地上线路噪音影响?不太会,因为住宅地块北部和西部是综合性商业金融服务业用地,这部分的控高是80米。
如果商业、写字楼建成高度达到80米,那么会为南部的住宅挡住地铁噪音,因为住宅部分的控高是60米。此外,住宅地块,地上建筑规模要求是49750平米,除去社区卫生服务站、养老服务站、综合文化室的850平,真正给到住宅的最多只有48900平米。
还有一点,住宅地块要求执行“套内7090政策”,即套内建筑面积90平米以下住房面积所占比重必须达到住宅总面积的70%以上。
◎地块住宅部分建设要求
楼Sir从朋友那儿打听到,京东这块地,住宅最小户型96平,而且主力户型还要大。
假设,京东全部建成96平户型,那最多也只有509套房源。
◐◐◐◐●☛█▼▲东方金报网███████东方金报http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲500来套房子,如果只分给京东的领导层,估计都得争得“头破血流”。
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◎地块住宅部分建设要求
目前楼Sir得到的消息是,京东亦庄总部1号楼大约有20000员工办公,去年9月正式启用2好楼,比1号楼还大。
楼Sir粗算了一下,现在只京东一家在亦庄办公的人,肯定超过30000。
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◎京东在建的总部大楼3号楼
30000人分500套房子,还要“外人”担心什么呢?
东方金报网http://www.dfjb.net▼▲▼▲▼▲▼▲▼●●●●●●●▼▲▼▲▼▲去年11月刘强东曾在内部信中直言,京东还要拿出100亿元设立住房保障基金,为基层员工提供购房无息贷款。
今年1月17日京东发布员工新春贺信,信中披露疫情三年来京东新增了28万名员工,员工总数已经超过54万人。
而京东本次拍下住宅地块也引发了其建设员工福利房的猜想,楼Sir还挺小道消息说,京东卖给员工的价格,肯定会比5.8万/平的指导价低,而且要低很多!
http://www.dfjb.net●☛█▼▲◐●☛█▼▲◐◐◐◐●☛█▼▲◐东方金报网●☛█▼▲东方金报网住宅“内部消化”肯定是板上钉钉的事情了,只是这几百套房子卖给谁?怎么卖,只能看京东的了。
现在你知道,京东拿地,既有商业,又有住宅,还有幼儿园,“便宜”谁了吧?
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