作者： 子木
来源微信公众号：子木聊房
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今天继续开篇写城市系列，定位于长三角苏杭二市，我先从杭州开讲。杭州楼市，其实是一个偏复杂的研究标的，甚至比北上广深都难以判断。因为它有一些很特殊的点，比如身处“群雄逐鹿”的长三角地带，争于苏州，防于上海，避于宁波。它的野心很大，不屈于“后花园”人设，曾试图通过亚运会一场盛世，对标上海挤入一线城市阵营。结果房价倒是一度超越广州，上位全国第四城，然而产业实力又无法支撑起高房价，出现滑坡趋势。再加上亚运会不及预期+口罩三年+互联网等等连环打击，杭州踉跄跌落神坛。同时房价抬高的生活和消费成本，让杭漂一族步履维艰，让本属于杭州的大量人才，被迫踏上去往北上深的列车。前几天我还问办公室一个在杭州生活了4年又回到北京工作的年轻人，怎么看待杭州？她说：很喜欢杭州，但杭州是个卷都，越来越不好混；全民炒房，房价虚高；物价高，生活成本比广州都高；互联网下行，大厂小厂裁员裁的厉害，但不去电商、互联网，其他行业薪资普遍一般。身边已经有好些朋友离开杭州，要么回老家要么去其他更友好的城市了。所以这些年的杭州，给人的感觉是实力不足以支撑野心的“拧巴”，是冲顶失败的落寞和失意。但作为明星级全国十大GDP城市，杭州的内生性动力很强，不得不让人们对这座城市充满期望。所以我们在判断杭州时，给了它很高的定位，但又顾虑它是否能支撑住很高的期望。上一轮房价，杭州涨过两波，一波是2015-2018年，另一波是2018年-2020年年底。
彼时的杭州，亚运会加持，阿里如日中天，全国码农齐聚杭州。杭州媒体唱响全国，无数热钱争相涌入。楼市疯狂，到处是倒挂摇号新盘，抢到即赚到。然而从马总的一句极端言论开始，杭州的气运出现了巨大的转折，此后大批热钱离场，杭州楼市开始一路暴跌，直到今年。对比看，杭州最高平均房价达到3.6w每平米，而如今房价跌到了2.68万，平均跌幅35-40%。基本回到了2017年10月的水平，7年一场空。这7年在杭州买房的人群，算上利息，无一例外基本全部处于亏损状态，尤其是2020-2021年上车的，基本高位站岗。但事实上，这是平均数值，一些当初炒作比较极端的板块，比如阿里所在的未来科技城，以及其他郊区板块都出现了腰斩。全市近一半的限价板块遭遇“破发”。从3月开始，今年杭州的确走出一波上扬趋势，二手房成交量连续5个月都在8000套以上，为近三年来表现最高，即使进入8-9月份传统淡季，依然可以保持6000套以上的成交。说明杭州的需求是实在的，很扎实。但从房价上来看，却还是在持续下跌，这证明今年的杭州走出的房价是“以价换量”的结果，普遍卖家信心不足。很多杭州二手房房东都在疯狂挂牌，原因大多是抢跑或者急于置换，今年杭州二手房市场持续不断有历史底价和次新房交付即破发价抛售的现象。这证明着在10月之前，杭州的房价还处于挤泡沫的过程。杭州还有两个数据不容忽视，一个是全杭二手房总存量达到了25.7万套，其中存量诚售房源约14万套+，均处于历史高位。而且杭州是近十年来土地出让金最多的城市之一，近8年累计建造房屋高达118万套，这个数据，在全国内排名前三。杭州的库存要远比想象中的更大一些。1、没有一个城市可以从“以价换量”快速切换到“上涨通道”，所以不要被一些媒体炒作杭州房价即将暴涨的信心，所误导。2、虽然杭州目前行情非常好，10月份二手房成交登上了万套的水平，是近7年以来成色最好的“银十”，全网又出现蜂拥去杭州炒房的故事，但是一定要考虑库存这个变量，以及今年被上海大量虹吸人才这个事实。这会对杭州市场造成巨大的“分化趋势”，也就是说，触底回稳以及房价可能存在的反弹，只属于部分区域。3、杭州高薪就业岗位分布不均匀，会影响房价的分布，买房一定要跟着产业走。4、目前监测到，临安和富阳库存最夸张，今年不管是打了多少折便宜了多少钱，如果在意涨和跌，那么你暂时不要去碰，因为现在这两个地方严重供大于求了，未来肯定还会降价的，一定要等一等。5、临平的翁梅、乔司、崇贤新城，还有拱墅区运河新城的康桥，余杭的瓶窑、中泰，这些地方超过130平以上的大户型，除了部分有配套的新房项目，基本都不要碰。因为这些都是超刚需板块，你选择这个面积完全超出了板块内大多数客户能够承受的总价。你未来想卖房的时候，很难找到接盘侠。6、杭州老破小体量庞大，除非是一些物业很好，地段很好的房子，否则尽量还是不碰老破小，杭州产品迭代速度非常快，且整个城市人口结构较年轻，一定要考虑未来年轻人喜欢住怎样的房子。7、上城区：金融高净值群体和教育精英的聚集地，越靠近西湖配套越成熟，越靠近钱塘江价格越高。第一梯队：钱江新城，南星桥；第二梯队：城东新城、三里亭，艮北新城；第三梯队：九堡，丰收湖，丁桥，笕桥，长睦。8、拱墅区：名校资源底子厚；京杭运河穿城而过，是杭州最具松弛感的生活区域之一。第一梯队：申花，桥西，运河新城南，三塘，文晖；第二梯队：东新，华丰石桥，运河新城中部，铁路北，祥符；第三梯队：桃源，运河新城北，石桥南，半山。9、西湖区：旅游胜地，研发中心，国企机会多。第一梯队：文教、文新，蒋村，黄龙、紫金港；第二梯队：之江，三墩北；第三梯队：龙坞、双浦、转塘、三龙坞，三墩；第四梯队：小和山、留下10、滨江区：电商、互联网、IT的潮流前线。第一梯队：滨江区政府，一桥南；第二梯队：西兴，长河；第三梯队：浦沿，白马湖11、萧山区：制造业和化工机械较多。是杭州的经济强区，拥有发达的制造业和服务业，是杭州的重要工业基地和交通枢纽。第一梯队：钱江世纪城，萧山城区；第二梯队：市北区，南部新城，闻堰；第三梯队：瓜沥，临浦，义桥，江湾新城12、余杭区：电商、互联网,是杭州的新兴城区，是科技创新和产业发展的重要区域。第一梯队：未来科技城，云城，良渚，北部新城；第二梯队：闲林，老余杭，瓶窑，中泰；第三梯队：仁和，径山，黄湖鸬鸟百丈13、临平区：制造业和科技业为主，例如生物医疗、新材料等企业。作为杭州的重要城市副中心之一，拥有良好的城市基础设施和公共服务设施。第一梯队：临平新城核心区，东湖新城；第二梯队：星桥，乔司，崇贤，九乔、翁梅；第三梯队：塘栖、超山，运河街道等偏远区域14、钱塘区：轻工业，是杭州工厂最多的地方。第一梯队：金沙湖；第二梯队：大学城北，大江东核心区（江海之城）；第三梯队：临江、前进等街道15、富阳区：制造业为主，工厂生产型企业多、离主城区远、交通不太方便。第一梯队：富春；第二梯队：银湖，东洲；第三梯队：富春湾新城，其他乡镇16、临安区：远离主城区，工作机会较少，长期发展阶段。第一梯队：青山湖科技城；第二梯队：锦南新城，锦城，滨湖新城；第三梯队：於潜、板桥、太湖源、昌化、玲珑、潜川等乡镇区域。17、杭州库存基本都处于外围区域，多刚需房为主，这些房子基本没有什么升值条件，除非一些非常特别的“鸡头盘”。尽可能靠近地铁，方便未来置换。18、杭州贫富差距比较极端，这也导致板块价格差距悬殊，但高端购买力一直存在，而且杭州是整个长三角地区除上海以外，虹吸外在购买力最强的城市，长三角民营经济发达，放开限购后，也会集中向核心板块涌入。19、画饼区不买，杭州大基建已经降速了，未来可能出现兑现问题。大杭州多考虑南和西，尽量不考虑太北和太东的板块。相对于杭州跳脱的性格，苏州更简单、朴实和纯粹，老城韵味很足，江南水乡，处处有景，可玩的地方多，虽然没有杭州那么洋气，但有一种生活的松弛感，非常宜居，整体生活成本和消费都比杭州要少一些。这是我比较喜欢的地方。这是工业城市的性格，但工业城市有一个很大的问题就是，整体经济较强，但三产不行，意味着能提供的高薪就业岗位却有限，所以这也决定了苏州高房价板块不如杭州多。同时苏州不如杭州会宣传，除了旅游吃传统老本以外，其他舆论造势层面很弱，可能还是前几年苏大强那一波。城市宣传很重要，可以为城市带来源源不断的人才，作为全国经济第六城，苏州需要在这方面多多加强。苏州经济非常稳健，前三季度全市实现地区生产总值 18483.8亿元，按可比价格计算同比增长6.0%。其中第二产业增长高达7.8%，遥遥领先。同时作为外贸大城，今年前三季度，跑出了7.9%的成绩，其中出口额 11792.6 亿元，增长高达9.0%，而且出口的产业基本以机电、高新技术、新能源和家用电器为主，在整个出口体系中处于上游水准。前段时间去苏州参展，跟当地朋友聊天，惊喜地发现苏州在生物制药，机器人，工业服务业领域，已经默默成长为全国数一数二的地位。这是一个非常重要的战略价值，意味着苏州完成了错位竞争，而且产业整体实现了转型和升级，未来可以承接大量的外循环和内循环需求。其实从前三季度高新技术产业投资量能看出，完成高新技术产业投资 781.1 亿元，同比增长 12.6%，其中航空航天制造业、电子计算机及办公设备制造业、新能源制造业分别增长76.4%、57.9%和47.9%。为什么花这么大篇幅讲数据，其实这也反映了苏州的房价底部支撑力是很强的，依旧存在洼地价值。上一轮周期，老实巴交的苏州也跟着炒房了，最高房价在2.8万元左右，现如今跌到了1.67万元，整体跌幅高达40%。苏州房价为何跌得如此夸张，从趋势中就可以看出来，其实2023年之前苏州房价一直都很稳在2.3万元/平米左右徘徊，是穿越口罩周期的存在。问题就出现在了2023年，2023 年，美联储暴力加息 100个基点，带动全球加息潮，各国需求萎靡，直接拉崩了苏州的出口数据。去年对于在苏州开厂子的老板一族，简直是噩梦，大量老板为了对冲现金流，无奈抛盘回血，导致房价一路暴跌。但这一年，苏州开始开始积极转型，开拓新兴市场，对东盟、中东地区、墨西哥、印度等地区的贸易增长开始加速。同时加大对一带一路国家的机电产品设备输出，同时也学习深圳参与国际跨境外贸业务。这在未来的外贸动荡中，有了一定的缓冲。所以说，当苏州是接近3万的均价时，可以说很犹豫，但1.67万的均价，作为全国经济第六城，算是非常划算了的。但即使这样，苏州也不能盲目买，因为和杭州一样，苏州也存在偌大的库存问题。1、园区和狮山的核心地段依然是整个苏州的核心资产、潜力资产。2、热门区域板块的太湖新城、高铁新城、科技城以及高贸新城未来预期前景较大，值得关注，其中排序上，科技城绝对领先，因为高科技工业是苏州的未来，这个板块是对标工业园区打造的，其次是高铁新城、高贸新城、太湖新城、平江新城等。3、姑苏区：苏州的政治、经济和文化中心之一，商业繁荣，街道布局具有江南水乡的特色。其中沧浪新城早已发展饱和，未来变动不会太大。姑苏区只能向北部和西北部发展，但西北侧的“金阊新城”主要的定位以产业园和物流园为主，城市界面较差。买房梯队，依次为老城、西城、平江新城等。4、虎丘区（高新区）：苏州重要的工业基地和高新技术产业的发展区域，非常“接地气”的典型中国式开发区的氛围，更嘈杂更拥挤，也更像中国城市。总的说来城市界面和园区相比有比较大的差距，但是由于这几年一直在“退二进三”把一些厂区搬走，整体的界面有很大的改善。第一梯队：狮山；第二梯队：科技城，太湖科学城；第三梯队：浒关5、吴中区：在苏州市的西南部，山水相依，环境优美，是苏州的生态宜居区。区域内各个板块联系紧密度太差。第一梯队：太湖新城；第二梯队：城南，甪直，木渎；第三梯队：尹山湖，胥口、太湖度假区。6、相城区：是苏州的新兴发展区域，交通便利，基础设施完善，拥有高铁新城等重要的交通枢纽和产业园区，吸引了大量企业和人才的聚集。第一梯队：高铁新城，元和（中央公园）；第二梯队：活力岛，黄埭；第三梯队：蠡口，望亭，阳澄湖7、吴江区：位于苏州市的南部，紧邻太湖，是苏州的制造业基地之一，同时也是重要的物流和贸易中心，第一梯队：吴江太湖新城；第二梯队：花港，运东；第三梯队：盛泽等乡镇区域。8、苏州工业园区：不用多说。预算足够的前提下，优先级肯定是最高的。但是目前在比较核心的区域只有二手房可以选择，这些项目在户型、居住的舒适还有得房率等各个维度上来说是和新房没办法相比的，关键是价格也是天花板级别的。而新房有相对核心的区域还有零星一些项目，但是基本都是要摇号加钱才能买到的，普通人去基本上过去是陪跑的多，而园区的外围区域对于地缘客户以及投资客户来说也是相当不错的选择。第一梯队：湖西，双湖；第二梯队：玲珑，湖东；第三梯队：独墅湖高教区，娄葑、青剑湖，胜浦9、不建议购买：北桥、东桥、望亭、光福、东山、临湖、横泾、汾湖、同里、周庄、用直古镇、太平，漕湖、阳澄湖、胥口等等。常熟市、张家港、昆山市、太仓市，这几地方虽然属于苏州代管，但其实楼市分析并不属于苏州，比如昆山和太仓基本是围绕着上海的卫星城概念。但这些城市我也放在资料包里面。篇幅有限，今天先讲到这里，想把苏杭讲透一篇文章不够，起码得好几万字，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。
